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Maison à vendre

VilleDoué-la-Fontaine (49)
Surface165
Coût Total221 000
Loyer Annuel15 943
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+37
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, Salon (total 24,71 m²), 3 chambres, 1 parking: Garage, calme, Non meublé

iad France - Jessica Anger vous propose: Une pépite à Doué la Fontaine avec Jardin, Garage, Caves et Beaucoup de Potentiel! Située au cOEur de Doué la fontaine, cette charmante maison offre un potentiel incroyable. Au rez-de-chaussée, vous trouverez un séjour lumineux, une cuisine indépendante, un espace lingerie et des toilettes. À l'étage, trois chambres , une salle de douche avec toilettes. Et au 2ème, 60 m² de surface habitable à finir d'aménager. À l'extérieur, un jardin arboré offre un espace vert où vous pourrez créer votre propre havre de paix. ainsi qu'une dépendance et deux caves troglodytes ! Située dans un quartier calme, cette maison offre un cadre de vie paisible tout en étant proche des commodités et des axes routiers. Contactez-moi dès maintenant pour visiter ce bien chargé d'histoire et laissez libre cours à votre imagination pour en faire le lieu de vie de vos rêves.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 251 et classe CLIMAT B indice 8. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Jessica Anger mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de ANGERS sous le numéro 822536462, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Doué-la-Fontaine
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49700
Coordonnées : 47.184432, -0.293528
Total : 221 000
Prix d'acquisition : 165 000
Travaux : 42 800
Valeur du bien : 207 800
Frais de notaire : 13 200
Coût estimé : 13 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165
Loyer prédit : 8.05€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1329€/mois
Loyer annuel estimé : 15943€/an
Fourchette totale : 1045€ - 1689€/mois
Fourchette annuelle : 12540€ - 20270€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 979,76 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :326 660
Prix d'achat :165 000
Décote à l'achat :-161 660 (-49.5%)
Marge achat-revente :105 660€ (32.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 094,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :64,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 159,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 368,30
Coût de l'assurance :19 337,50
Taxe foncière : 1 594,35€/an
Soit par mois : 132,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 328,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 291,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :36,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 800(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500
    Isolation toiture: 165 m² × 60€/m² = 9900€, Main d'œuvre: 600€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:4 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture chambres: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces - Peinture:900
    Peinture salle à manger: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Doué-la-Fontaine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 329 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 943 €/an
Calcul : 1 329 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 418 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 000 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 774 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 594 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 586
Revenus locatifs : +15 943
Charges déductibles : -52 586
Résultat foncier Année 1 : -36 643(Déficit de 36 643 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 243
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 786 €/an
Revenus locatifs : +15 943
Charges déductibles : -9 786
Résultat foncier Années 2+ : 6 157 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15242.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 94352 5937 426-36 65021 400 €15 250 €15 250 €
216 2629 5967 2286 666--8 584 €
316 5889 3927 0247 195--1 389 €
416 9199 1816 8137 738---
517 2588 9636 5958 295---
617 6038 7376 3698 866---
717 9558 5036 1369 451---
818 3148 2625 89410 052---
918 6808 0125 64410 669---
1019 0547 7535 38511 301---
1119 4357 4855 11811 950---
1219 8247 2084 84112 615---
1320 2206 9224 55413 298---
1420 6256 6264 25813 999---
1521 0376 3193 95114 718---
1621 4586 0023 63415 456---
1721 8875 6743 30616 213---
1822 3255 3342 96716 990---
1922 7714 9832 61517 788---
2023 2274 6202 25218 607---
2123 6914 2441 87619 447---
2224 1653 8551 48820 310---
2324 6483 4531 08521 195---
2425 1413 03766922 104---
2525 6442 60723923 037---
TOTAL510 674209 364107 368301 30921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 309
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 943 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 348 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 348-6 420+9 768
2+3 3480+3 348
3+3 3480+3 348
4+3 348+1 905+1 443
5+3 348+2 488+860
6+3 348+2 660+688
7+3 348+2 835+513
8+3 348+3 016+332
9+3 348+3 201+147
10+3 348+3 390-42
11+3 348+3 585-237
12+3 348+3 785-437
13+3 348+3 989-641
14+3 348+4 200-852
15+3 348+4 415-1 067
16+3 348+4 637-1 289
17+3 348+4 864-1 516
18+3 348+5 097-1 749
19+3 348+5 336-1 988
20+3 348+5 582-2 234
21+3 348+5 834-2 486
22+3 348+6 093-2 745
23+3 348+6 359-3 011
24+3 348+6 631-3 283
25+3 348+6 911-3 563
Total+83 700+90 393+-6 693
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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