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Détails du bien

Bien expiré
VilleVerrie (49)
Surface102
Coût Total127 392
Loyer Annuel10 237
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois+100
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 900 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 636,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison à rénover de 102 m² – Terrain 678 m² – Verrie (49400)

À vendre, charmante maison d'habitation d'environ 102 m², située dans un environnement calme et verdoyant, à seulement quelques minutes de Saumur.

Elle se compose au rez-de-chaussée :

D'une terrasse avec point d'eau, d'une entrée desservant une cuisine indépendante, un salon, une chambre, une salle d'eau, un WC séparé.

À l'étage, vous trouverez :

Deux grandes chambres lumineuses, un second WC.

Extérieurs : Le tout sur un terrain clos de 678 m², avec un puits, plusieurs espaces de rangement (appentis).

Travaux à prévoir : Maison nécessitant une rénovation globale :

Électricité à revoir, isolation à refaire, assainissement non conforme, travaux de chauffage à prévoir, petite partie de toiture à reprendre.

Bien non soumis au DPE

Pour plus de renseignements, vous pouvez me contacter : Julien SEGARRA - Agent commercial indépendant immatriculé au RSAC d'Angers N°922 290 309 Les informations sur les risques auxquels sont ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Verrie
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Total : 127 392
Prix d'acquisition : 64 900
Travaux : 57 300
Valeur du bien : 122 200
Frais de notaire : 5 192
Coût estimé : 5 192
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102
Loyer prédit : 8.36€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 10.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 853€/mois
Loyer annuel estimé : 10237€/an
Fourchette totale : 669€ - 1087€/mois
Fourchette annuelle : 8032€ - 13049€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 392
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :630,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 668,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 890,78
Coût de l'assurance :11 146,80
Taxe foncière : 1 023,74€/an
Soit par mois : 85,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 853,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :99,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Électricité à revoir - conformité nécessaire
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Assainissement
Réalisation des travaux nécessaires pour rendre l'assainissement conforme
Quantité: 1 système d'assainissement
Raison: Assainissement non conforme - nécessité de mise aux normes
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et des installations
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols abîmés nécessitant travaux
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ToitureOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation
Réparation de la petite partie de toiture à reprendre
Quantité: surface à définir
Raison: Travaux de toiture nécessaires pour éviter des infiltrations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 300(562 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:4 580
    Isolation toiture/combles: 102 m² × 40€/m² = 4080€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité:1 300
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€, Ajout de prises: 300€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie:13 000
    Assainissement: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain:420
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Joints à refaire: 240€, Main d'œuvre: 0€
  • Toiture:1 800
    Réparation toiture: 10 m² × 180€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Verrie (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 853 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 237 €/an
Calcul : 853 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 276 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 392 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 446 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 024 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 046
Revenus locatifs : +10 237
Charges déductibles : -63 046
Résultat foncier Année 1 : -52 808(Déficit de 52 808 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 408
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 746 €/an
Revenus locatifs : +10 237
Charges déductibles : -5 746
Résultat foncier Années 2+ : 4 492 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31408.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 185(65% de 64 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 534 €/an
Calcul : 42 185 € × 3,636% = 1 534
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 23763 0504 280-52 81321 400 €31 413 €31 413 €
210 4425 6364 1674 806--26 607 €
310 6515 5194 0495 132--21 474 €
410 8645 3973 9275 467--16 008 €
511 0815 2713 8025 810--10 197 €
611 3035 1413 6716 162--4 036 €
711 5295 0063 5376 523---
811 7604 8673 3976 893---
911 9954 7233 2537 272---
1012 2354 5743 1047 661---
1112 4794 4202 9508 060---
1212 7294 2602 7908 469---
1312 9844 0952 6258 889---
1413 2433 9242 4549 319---
1513 5083 7472 2789 761---
1613 7783 5642 09510 214---
1714 0543 3751 90610 678---
1814 3353 1801 71011 155---
1914 6222 9771 50811 644---
2014 9142 7681 29812 146---
2115 2122 5511 08212 661---
2215 5172 32785713 189---
2315 8272 09562613 732---
2416 1431 85538614 288---
2516 4661 60713814 859---
TOTAL327 908155 93161 891171 97621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 976
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 237 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 150 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 150-6 420+8 570
2+2 1500+2 150
3+2 1500+2 150
4+2 1500+2 150
5+2 1500+2 150
6+2 1500+2 150
7+2 150+746+1 404
8+2 150+2 068+82
9+2 150+2 182-32
10+2 150+2 298-148
11+2 150+2 418-268
12+2 150+2 541-391
13+2 150+2 667-517
14+2 150+2 796-646
15+2 150+2 928-778
16+2 150+3 064-914
17+2 150+3 204-1 054
18+2 150+3 347-1 197
19+2 150+3 493-1 343
20+2 150+3 644-1 494
21+2 150+3 798-1 648
22+2 150+3 957-1 807
23+2 150+4 119-1 969
24+2 150+4 286-2 136
25+2 150+4 458-2 308
Total+53 750+51 593+2 157
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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