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Maison à vendre

VilleAmboise (37)
Surface201m²
Coût Total279 806€
Loyer Annuel24 771€
Rentabilité8.85%
Cashflow/mois+410€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 251 904 €
Surface : 201 m²
Prix au m² : 1 253,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 2 chambres, Pas de cave

Rare sur le secteur, à 10 minutes à pied du centre d'Amboise ce loft style industriel est composé d'une pièce de vie, d'une cuisine, de deux espaces nuit et d'une mezzanine. Magnifiques volumes et très belle hauteur sous plafond. Un petit jardin, un parking privatif et une cave complètent ce bien.

Ville : Amboise
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37400
Coordonnées : 47.386177, 0.978269
Total : 279 806€
Prix d'acquisition : 251 904€
Travaux : 7 750€
Valeur du bien : 259 654€
Frais de notaire : 20 152€
Coût estimé : 20 152€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 201m²
Loyer prédit : 10.27€/m²/mois
Fourchette : 8.51€ - 12.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 2064€/mois
Loyer annuel estimé : 24771€/an
Fourchette totale : 1710€ - 2492€/mois
Fourchette annuelle : 20517€ - 29908€/an
Rentabilité brute :8.85%
Fourchette de rentabilité :7.33% - 10.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 467,06 €/m²
Basé sur :159 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :495 879 €
Prix d'achat :251 904 €
Décote à l'achat :-243 975€ (-49.2%)
Marge achat-revente :216 073€ (43.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :279 806€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 366,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :81,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 448,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 143,42€
Coût de l'assurance :24 483,02€
Taxe foncière : 2 477,13€/an
Soit par mois : 206,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 064,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 654,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :409,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de quelques éléments usés
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et vérification des revêtements de sol
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 750 €(39 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 050€
    Peinture murs: 10 m² × 25€/m² = 250€, Remplacement éléments usés: 300€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 400€
    Peinture murs: 4 m² × 25€/m² = 100€, Vérification éléments sanitaires: 200€, Main d'œuvre: 1100€
  • Chambres - Rénovation légère:2 200€
    Peinture murs: 20 m² × 25€/m² = 500€, Vérification revêtements de sol: 300€, Main d'œuvre: 1400€
  • Salon - Rafraîchissement léger:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 25€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1350€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amboise (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 064 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 771 €/an
Calcul : 2 064 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 279 806 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 979 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 477 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 238 €
Revenus locatifs : +24 771 €
Charges déductibles : -20 238 €
Résultat foncier Année 1 : 4 534 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 488 €/an
Revenus locatifs : +24 771 €
Charges déductibles : -12 488 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 284 €/an
Prix d'achat du bien : 251 904 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 163 738 €(65% de 251 904 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 954 €/an
Calcul : 163 738 € × 3,636% = 5 954 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 771 €20 246 €9 040 €4 525 €---
225 267 €12 252 €8 796 €13 014 €---
325 772 €12 000 €8 543 €13 772 €---
426 288 €11 739 €8 283 €14 548 €---
526 813 €11 470 €8 013 €15 343 €---
627 350 €11 191 €7 735 €16 158 €---
727 897 €10 904 €7 447 €16 993 €---
828 454 €10 607 €7 150 €17 848 €---
929 024 €10 300 €6 843 €18 724 €---
1029 604 €9 983 €6 526 €19 621 €---
1130 196 €9 655 €6 199 €20 541 €---
1230 800 €9 316 €5 860 €21 484 €---
1331 416 €8 967 €5 510 €22 449 €---
1432 044 €8 605 €5 149 €23 439 €---
1532 685 €8 232 €4 775 €24 453 €---
1633 339 €7 846 €4 389 €25 493 €---
1734 006 €7 447 €3 991 €26 558 €---
1834 686 €7 035 €3 579 €27 650 €---
1935 380 €6 610 €3 154 €28 770 €---
2036 087 €6 170 €2 714 €29 917 €---
2136 809 €5 716 €2 260 €31 093 €---
2237 545 €5 247 €1 790 €32 298 €---
2338 296 €4 762 €1 305 €33 534 €---
2439 062 €4 261 €804 €34 801 €---
2539 843 €3 743 €287 €36 100 €---
TOTAL793 432 €224 305 €130 143 €569 128 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 569 128 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 771 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 202 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 202 €+1 357 €+3 845 €
2+5 202 €+3 904 €+1 298 €
3+5 202 €+4 132 €+1 070 €
4+5 202 €+4 365 €+837 €
5+5 202 €+4 603 €+599 €
6+5 202 €+4 847 €+355 €
7+5 202 €+5 098 €+104 €
8+5 202 €+5 354 €-152 €
9+5 202 €+5 617 €-415 €
10+5 202 €+5 886 €-684 €
11+5 202 €+6 162 €-960 €
12+5 202 €+6 445 €-1 243 €
13+5 202 €+6 735 €-1 533 €
14+5 202 €+7 032 €-1 830 €
15+5 202 €+7 336 €-2 134 €
16+5 202 €+7 648 €-2 446 €
17+5 202 €+7 968 €-2 766 €
18+5 202 €+8 295 €-3 093 €
19+5 202 €+8 631 €-3 429 €
20+5 202 €+8 975 €-3 773 €
21+5 202 €+9 328 €-4 126 €
22+5 202 €+9 689 €-4 487 €
23+5 202 €+10 060 €-4 858 €
24+5 202 €+10 440 €-5 238 €
25+5 202 €+10 830 €-5 628 €
Total+130 050 €+170 738 €+-40 688 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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