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Maison 190 m² à uzes

Bien expiré
VilleUzès (30)
Surface190m²
Coût Total440 100€
Loyer Annuel24 041€
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-469€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 245 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 289,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 190 m², 8 pièces, 3945 m² de terrain

À 3 km d'Uzès ? Bord De Route Maison 70/80 d'env 190m² à rafraichir( huisseries, iso murs, chauffage, fosse)composée d'un séjour, cuisine, cellier, salon/cheminée, terrasse sud, 2 grandes chambres, sdb et Wc. Extensions possible de la maison d'une à 2 chambres supp ou 2 gîtes indép (kitchenette existante).Terrain 3900 m² en zone naturelle ( idéal chevaux) piscine et pool-house à réhabiliter.A Vos Outils

Ville : Uzès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30700
Coordonnées : 44.012169, 4.419674
Total : 440 100€
Prix d'acquisition : 245 000€
Travaux : 175 500€
Valeur du bien : 420 500€
Frais de notaire : 19 600€
Coût estimé : 19 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 2003€/mois
Loyer annuel estimé : 24041€/an
Fourchette totale : 1534€ - 2616€/mois
Fourchette annuelle : 18412€ - 31392€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 7.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :440 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 147,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :124,70€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 271,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :204 001,29€
Coût de l'assurance :37 408,50€
Taxe foncière : 2 404,15€/an
Soit par mois : 200,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 003,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 472,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-468,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation murs
Isolation thermique extérieure (ITE) des murs si façade non mitoyenne
Quantité: surface murs extérieurs estimée (190 m² x 2.5)
Raison: DPE D - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 24 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m² pour 190 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de l'électroménager et carrelage
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
PiscineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la piscine et du pool-house
Quantité: 1 piscine et 1 pool-house
Raison: À réhabiliter selon l'état actuel, non précisé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :175 500 €(924 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:90 500€
    Isolation murs extérieurs: 475 m² × 180€/m² = 85500€, Main d'œuvre: 5000€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€, Main d'œuvre: 4800€
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 500€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 120€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (installation comprise)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète 2 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Piscine:20 000€
    Rénovation piscine et pool-house: 1 piscine = 20000€ (estimation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Uzès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 126 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 003 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 041 €/an
Calcul : 2 003 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 161 €/an
Base de calcul : Emprunt de 440 100 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 496 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 404 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 175 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 193 562 €
Revenus locatifs : +24 041 €
Charges déductibles : -193 562 €
Résultat foncier Année 1 : -169 520 €(Déficit de 169 520 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 148 120 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 062 €/an
Revenus locatifs : +24 041 €
Charges déductibles : -18 062 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 980 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 148120.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 245 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 250 €(65% de 245 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 791 €/an
Calcul : 159 250 € × 3,636% = 5 791 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 041 €193 576 €14 175 €-169 534 €21 400 €148 134 €148 134 €
224 522 €17 692 €13 792 €6 830 €--141 304 €
325 013 €17 296 €13 395 €7 717 €--133 587 €
425 513 €16 887 €12 986 €8 626 €--124 961 €
526 023 €16 464 €12 563 €9 559 €--115 401 €
626 544 €16 027 €12 126 €10 517 €--104 884 €
727 075 €15 576 €11 675 €11 499 €--93 385 €
827 616 €15 109 €11 209 €12 507 €--80 879 €
928 168 €14 628 €10 727 €13 541 €--67 338 €
1028 732 €14 130 €10 230 €14 602 €--52 736 €
1129 306 €13 616 €9 716 €15 690 €--37 046 €
1229 893 €13 085 €9 185 €16 807 €---
1330 490 €12 536 €8 636 €17 954 €---
1431 100 €11 970 €8 069 €19 131 €---
1531 722 €11 384 €7 484 €20 338 €---
1632 357 €10 779 €6 879 €21 578 €---
1733 004 €10 154 €6 254 €22 850 €---
1833 664 €9 509 €5 608 €24 155 €---
1934 337 €8 842 €4 941 €25 496 €---
2035 024 €8 153 €4 252 €26 871 €---
2135 724 €7 441 €3 540 €28 284 €---
2236 439 €6 705 €2 805 €29 734 €---
2337 168 €5 946 €2 045 €31 222 €---
2437 911 €5 161 €1 260 €32 750 €---
2538 669 €4 350 €449 €34 320 €---
TOTAL770 056 €477 014 €204 001 €293 043 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 043 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 041 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 049 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 049 €-6 420 €+11 469 €
2+5 049 €0 €+5 049 €
3+5 049 €0 €+5 049 €
4+5 049 €0 €+5 049 €
5+5 049 €0 €+5 049 €
6+5 049 €0 €+5 049 €
7+5 049 €0 €+5 049 €
8+5 049 €0 €+5 049 €
9+5 049 €0 €+5 049 €
10+5 049 €0 €+5 049 €
11+5 049 €0 €+5 049 €
12+5 049 €+5 042 €+7 €
13+5 049 €+5 386 €-337 €
14+5 049 €+5 739 €-690 €
15+5 049 €+6 101 €-1 052 €
16+5 049 €+6 473 €-1 424 €
17+5 049 €+6 855 €-1 806 €
18+5 049 €+7 247 €-2 198 €
19+5 049 €+7 649 €-2 600 €
20+5 049 €+8 061 €-3 012 €
21+5 049 €+8 485 €-3 436 €
22+5 049 €+8 920 €-3 871 €
23+5 049 €+9 367 €-4 318 €
24+5 049 €+9 825 €-4 776 €
25+5 049 €+10 296 €-5 247 €
Total+126 225 €+99 027 €+27 198 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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