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vente - appartement

Bien expiré
VilleMelun (77)
Surface71.18m²
Coût Total176 610€
Loyer Annuel12 376€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-359€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 71.18 m²
Prix au m² : 1 966,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Salle d eau, Petit prix

Ce bien vous est présenté par Théo BULIARD. Ce bien est vendu loué, pouvant être libre en mars 2027. Situé au Mée-sur-Seine, à proximité immédiate de l'accès A6, mais aussi de la gare (51 minutes de Paris Gare de Lyon), des écoles et des commerces. Au cinquième étage d'une copropriété entretenue avec ascenseur, venez découvrir cet appartement en excellent état de 4 pièces réparties sur 71 m². Idéalement exposé, nous retrouvons une entrée, une grande pièce de vie, une cuisine donnant sur un balcon, trois chambres, une buanderie, une salle d'eau, et un W.C. Actuellement loué pour un montant de 1 100 € / mois, cet appartement est idéal pour un investisseur. Montant moyen annuel de la quote part de charges (budget prévisionnel) : 4512 € soit 376 € par mois.

Une visite virtuelle est disponible sur demande ou en scannant le QR Code de la dernière photo.

Nombre de lots de la Copropriété : 91

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Théo BULIARD inscrit au RSAC de melun n° 843 853 862 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.530000, 2.670000
Total : 176 610€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 25 410€
Valeur du bien : 165 410€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.18m²
Loyer prédit : 14.49€/m²/mois
Fourchette : 11.83€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1031€/mois
Loyer annuel estimé : 12376€/an
Fourchette totale : 842€ - 1264€/mois
Fourchette annuelle : 10101€ - 15164€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :861,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :50,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 911,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 864,73€
Coût de l'assurance :15 011,85€
Taxe foncière : 1 237,62€/an
Soit par mois : 103,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 376,00€/mois
Soit par an : 4 512,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 031,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 390,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-359,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 71 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 410 €(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 700€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:1 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
  • Autres pièces - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melun (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 031 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 376 €/an
Calcul : 1 031 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 683 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 610 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 238 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 512 €/an
Calcul : 376 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 410 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 443 €
Revenus locatifs : +12 376 €
Charges déductibles : -37 443 €
Résultat foncier Année 1 : -25 067 €(Déficit de 25 067 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 667 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 033 €/an
Revenus locatifs : +12 376 €
Charges déductibles : -12 033 €
Résultat foncier Années 2+ : 343 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3666.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 376 €37 448 €5 688 €-25 072 €21 400 €3 672 €3 672 €
212 624 €11 885 €5 535 €739 €--2 933 €
312 876 €11 726 €5 376 €1 151 €--1 783 €
413 134 €11 561 €5 211 €1 572 €--210 €
513 396 €11 392 €5 042 €2 005 €---
613 664 €11 216 €4 866 €2 448 €---
713 938 €11 035 €4 685 €2 902 €---
814 216 €10 848 €4 498 €3 368 €---
914 501 €10 655 €4 305 €3 846 €---
1014 791 €10 455 €4 105 €4 335 €---
1115 086 €10 249 €3 899 €4 838 €---
1215 388 €10 036 €3 686 €5 352 €---
1315 696 €9 816 €3 466 €5 880 €---
1416 010 €9 588 €3 238 €6 422 €---
1516 330 €9 353 €3 003 €6 977 €---
1616 657 €9 110 €2 760 €7 546 €---
1716 990 €8 860 €2 510 €8 130 €---
1817 330 €8 601 €2 251 €8 729 €---
1917 676 €8 333 €1 983 €9 343 €---
2018 030 €8 056 €1 706 €9 973 €---
2118 390 €7 771 €1 421 €10 620 €---
2218 758 €7 476 €1 126 €11 283 €---
2319 133 €7 171 €821 €11 963 €---
2419 516 €6 856 €506 €12 660 €---
2519 906 €6 530 €180 €13 376 €---
TOTAL396 412 €266 027 €81 865 €130 385 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 385 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 376 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 599 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 599 €-6 420 €+9 019 €
2+2 599 €0 €+2 599 €
3+2 599 €0 €+2 599 €
4+2 599 €0 €+2 599 €
5+2 599 €+538 €+2 061 €
6+2 599 €+734 €+1 865 €
7+2 599 €+871 €+1 728 €
8+2 599 €+1 010 €+1 589 €
9+2 599 €+1 154 €+1 445 €
10+2 599 €+1 301 €+1 298 €
11+2 599 €+1 451 €+1 148 €
12+2 599 €+1 606 €+993 €
13+2 599 €+1 764 €+835 €
14+2 599 €+1 927 €+672 €
15+2 599 €+2 093 €+506 €
16+2 599 €+2 264 €+335 €
17+2 599 €+2 439 €+160 €
18+2 599 €+2 619 €-20 €
19+2 599 €+2 803 €-204 €
20+2 599 €+2 992 €-393 €
21+2 599 €+3 186 €-587 €
22+2 599 €+3 385 €-786 €
23+2 599 €+3 589 €-990 €
24+2 599 €+3 798 €-1 199 €
25+2 599 €+4 013 €-1 414 €
Total+64 975 €+39 116 €+25 859 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 251 jours
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