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Maison 2 pièces 68 m²

VilleVallière (23)
Surface68m²
Coût Total99 720€
Loyer Annuel5 293€
Rentabilité5.31%
Cashflow/mois-144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 647,06 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 68 m²

Idéalement située entre Vallière et Aubusson, cette petite maison ne manque pas de charme et un bel aménagement révèlera tous ses atouts

Surface : 68 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Vallière
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23120
Coordonnées : 45.931301, 2.048065
Total : 99 720€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 52 200€
Valeur du bien : 96 200€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 441€/mois
Loyer annuel estimé : 5293€/an
Fourchette totale : 350€ - 556€/mois
Fourchette annuelle : 4199€ - 6672€/an
Rentabilité brute :5.31%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :933,33 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :63 466 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :-19 466€ (-30.7%)
Marge achat-revente :-36 254€ (-57.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :500,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,89€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 540,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 528,31€
Coût de l'assurance :11 966,40€
Taxe foncière : 529,30€/an
Soit par mois : 44,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 441,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 584,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements très datés et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de rafraîchissement complet
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 200 €(768 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 200€
    Isolation des combles: 68 m² × 150€/m² = 10200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vallière (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 441 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 293 €/an
Calcul : 441 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 476 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 720 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 529 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 684 €
Revenus locatifs : +5 293 €
Charges déductibles : -56 684 €
Résultat foncier Année 1 : -51 391 €(Déficit de 51 391 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 991 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 484 €/an
Revenus locatifs : +5 293 €
Charges déductibles : -4 484 €
Résultat foncier Années 2+ : 809 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29991.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 293 €56 687 €3 479 €-51 394 €21 400 €29 994 €29 994 €
25 399 €4 397 €3 389 €1 002 €--28 992 €
35 507 €4 303 €3 295 €1 204 €--27 788 €
45 617 €4 205 €3 197 €1 412 €--26 376 €
55 729 €4 104 €3 096 €1 625 €--24 751 €
65 844 €4 000 €2 992 €1 844 €--22 907 €
75 961 €3 891 €2 883 €2 069 €--20 838 €
86 080 €3 779 €2 771 €2 301 €--18 537 €
96 202 €3 663 €2 655 €2 538 €--15 998 €
106 326 €3 543 €2 535 €2 783 €--13 216 €
116 452 €3 418 €2 410 €3 034 €--10 181 €
126 581 €3 289 €2 281 €3 292 €---
136 713 €3 155 €2 147 €3 558 €---
146 847 €3 016 €2 009 €3 831 €---
156 984 €2 873 €1 865 €4 111 €---
167 124 €2 724 €1 716 €4 399 €---
177 266 €2 570 €1 562 €4 696 €---
187 411 €2 411 €1 403 €5 001 €---
197 560 €2 245 €1 237 €5 314 €---
207 711 €2 074 €1 066 €5 637 €---
217 865 €1 897 €889 €5 968 €---
228 022 €1 713 €705 €6 309 €---
238 183 €1 523 €515 €6 660 €---
248 346 €1 326 €318 €7 021 €---
258 513 €1 121 €113 €7 392 €---
TOTAL169 535 €127 927 €50 528 €41 608 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 41 608 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 293 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 112 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 112 €-6 420 €+7 532 €
2+1 112 €0 €+1 112 €
3+1 112 €0 €+1 112 €
4+1 112 €0 €+1 112 €
5+1 112 €0 €+1 112 €
6+1 112 €0 €+1 112 €
7+1 112 €0 €+1 112 €
8+1 112 €0 €+1 112 €
9+1 112 €0 €+1 112 €
10+1 112 €0 €+1 112 €
11+1 112 €0 €+1 112 €
12+1 112 €+988 €+124 €
13+1 112 €+1 067 €+45 €
14+1 112 €+1 149 €-37 €
15+1 112 €+1 233 €-121 €
16+1 112 €+1 320 €-208 €
17+1 112 €+1 409 €-297 €
18+1 112 €+1 500 €-388 €
19+1 112 €+1 594 €-482 €
20+1 112 €+1 691 €-579 €
21+1 112 €+1 791 €-679 €
22+1 112 €+1 893 €-781 €
23+1 112 €+1 998 €-886 €
24+1 112 €+2 106 €-994 €
25+1 112 €+2 218 €-1 106 €
Total+27 800 €+15 537 €+12 263 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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