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Appartement 3 pièces 80 m²

VilleLuçon (85)
Surface80
Coût Total136 156
Loyer Annuel8 466
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-70
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 200 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 040 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 80 m² - Appartement 3 pièces 80 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial DESBANCS et associée, SELARL vous proposent : Appartement à vendre - LUCON (85400)


LUCON - Coeur de ville à proximité de la Cathédrale - APPARTEMENT d'environ 80 m² comprenant : pièce de vie avec coin cuisine simple, dégagement, 2 chambres dont une avec mezzanine, salle de bains, wc. Prix : 83.200€ dont 4% TTC d'honoraires de négociation avec un minimum de 3.000€ TTC Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude DESBANCS et associée, SELARL - Notaires à Rives de l'Yon - N° SIRET : 87780747900010


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Surface : 80 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/12/2023

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 600 € et 2 200 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Luçon
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85400
Coordonnées : 46.438370, -1.189656
Total : 136 156
Prix d'acquisition : 83 200
Travaux : 46 300
Valeur du bien : 129 500
Frais de notaire : 6 656
Coût estimé : 6 656
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 8.82€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 10.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 705€/mois
Loyer annuel estimé : 8466€/an
Fourchette totale : 571€ - 872€/mois
Fourchette annuelle : 6852€ - 10460€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 774,19 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :141 935
Prix d'achat :83 200
Décote à l'achat :-58 735 (-41.4%)
Marge achat-revente :5 779€ (4.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 156
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :664,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 704,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 328,90
Coût de l'assurance :11 913,65
Taxe foncière : 846,56€/an
Soit par mois : 70,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 705,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 775,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du hall d'entrée avec peinture
Quantité: hall d'entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - hall d'entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 300(579 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage performant: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Électricité mise aux normes: 800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 200€
  • Hall d'entrée:300
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luçon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 705 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 466 €/an
Calcul : 705 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 395 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 156 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 477 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 847 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 018
Revenus locatifs : +8 466
Charges déductibles : -52 018
Résultat foncier Année 1 : -43 552(Déficit de 43 552 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 152
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 718 €/an
Revenus locatifs : +8 466
Charges déductibles : -5 718
Résultat foncier Années 2+ : 2 748 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22152.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 080(65% de 83 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 967 €/an
Calcul : 54 080 € × 3,636% = 1 967
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 46652 0224 399-43 55621 400 €22 156 €22 156 €
28 6355 6034 2803 032--19 125 €
38 8085 4804 1573 327--15 798 €
48 9845 3544 0303 630--12 167 €
59 1635 2223 8993 941--8 226 €
69 3475 0873 7644 260--3 967 €
79 5344 9473 6244 587---
89 7244 8033 4794 922---
99 9194 6533 3305 266---
1010 1174 4993 1765 618---
1110 3194 3393 0165 980---
1210 5264 1752 8516 351---
1310 7364 0042 6816 732---
1410 9513 8292 5057 123---
1511 1703 6472 3247 523---
1611 3943 4592 1367 934---
1711 6213 2651 9428 356---
1811 8543 0651 7428 789---
1912 0912 8581 5359 233---
2012 3332 6441 3219 689---
2112 5792 4231 10010 157---
2212 8312 19487110 637---
2313 0881 95863511 129---
2413 3491 71539111 635---
2513 6161 46314012 154---
TOTAL271 155142 70663 329128 44921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 449
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 466 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 778 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 778-6 420+8 198
2+1 7780+1 778
3+1 7780+1 778
4+1 7780+1 778
5+1 7780+1 778
6+1 7780+1 778
7+1 778+186+1 592
8+1 778+1 477+301
9+1 778+1 580+198
10+1 778+1 686+92
11+1 778+1 794-16
12+1 778+1 905-127
13+1 778+2 020-242
14+1 778+2 137-359
15+1 778+2 257-479
16+1 778+2 380-602
17+1 778+2 507-729
18+1 778+2 637-859
19+1 778+2 770-992
20+1 778+2 907-1 129
21+1 778+3 047-1 269
22+1 778+3 191-1 413
23+1 778+3 339-1 561
24+1 778+3 490-1 712
25+1 778+3 646-1 868
Total+44 450+38 535+5 915
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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