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Détails du bien

Bien expiré
VilleVerrie (49)
Surface102m²
Coût Total127 392€
Loyer Annuel10 237€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois+100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 900 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 636,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison à rénover de 102 m² – Terrain 678 m² – Verrie (49400)

À vendre, charmante maison d'habitation d'environ 102 m², située dans un environnement calme et verdoyant, à seulement quelques minutes de Saumur.

Elle se compose au rez-de-chaussée :

D'une terrasse avec point d'eau, d'une entrée desservant une cuisine indépendante, un salon, une chambre, une salle d'eau, un WC séparé.

À l'étage, vous trouverez :

Deux grandes chambres lumineuses, un second WC.

Extérieurs : Le tout sur un terrain clos de 678 m², avec un puits, plusieurs espaces de rangement (appentis).

Travaux à prévoir : Maison nécessitant une rénovation globale :

Électricité à revoir, isolation à refaire, assainissement non conforme, travaux de chauffage à prévoir, petite partie de toiture à reprendre.

Bien non soumis au DPE

Pour plus de renseignements, vous pouvez me contacter : Julien SEGARRA - Agent commercial indépendant immatriculé au RSAC d'Angers N°922 290 309 Les informations sur les risques auxquels sont ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Verrie
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Total : 127 392€
Prix d'acquisition : 64 900€
Travaux : 57 300€
Valeur du bien : 122 200€
Frais de notaire : 5 192€
Coût estimé : 5 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 8.36€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 10.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 853€/mois
Loyer annuel estimé : 10237€/an
Fourchette totale : 669€ - 1087€/mois
Fourchette annuelle : 8032€ - 13049€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 392€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :630,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 668,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 890,78€
Coût de l'assurance :11 146,80€
Taxe foncière : 1 023,74€/an
Soit par mois : 85,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 853,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :99,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Électricité à revoir - conformité nécessaire
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Assainissement
Réalisation des travaux nécessaires pour rendre l'assainissement conforme
Quantité: 1 système d'assainissement
Raison: Assainissement non conforme - nécessité de mise aux normes
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et des installations
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols abîmés nécessitant travaux
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ToitureOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation
Réparation de la petite partie de toiture à reprendre
Quantité: surface à définir
Raison: Travaux de toiture nécessaires pour éviter des infiltrations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 300 €(562 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:4 580€
    Isolation toiture/combles: 102 m² × 40€/m² = 4080€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité:1 300€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€, Ajout de prises: 300€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie:13 000€
    Assainissement: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain:420€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Joints à refaire: 240€, Main d'œuvre: 0€
  • Toiture:1 800€
    Réparation toiture: 10 m² × 180€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Verrie (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 853 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 237 €/an
Calcul : 853 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 276 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 392 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 446 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 024 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 046 €
Revenus locatifs : +10 237 €
Charges déductibles : -63 046 €
Résultat foncier Année 1 : -52 808 €(Déficit de 52 808 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 408 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 746 €/an
Revenus locatifs : +10 237 €
Charges déductibles : -5 746 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 492 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31408.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 185 €(65% de 64 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 534 €/an
Calcul : 42 185 € × 3,636% = 1 534 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 237 €63 050 €4 280 €-52 813 €21 400 €31 413 €31 413 €
210 442 €5 636 €4 167 €4 806 €--26 607 €
310 651 €5 519 €4 049 €5 132 €--21 474 €
410 864 €5 397 €3 927 €5 467 €--16 008 €
511 081 €5 271 €3 802 €5 810 €--10 197 €
611 303 €5 141 €3 671 €6 162 €--4 036 €
711 529 €5 006 €3 537 €6 523 €---
811 760 €4 867 €3 397 €6 893 €---
911 995 €4 723 €3 253 €7 272 €---
1012 235 €4 574 €3 104 €7 661 €---
1112 479 €4 420 €2 950 €8 060 €---
1212 729 €4 260 €2 790 €8 469 €---
1312 984 €4 095 €2 625 €8 889 €---
1413 243 €3 924 €2 454 €9 319 €---
1513 508 €3 747 €2 278 €9 761 €---
1613 778 €3 564 €2 095 €10 214 €---
1714 054 €3 375 €1 906 €10 678 €---
1814 335 €3 180 €1 710 €11 155 €---
1914 622 €2 977 €1 508 €11 644 €---
2014 914 €2 768 €1 298 €12 146 €---
2115 212 €2 551 €1 082 €12 661 €---
2215 517 €2 327 €857 €13 189 €---
2315 827 €2 095 €626 €13 732 €---
2416 143 €1 855 €386 €14 288 €---
2516 466 €1 607 €138 €14 859 €---
TOTAL327 908 €155 931 €61 891 €171 976 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 976 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 237 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 150 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 150 €-6 420 €+8 570 €
2+2 150 €0 €+2 150 €
3+2 150 €0 €+2 150 €
4+2 150 €0 €+2 150 €
5+2 150 €0 €+2 150 €
6+2 150 €0 €+2 150 €
7+2 150 €+746 €+1 404 €
8+2 150 €+2 068 €+82 €
9+2 150 €+2 182 €-32 €
10+2 150 €+2 298 €-148 €
11+2 150 €+2 418 €-268 €
12+2 150 €+2 541 €-391 €
13+2 150 €+2 667 €-517 €
14+2 150 €+2 796 €-646 €
15+2 150 €+2 928 €-778 €
16+2 150 €+3 064 €-914 €
17+2 150 €+3 204 €-1 054 €
18+2 150 €+3 347 €-1 197 €
19+2 150 €+3 493 €-1 343 €
20+2 150 €+3 644 €-1 494 €
21+2 150 €+3 798 €-1 648 €
22+2 150 €+3 957 €-1 807 €
23+2 150 €+4 119 €-1 969 €
24+2 150 €+4 286 €-2 136 €
25+2 150 €+4 458 €-2 308 €
Total+53 750 €+51 593 €+2 157 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 246 jours
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