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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSancoins (18)
Surface54
Coût Total89 840
Loyer Annuel4 338
Rentabilité4.83%
Cashflow/mois-146
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 500 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 731,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 54 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1900, 3 Pièces minimum, Une entrée, Terrain de 708 m², Travaux

TRANSAXIA SANCOINS, MARCHADOUR Patrick (EI) Je la trouve charmante avec ses 4 pièces (2 chambres, une pièce à vivre et la cuisine) disposées en carré de part et d'autre d'une entrée, une salle d'eau et un wc alignés en son centre. (Voyez sur le plan). A l'étage un grenier aménageable de 50 m² et plus. Des dépendances, un garage, deux puits et un terrain traversant clos de 700 m² qui communique avec une autre rue. Ce qui fait que vous pourriez revendre une partie du terrain (ou y construire une autre habitation!). La maison est habitable mais pourrait nécessiter quelques travaux : changement des fenêtres, isolation du grenier, installation d'un système de chauffage (poêle à bois ou à pellet en utilisant le conduit de cheminée existant et/ou chauffage par convecteurs électriques et/ou pompe à chaleur). Téléphonez-nous ou (Agent commercial inscrit au RSAC de Bourges sous le n° 484 214 739 et la Carte Professionnelle N°18012018000030239. Honoraires Agence Charge Vendeur. Frais de Notaire Non Inclus). « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

Ville : Sancoins
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18600
Coordonnées : 46.826570, 2.925210
Total : 89 840
Prix d'acquisition : 39 500
Travaux : 47 180
Valeur du bien : 86 680
Frais de notaire : 3 160
Coût estimé : 3 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 8.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 362€/mois
Loyer annuel estimé : 4338€/an
Fourchette totale : 276€ - 474€/mois
Fourchette annuelle : 3308€ - 5688€/an
Rentabilité brute :4.83%
Fourchette de rentabilité :3.68% - 6.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :832,29 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :44 944
Prix d'achat :39 500
Décote à l'achat :-5 444 (-12.1%)
Marge achat-revente :-44 896€ (-99.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :444,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 471,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 646,92
Coût de l'assurance :7 861,00
Taxe foncière : 433,80€/an
Soit par mois : 36,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 361,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 507,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau ou d'un poêle à granulés pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: 50 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 - Sol abîmé et décoration vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 - Décoration vieillissante et murs abîmés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol (parquet ou carrelage) dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Usure visible sur le sol
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Usure visible sur les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 180(874 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 11000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation - Isolation combles:3 000
    Isolation combles: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:2 400
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine - Rénovation complète:17 000
    Cuisine complète: 12000€ (prix moyen), Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 5000€ (prix moyen), Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 320
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:660
    Peinture murs/plafonds: 22 m² × 30€/m² = 660€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 200
    Rafraîchissement sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sancoins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 362 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 338 €/an
Calcul : 362 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 016 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 840 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 434 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 180
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 944
Revenus locatifs : +4 338
Charges déductibles : -50 944
Résultat foncier Année 1 : -46 606(Déficit de 46 606 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 206
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 764 €/an
Revenus locatifs : +4 338
Charges déductibles : -3 764
Résultat foncier Années 2+ : 574 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25205.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 675(65% de 39 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 934 €/an
Calcul : 25 675 € × 3,636% = 934
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 33850 9473 019-46 60921 400 €25 209 €25 209 €
24 4253 6872 938738--24 471 €
34 5133 6042 856909--23 561 €
44 6043 5182 7701 086--22 476 €
54 6963 4292 6811 266--21 209 €
64 7903 3372 5891 452--19 757 €
74 8853 2422 4941 643--18 115 €
84 9833 1442 3961 839--16 276 €
95 0833 0432 2942 040--14 236 €
105 1842 9372 1892 247--11 989 €
115 2882 8292 0802 459--9 529 €
125 3942 7161 9682 678---
135 5022 6001 8512 902---
145 6122 4791 7313 133---
155 7242 3551 6063 369---
165 8382 2261 4773 613---
175 9552 0921 3443 863---
186 0741 9541 2064 120---
196 1961 8111 0634 384---
206 3201 6649164 656---
216 4461 5117634 935---
226 5751 3536055 222---
236 7061 1894415 517---
246 8411 0202725 820---
256 977845976 132---
TOTAL138 948109 53343 64729 41521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 29 415
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 338 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +911 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+911-6 420+7 331
2+9110+911
3+9110+911
4+9110+911
5+9110+911
6+9110+911
7+9110+911
8+9110+911
9+9110+911
10+9110+911
11+9110+911
12+911+803+108
13+911+871+40
14+911+940-29
15+911+1 011-100
16+911+1 084-173
17+911+1 159-248
18+911+1 236-325
19+911+1 315-404
20+911+1 397-486
21+911+1 481-570
22+911+1 567-656
23+911+1 655-744
24+911+1 746-835
25+911+1 840-929
Total+22 775+11 683+11 092
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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