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vente - maison

Bien expiré
VilleDrancy (93)
Surface200m²
Coût Total532 700€
Loyer Annuel43 593€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+480€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 410 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 2 050 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Parking, Salle de bain, Petit prix

L'Adresse Drancy vous présente cette maison familiale. Au sein du quartier Avenir, proche métro, tramway, idéalement située à quelques minutes de toutes commodités, cette grande maison familiale, édifiée sur une parcelle de 203 M2, offre des volumes conséquents idéalement agencés. Maison sur cinq niveaux dont sous sol et grenier. Au rez de chaussée s' y trouve une entrée, bureau, buanderie, un WC et le garage ( deux voitures). Le premier est composé d'une entrée, cuisine, salon séjour traversant et très lumineux, un bureau et un WC. Le second comprend trois chambres de 10 à 14 m2 avec chacune une penderie, une salle de bains avec WC. Le grenier est divisé en deux grandes pièces avec fenêtres, le sous sol dispose de 3 pièces dont une dédiée à la chaudière. Vous pourrez profiter de balcons dans le salon ou dans une des chambres à l'étage, aussi du jardin à l'arrière de la maison pour votre plus grand confort. Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez nous dès maintenant. Alfonso Losa: 0678947137

Ville : Drancy
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93700
Coordonnées : 48.923650, 2.419625
Drancy
RER B
Total : 532 700€
Prix d'acquisition : 410 000€
Travaux : 89 900€
Valeur du bien : 499 900€
Frais de notaire : 32 800€
Coût estimé : 32 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 18.16€/m²/mois
Fourchette : 13.32€ - 24.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 3633€/mois
Loyer annuel estimé : 43593€/an
Fourchette totale : 2664€ - 4954€/mois
Fourchette annuelle : 31966€ - 59449€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 11.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :532 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 638,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :150,93€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 789,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :258 801,33€
Coût de l'assurance :45 279,50€
Taxe foncière : 4 359,27€/an
Soit par mois : 363,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 632,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 152,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :480,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 200 m²
Raison: Mise aux normes nécessaire pour la sécurité et le confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 900 €(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 000€
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:20 000€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 800€ = 20000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 25000€ = 25000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 50€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (installation incluse)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 200 m² × 15€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 633 €/mois
Revenus locatifs annuels : 43 593 €/an
Calcul : 3 633 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 881 €/an
Base de calcul : Emprunt de 532 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 811 €/an
Calcul : 151 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 359 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 113 952 €
Revenus locatifs : +43 593 €
Charges déductibles : -113 952 €
Résultat foncier Année 1 : -70 359 €(Déficit de 70 359 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 959 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 052 €/an
Revenus locatifs : +43 593 €
Charges déductibles : -24 052 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 541 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48959.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 410 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 266 500 €(65% de 410 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 691 €/an
Calcul : 266 500 € × 3,636% = 9 691 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
143 593 €113 969 €17 899 €-70 376 €21 400 €48 976 €48 976 €
244 465 €23 594 €17 423 €20 871 €--28 106 €
345 354 €23 102 €16 932 €22 252 €--5 854 €
446 261 €22 594 €16 423 €23 667 €---
547 186 €22 067 €15 897 €25 119 €---
648 130 €21 523 €15 353 €26 607 €---
749 092 €20 960 €14 789 €28 133 €---
850 074 €20 377 €14 207 €29 697 €---
951 076 €19 774 €13 604 €31 301 €---
1052 097 €19 151 €12 980 €32 946 €---
1153 139 €18 506 €12 335 €34 634 €---
1254 202 €17 838 €11 668 €36 364 €---
1355 286 €17 148 €10 978 €38 138 €---
1456 392 €16 434 €10 263 €39 958 €---
1557 520 €15 695 €9 524 €41 825 €---
1658 670 €14 930 €8 760 €43 740 €---
1759 843 €14 139 €7 969 €45 704 €---
1861 040 €13 321 €7 151 €47 719 €---
1962 261 €12 475 €6 304 €49 786 €---
2063 506 €11 599 €5 429 €51 907 €---
2164 776 €10 693 €4 523 €54 083 €---
2266 072 €9 756 €3 586 €56 316 €---
2367 393 €8 787 €2 616 €58 607 €---
2468 741 €7 784 €1 613 €60 958 €---
2570 116 €6 746 €575 €63 370 €---
TOTAL1 396 288 €502 963 €258 801 €893 325 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 893 325 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 43 593 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 154 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 154 €-6 420 €+15 574 €
2+9 154 €0 €+9 154 €
3+9 154 €0 €+9 154 €
4+9 154 €+5 344 €+3 810 €
5+9 154 €+7 536 €+1 618 €
6+9 154 €+7 982 €+1 172 €
7+9 154 €+8 440 €+714 €
8+9 154 €+8 909 €+245 €
9+9 154 €+9 390 €-236 €
10+9 154 €+9 884 €-730 €
11+9 154 €+10 390 €-1 236 €
12+9 154 €+10 909 €-1 755 €
13+9 154 €+11 441 €-2 287 €
14+9 154 €+11 987 €-2 833 €
15+9 154 €+12 547 €-3 393 €
16+9 154 €+13 122 €-3 968 €
17+9 154 €+13 711 €-4 557 €
18+9 154 €+14 316 €-5 162 €
19+9 154 €+14 936 €-5 782 €
20+9 154 €+15 572 €-6 418 €
21+9 154 €+16 225 €-7 071 €
22+9 154 €+16 895 €-7 741 €
23+9 154 €+17 582 €-8 428 €
24+9 154 €+18 287 €-9 133 €
25+9 154 €+19 011 €-9 857 €
Total+228 850 €+267 998 €+-39 148 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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