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Appartement à vendre

VilleHyères (83)
Surface76.4m²
Coût Total197 080€
Loyer Annuel13 019€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 76.4 m²
Prix au m² : 2 028,8 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Accessible aux personne à mobilité réduite, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 25 m²), 2 chambres, Exposition sud, Pas de balcon, Pas de cave

Exclusivité Hyéres à deux pas de la Place Massilon en secteur classé le long du parcours des arts, un appartement de 71m² habitables composé en RDC d'une piéce de vie et cuisine US de 26m², à l'étage un lumineux espace de 45m² environ séparé en deux piéces pouvant donner lieu à deux chambres ou grand salon complémentaire, une SDE, un WC. Appartement pour le moins atypique pouvant donner lieu à différents types d'occupation, excellent produit locatif de centre ville ancien tout en étant à proximité de toutes les commodités et de l'Avenue Gambetta. DPE en C en 01/2026.

Ville : Hyères
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83400
Coordonnées : 43.121193, 6.127331
Total : 197 080€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 29 680€
Valeur du bien : 184 680€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.4m²
Loyer prédit : 14.20€/m²/mois
Fourchette : 11.03€ - 18.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1085€/mois
Loyer annuel estimé : 13019€/an
Fourchette totale : 843€ - 1396€/mois
Fourchette annuelle : 10116€ - 16755€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 537,41 €/m²
Basé sur :744 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :270 258 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-115 258€ (-42.6%)
Marge achat-revente :73 178€ (27.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :986,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :57,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 044,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 908,68€
Coût de l'assurance :17 244,50€
Taxe foncière : 1 301,91€/an
Soit par mois : 108,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 084,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 152,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage + éléments sanitaires
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3.7/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 680 €(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:1 280€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 40€/m² = 1280€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hyères (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 085 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 019 €/an
Calcul : 1 085 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 811 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 080 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 690 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 302 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 483 €
Revenus locatifs : +13 019 €
Charges déductibles : -38 483 €
Résultat foncier Année 1 : -25 464 €(Déficit de 25 464 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 14 764 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 803 €/an
Revenus locatifs : +13 019 €
Charges déductibles : -8 803 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 216 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14763.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 019 €38 489 €6 818 €-25 470 €10 700 €14 770 €14 770 €
213 280 €8 631 €6 639 €4 649 €--10 122 €
313 545 €8 446 €6 454 €5 099 €--5 022 €
413 816 €8 254 €6 263 €5 562 €---
514 092 €8 056 €6 064 €6 036 €---
614 374 €7 851 €5 859 €6 524 €---
714 662 €7 638 €5 646 €7 024 €---
814 955 €7 418 €5 426 €7 537 €---
915 254 €7 189 €5 198 €8 065 €---
1015 559 €6 953 €4 962 €8 606 €---
1115 870 €6 709 €4 717 €9 162 €---
1216 188 €6 455 €4 464 €9 732 €---
1316 511 €6 193 €4 201 €10 318 €---
1416 842 €5 921 €3 930 €10 920 €---
1517 178 €5 640 €3 648 €11 539 €---
1617 522 €5 349 €3 357 €12 173 €---
1717 872 €5 047 €3 055 €12 826 €---
1818 230 €4 734 €2 743 €13 495 €---
1918 595 €4 411 €2 419 €14 184 €---
2018 966 €4 076 €2 084 €14 891 €---
2119 346 €3 729 €1 737 €15 617 €---
2219 733 €3 370 €1 378 €16 363 €---
2320 127 €2 997 €1 006 €17 130 €---
2420 530 €2 612 €620 €17 918 €---
2520 940 €2 213 €221 €18 727 €---
TOTAL417 007 €178 381 €98 909 €238 626 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 626 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 019 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 734 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 734 €-3 210 €+5 944 €
2+2 734 €0 €+2 734 €
3+2 734 €0 €+2 734 €
4+2 734 €+162 €+2 572 €
5+2 734 €+1 811 €+923 €
6+2 734 €+1 957 €+777 €
7+2 734 €+2 107 €+627 €
8+2 734 €+2 261 €+473 €
9+2 734 €+2 419 €+315 €
10+2 734 €+2 582 €+152 €
11+2 734 €+2 748 €-14 €
12+2 734 €+2 920 €-186 €
13+2 734 €+3 096 €-362 €
14+2 734 €+3 276 €-542 €
15+2 734 €+3 462 €-728 €
16+2 734 €+3 652 €-918 €
17+2 734 €+3 848 €-1 114 €
18+2 734 €+4 049 €-1 315 €
19+2 734 €+4 255 €-1 521 €
20+2 734 €+4 467 €-1 733 €
21+2 734 €+4 685 €-1 951 €
22+2 734 €+4 909 €-2 175 €
23+2 734 €+5 139 €-2 405 €
24+2 734 €+5 375 €-2 641 €
25+2 734 €+5 618 €-2 884 €
Total+68 350 €+71 588 €+-3 238 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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