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Détails du bien

Bien expiré
VillePadoux (88)
Surface112m²
Coût Total141 135€
Loyer Annuel10 826€
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 736,61 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située sur la commune de Padoux, à 20mn d'Epinal et 15mn de Rambervillers. Maison mitoyenne à rénover de 112 m² habitables sur terrain de 940m². Composée d'un hall d'entrée lumineux de 15m², desservant une salle de bain, un toilette, une cuisine de 14m², et un salon de 17m². A l'étage un palier, puis trois chambres de 12m², 14m² et 18m². A l'extérieur, une terrasse accessible depuis la cuisine et un terrain de 940m². Terrain attenant de 1600m² et hangar mitoyen possible en supplément. La maison dispose d'un chauffage central, mais la chaudière gaz n'est plus fonctionnelle. Secteur très calme. Des questions ? une visite ? Contactez Hervé

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie F, Classe climat F Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4000.00 euros et 5500.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller ImmoD : Hervé MEYER Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 894394980

Ville : Padoux
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88700
Total : 141 135€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 52 035€
Valeur du bien : 134 535€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 8.05€/m²/mois
Fourchette : 6.41€ - 10.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 902€/mois
Loyer annuel estimé : 10826€/an
Fourchette totale : 718€ - 1134€/mois
Fourchette annuelle : 8613€ - 13606€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 9.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 135€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :699,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,99€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 739,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 567,54€
Coût de l'assurance :11 996,48€
Taxe foncière : 1 082,55€/an
Soit par mois : 90,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 902,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 829,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 297 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière gaz non fonctionnelle
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 44 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en bon état mais usé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 035 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 105€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 20% du coût matériel = 2220€
  • Isolation:6 720€
    Isolation toiture/combles: 112 m² × 60€/m² = 6720€, Main d'œuvre: inclus dans le coût matériel
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus dans le coût matériel
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus dans le coût matériel
  • Chambres:6 160€
    Rénovation lourde chambres: 44 m² × 60€/m² = 2640€, Peinture: 44 m² × 30€/m² = 1320€, Électricité: 3 chambres × 1000€ = 3000€, Parquet: 44 m² × 50€/m² = 2200€, Main d'œuvre: inclus dans le coût matériel
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus dans le coût matériel
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus dans le coût matériel
  • Autres pièces:450€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: inclus dans le coût matériel
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Padoux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les coûts matériels.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 825€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 902 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 826 €/an
Calcul : 902 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 738 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 135 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 083 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 035 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 335 €
Revenus locatifs : +10 826 €
Charges déductibles : -58 335 €
Résultat foncier Année 1 : -47 509 €(Déficit de 47 509 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 109 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 300 €/an
Revenus locatifs : +10 826 €
Charges déductibles : -6 300 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 526 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26109.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 826 €58 340 €4 742 €-47 514 €21 400 €26 114 €26 114 €
211 042 €6 179 €4 616 €4 863 €--21 251 €
311 263 €6 048 €4 486 €5 215 €--16 036 €
411 488 €5 914 €4 351 €5 575 €--10 462 €
511 718 €5 774 €4 212 €5 944 €--4 518 €
611 952 €5 630 €4 068 €6 322 €---
712 191 €5 481 €3 918 €6 711 €---
812 435 €5 326 €3 764 €7 109 €---
912 684 €5 167 €3 604 €7 517 €---
1012 937 €5 001 €3 439 €7 936 €---
1113 196 €4 831 €3 268 €8 366 €---
1213 460 €4 654 €3 091 €8 806 €---
1313 729 €4 471 €2 908 €9 259 €---
1414 004 €4 282 €2 719 €9 722 €---
1514 284 €4 086 €2 523 €10 198 €---
1614 570 €3 883 €2 321 €10 686 €---
1714 861 €3 674 €2 111 €11 187 €---
1815 158 €3 457 €1 895 €11 701 €---
1915 462 €3 233 €1 670 €12 229 €---
2015 771 €3 001 €1 438 €12 770 €---
2116 086 €2 761 €1 198 €13 325 €---
2216 408 €2 512 €950 €13 895 €---
2316 736 €2 256 €693 €14 480 €---
2417 071 €1 990 €427 €15 081 €---
2517 412 €1 715 €152 €15 697 €---
TOTAL346 745 €159 663 €68 568 €187 082 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 082 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 826 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 273 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 273 €-6 420 €+8 693 €
2+2 273 €0 €+2 273 €
3+2 273 €0 €+2 273 €
4+2 273 €0 €+2 273 €
5+2 273 €0 €+2 273 €
6+2 273 €+541 €+1 732 €
7+2 273 €+2 013 €+260 €
8+2 273 €+2 133 €+140 €
9+2 273 €+2 255 €+18 €
10+2 273 €+2 381 €-108 €
11+2 273 €+2 510 €-237 €
12+2 273 €+2 642 €-369 €
13+2 273 €+2 778 €-505 €
14+2 273 €+2 917 €-644 €
15+2 273 €+3 059 €-786 €
16+2 273 €+3 206 €-933 €
17+2 273 €+3 356 €-1 083 €
18+2 273 €+3 510 €-1 237 €
19+2 273 €+3 669 €-1 396 €
20+2 273 €+3 831 €-1 558 €
21+2 273 €+3 998 €-1 725 €
22+2 273 €+4 169 €-1 896 €
23+2 273 €+4 344 €-2 071 €
24+2 273 €+4 524 €-2 251 €
25+2 273 €+4 709 €-2 436 €
Total+56 825 €+56 125 €+700 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 189 jours
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