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vente - maison

Bien expiré
VilleDrancy (93)
Surface200
Coût Total532 700
Loyer Annuel43 593
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+480
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 410 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 2 050 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Parking, Salle de bain, Petit prix

L'Adresse Drancy vous présente cette maison familiale. Au sein du quartier Avenir, proche métro, tramway, idéalement située à quelques minutes de toutes commodités, cette grande maison familiale, édifiée sur une parcelle de 203 M2, offre des volumes conséquents idéalement agencés. Maison sur cinq niveaux dont sous sol et grenier. Au rez de chaussée s' y trouve une entrée, bureau, buanderie, un WC et le garage ( deux voitures). Le premier est composé d'une entrée, cuisine, salon séjour traversant et très lumineux, un bureau et un WC. Le second comprend trois chambres de 10 à 14 m2 avec chacune une penderie, une salle de bains avec WC. Le grenier est divisé en deux grandes pièces avec fenêtres, le sous sol dispose de 3 pièces dont une dédiée à la chaudière. Vous pourrez profiter de balcons dans le salon ou dans une des chambres à l'étage, aussi du jardin à l'arrière de la maison pour votre plus grand confort. Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez nous dès maintenant. Alfonso Losa: 0678947137

Ville : Drancy
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93700
Coordonnées : 48.923650, 2.419625
Drancy
RER B
Total : 532 700
Prix d'acquisition : 410 000
Travaux : 89 900
Valeur du bien : 499 900
Frais de notaire : 32 800
Coût estimé : 32 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 18.16€/m²/mois
Fourchette : 13.32€ - 24.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 3633€/mois
Loyer annuel estimé : 43593€/an
Fourchette totale : 2664€ - 4954€/mois
Fourchette annuelle : 31966€ - 59449€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 11.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :532 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 638,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :150,93€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 789,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :258 801,33
Coût de l'assurance :45 279,50
Taxe foncière : 4 359,27€/an
Soit par mois : 363,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 632,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 152,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :480,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 200 m²
Raison: Mise aux normes nécessaire pour la sécurité et le confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 900(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 000
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:20 000
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 800€ = 20000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Cuisine:25 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 25000€ = 25000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 50€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (installation incluse)
  • Plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie: 200 m² × 15€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 633 €/mois
Revenus locatifs annuels : 43 593 €/an
Calcul : 3 633 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 881 €/an
Base de calcul : Emprunt de 532 700 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 811 €/an
Calcul : 151 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 359 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 113 952
Revenus locatifs : +43 593
Charges déductibles : -113 952
Résultat foncier Année 1 : -70 359(Déficit de 70 359 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 959
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 052 €/an
Revenus locatifs : +43 593
Charges déductibles : -24 052
Résultat foncier Années 2+ : 19 541 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48959.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 410 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 266 500(65% de 410 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 691 €/an
Calcul : 266 500 € × 3,636% = 9 691
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
143 593113 96917 899-70 37621 400 €48 976 €48 976 €
244 46523 59417 42320 871--28 106 €
345 35423 10216 93222 252--5 854 €
446 26122 59416 42323 667---
547 18622 06715 89725 119---
648 13021 52315 35326 607---
749 09220 96014 78928 133---
850 07420 37714 20729 697---
951 07619 77413 60431 301---
1052 09719 15112 98032 946---
1153 13918 50612 33534 634---
1254 20217 83811 66836 364---
1355 28617 14810 97838 138---
1456 39216 43410 26339 958---
1557 52015 6959 52441 825---
1658 67014 9308 76043 740---
1759 84314 1397 96945 704---
1861 04013 3217 15147 719---
1962 26112 4756 30449 786---
2063 50611 5995 42951 907---
2164 77610 6934 52354 083---
2266 0729 7563 58656 316---
2367 3938 7872 61658 607---
2468 7417 7841 61360 958---
2570 1166 74657563 370---
TOTAL1 396 288502 963258 801893 32521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 893 325
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 43 593 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 154 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 154-6 420+15 574
2+9 1540+9 154
3+9 1540+9 154
4+9 154+5 344+3 810
5+9 154+7 536+1 618
6+9 154+7 982+1 172
7+9 154+8 440+714
8+9 154+8 909+245
9+9 154+9 390-236
10+9 154+9 884-730
11+9 154+10 390-1 236
12+9 154+10 909-1 755
13+9 154+11 441-2 287
14+9 154+11 987-2 833
15+9 154+12 547-3 393
16+9 154+13 122-3 968
17+9 154+13 711-4 557
18+9 154+14 316-5 162
19+9 154+14 936-5 782
20+9 154+15 572-6 418
21+9 154+16 225-7 071
22+9 154+16 895-7 741
23+9 154+17 582-8 428
24+9 154+18 287-9 133
25+9 154+19 011-9 857
Total+228 850+267 998+-39 148
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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