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Maison à plusieurs étages à vendre

Bien expiré
VillePontoise (95)
Surface118m²
Coût Total334 500€
Loyer Annuel22 437€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 250 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 2 118,64 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre, en plein centre de Pontoise, un appartement en duplex (1er et deuxième étage ) d'une petite copropriété de 3 lots, avec accès direct sur rue Travaux de rénovation a prévoir, Beaucoup de cachet

RER Pontoise a 9 minutes a pied Commerces et écoles a moins de 5 minutes a pied

Ville : Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95000
Coordonnées : 49.055186, 2.092885
Total : 334 500€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 64 500€
Valeur du bien : 314 500€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 15.85€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1870€/mois
Loyer annuel estimé : 22437€/an
Fourchette totale : 1573€ - 2222€/mois
Fourchette annuelle : 18878€ - 26667€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :334 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 631,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :94,78€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 726,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 052,10€
Coût de l'assurance :28 432,50€
Taxe foncière : 2 243,71€/an
Soit par mois : 186,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 869,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 913,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en peinture abîmée nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - moquette usée nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en papier peint usé nécessitant rénovation
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en papier peint usé nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 500 €(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Remplacement moquette: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontoise (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 870 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 437 €/an
Calcul : 1 870 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 763 €/an
Base de calcul : Emprunt de 334 500 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 137 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 244 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 644 €
Revenus locatifs : +22 437 €
Charges déductibles : -78 644 €
Résultat foncier Année 1 : -56 207 €(Déficit de 56 207 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 807 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 144 €/an
Revenus locatifs : +22 437 €
Charges déductibles : -14 144 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 293 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34807.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 437 €78 655 €10 774 €-56 218 €21 400 €34 818 €34 818 €
222 886 €13 863 €10 482 €9 022 €--25 795 €
323 344 €13 562 €10 181 €9 781 €--16 014 €
423 810 €13 251 €9 870 €10 559 €--5 455 €
524 287 €12 930 €9 549 €11 357 €---
624 772 €12 598 €9 217 €12 175 €---
725 268 €12 255 €8 874 €13 013 €---
825 773 €11 900 €8 519 €13 873 €---
926 289 €11 534 €8 153 €14 754 €---
1026 814 €11 156 €7 775 €15 658 €---
1127 351 €10 765 €7 384 €16 585 €---
1227 898 €10 362 €6 981 €17 536 €---
1328 456 €9 945 €6 564 €18 511 €---
1429 025 €9 514 €6 133 €19 511 €---
1529 605 €9 069 €5 688 €20 536 €---
1630 197 €8 609 €5 228 €21 588 €---
1730 801 €8 134 €4 753 €22 667 €---
1831 417 €7 643 €4 262 €23 774 €---
1932 046 €7 137 €3 756 €24 909 €---
2032 687 €6 613 €3 232 €26 074 €---
2133 340 €6 072 €2 691 €27 269 €---
2234 007 €5 513 €2 132 €28 494 €---
2334 687 €4 935 €1 554 €29 752 €---
2435 381 €4 339 €958 €31 042 €---
2536 089 €3 722 €341 €32 366 €---
TOTAL718 668 €304 077 €155 052 €414 591 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 414 591 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 437 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 712 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 712 €-6 420 €+11 132 €
2+4 712 €0 €+4 712 €
3+4 712 €0 €+4 712 €
4+4 712 €0 €+4 712 €
5+4 712 €+1 771 €+2 941 €
6+4 712 €+3 652 €+1 060 €
7+4 712 €+3 904 €+808 €
8+4 712 €+4 162 €+550 €
9+4 712 €+4 426 €+286 €
10+4 712 €+4 697 €+15 €
11+4 712 €+4 976 €-264 €
12+4 712 €+5 261 €-549 €
13+4 712 €+5 553 €-841 €
14+4 712 €+5 853 €-1 141 €
15+4 712 €+6 161 €-1 449 €
16+4 712 €+6 476 €-1 764 €
17+4 712 €+6 800 €-2 088 €
18+4 712 €+7 132 €-2 420 €
19+4 712 €+7 473 €-2 761 €
20+4 712 €+7 822 €-3 110 €
21+4 712 €+8 181 €-3 469 €
22+4 712 €+8 548 €-3 836 €
23+4 712 €+8 926 €-4 214 €
24+4 712 €+9 313 €-4 601 €
25+4 712 €+9 710 €-4 998 €
Total+117 800 €+124 377 €+-6 577 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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