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Achat : Appartement Le Mans (72000)

VilleMans (72)
Surface87m²
Coût Total131 920€
Loyer Annuel10 772€
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois+123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 195,4 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 87 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 balcon, Cave, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Dans résidence très tranquille et entrenue, au calme, un appartement de 87 m2 avec cave, garage, ascenseur, séjour et salon, cuisine aménagée, cellier, 3 chambres, salle d'eau, nombreux rangements, menuiseries pvc avec volets automatisés, Balcon avec vue imprenable, près transports et commerces !

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Coordonnées : 47.970160, 0.209280
Total : 131 920€
Prix d'acquisition : 104 000€
Travaux : 19 600€
Valeur du bien : 123 600€
Frais de notaire : 8 320€
Coût estimé : 8 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 898€/mois
Loyer annuel estimé : 10772€/an
Fourchette totale : 717€ - 1124€/mois
Fourchette annuelle : 8602€ - 13489€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 10.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 430,91 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 489 €
Prix d'achat :104 000 €
Décote à l'achat :-20 489€ (-16.5%)
Marge achat-revente :-7 431€ (-6.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :646,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :38,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 684,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 987,19€
Coût de l'assurance :11 543,00€
Taxe foncière : 1 077,20€/an
Soit par mois : 89,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 897,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 774,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager obsolète, et carrelage usé.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol en parquet.
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol en parquet dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - chambres nécessitent rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 600 €(225 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant meubles, électroménager, carrelage, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (incluant peinture murs, main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Peinture chambres: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant peinture murs, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans. Main d'œuvre incluse. Coefficients régionaux appliqués pour chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 898 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 772 €/an
Calcul : 898 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 297 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 920 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 462 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 077 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 436 €
Revenus locatifs : +10 772 €
Charges déductibles : -25 436 €
Résultat foncier Année 1 : -14 664 €(Déficit de 14 664 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 964 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 836 €/an
Revenus locatifs : +10 772 €
Charges déductibles : -5 836 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 936 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3964.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 600 €(65% de 104 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 458 €/an
Calcul : 67 600 € × 3,636% = 2 458 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 772 €25 440 €4 301 €-14 668 €10 700 €3 968 €3 968 €
210 987 €5 725 €4 186 €5 263 €---
311 207 €5 605 €4 066 €5 602 €---
411 431 €5 481 €3 942 €5 950 €---
511 660 €5 354 €3 815 €6 306 €---
611 893 €5 221 €3 683 €6 672 €---
712 131 €5 085 €3 546 €7 046 €---
812 374 €4 944 €3 405 €7 430 €---
912 621 €4 798 €3 259 €7 823 €---
1012 874 €4 647 €3 109 €8 226 €---
1113 131 €4 492 €2 953 €8 639 €---
1213 394 €4 331 €2 792 €9 063 €---
1313 661 €4 165 €2 626 €9 497 €---
1413 935 €3 993 €2 454 €9 942 €---
1514 213 €3 815 €2 276 €10 398 €---
1614 498 €3 631 €2 092 €10 866 €---
1714 788 €3 442 €1 903 €11 346 €---
1815 083 €3 245 €1 707 €11 838 €---
1915 385 €3 043 €1 504 €12 342 €---
2015 693 €2 833 €1 294 €12 859 €---
2116 007 €2 617 €1 078 €13 390 €---
2216 327 €2 393 €854 €13 934 €---
2316 653 €2 162 €623 €14 491 €---
2416 986 €1 923 €384 €15 064 €---
2517 326 €1 676 €137 €15 650 €---
TOTAL345 029 €120 060 €61 987 €224 969 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 969 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 772 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 262 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 262 €-3 210 €+5 472 €
2+2 262 €+388 €+1 874 €
3+2 262 €+1 681 €+581 €
4+2 262 €+1 785 €+477 €
5+2 262 €+1 892 €+370 €
6+2 262 €+2 001 €+261 €
7+2 262 €+2 114 €+148 €
8+2 262 €+2 229 €+33 €
9+2 262 €+2 347 €-85 €
10+2 262 €+2 468 €-206 €
11+2 262 €+2 592 €-330 €
12+2 262 €+2 719 €-457 €
13+2 262 €+2 849 €-587 €
14+2 262 €+2 983 €-721 €
15+2 262 €+3 120 €-858 €
16+2 262 €+3 260 €-998 €
17+2 262 €+3 404 €-1 142 €
18+2 262 €+3 551 €-1 289 €
19+2 262 €+3 703 €-1 441 €
20+2 262 €+3 858 €-1 596 €
21+2 262 €+4 017 €-1 755 €
22+2 262 €+4 180 €-1 918 €
23+2 262 €+4 347 €-2 085 €
24+2 262 €+4 519 €-2 257 €
25+2 262 €+4 695 €-2 433 €
Total+56 550 €+67 491 €+-10 941 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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