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Duplex à vendre

VilleTarbes (65)
Surface106m²
Coût Total132 002€
Loyer Annuel11 133€
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois+152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 224 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 058,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 3 chambres, Pas de cave

Situé dans une charmante copropriété à deux pas de la place Marcadieu, venez découvrir cet appartement en duplex. Il vous séduira par son emplacement, ses volumes, sa luminosité. Vous profiterez d'un cadre de vie paisible au coeur de Tarbes. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.222745, 0.088308
Total : 132 002€
Prix d'acquisition : 112 224€
Travaux : 10 800€
Valeur du bien : 123 024€
Frais de notaire : 8 978€
Coût estimé : 8 978€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 928€/mois
Loyer annuel estimé : 11133€/an
Fourchette totale : 753€ - 1143€/mois
Fourchette annuelle : 9036€ - 13715€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :6.85% - 10.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 511,36 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 204 €
Prix d'achat :112 224 €
Décote à l'achat :-47 980€ (-29.9%)
Marge achat-revente :28 202€ (17.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 002€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :644,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 683,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 396,79€
Coût de l'assurance :11 550,18€
Taxe foncière : 1 113,25€/an
Soit par mois : 92,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 927,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 775,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :151,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - salle de bain nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol de la chambre sous les combles.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - chambre avec quelques signes d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre sous les combles.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - chambre avec quelques signes d'usure.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800 €(102 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage complet, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 928 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 133 €/an
Calcul : 928 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 261 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 002 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 462 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 113 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 636 €
Revenus locatifs : +11 133 €
Charges déductibles : -16 636 €
Résultat foncier Année 1 : -5 503 €(Déficit de 5 503 €)
Imputable sur revenu global : 5 503 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 836 €/an
Revenus locatifs : +11 133 €
Charges déductibles : -5 836 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 297 €/an
Prix d'achat du bien : 112 224 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 946 €(65% de 112 224 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 653 €/an
Calcul : 72 946 € × 3,636% = 2 653 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 133 €16 640 €4 265 €-5 507 €5 507 €--
211 355 €5 725 €4 150 €5 630 €---
311 582 €5 606 €4 030 €5 977 €---
411 814 €5 483 €3 907 €6 331 €---
512 050 €5 356 €3 780 €6 695 €---
612 291 €5 224 €3 649 €7 067 €---
712 537 €5 089 €3 513 €7 448 €---
812 788 €4 949 €3 373 €7 839 €---
913 044 €4 804 €3 228 €8 240 €---
1013 304 €4 654 €3 079 €8 650 €---
1113 570 €4 499 €2 924 €9 071 €---
1213 842 €4 340 €2 764 €9 502 €---
1314 119 €4 175 €2 599 €9 944 €---
1414 401 €4 004 €2 429 €10 397 €---
1514 689 €3 828 €2 253 €10 861 €---
1614 983 €3 646 €2 071 €11 337 €---
1715 283 €3 458 €1 883 €11 825 €---
1815 588 €3 264 €1 688 €12 325 €---
1915 900 €3 063 €1 488 €12 837 €---
2016 218 €2 856 €1 280 €13 362 €---
2116 542 €2 641 €1 066 €13 901 €---
2216 873 €2 420 €845 €14 453 €---
2317 211 €2 191 €616 €15 020 €---
2417 555 €1 955 €379 €15 600 €---
2517 906 €1 711 €135 €16 195 €---
TOTAL356 578 €111 578 €61 397 €245 000 €5 507 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 652 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 000 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 133 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 338 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 338 €-1 652 €+3 990 €
2+2 338 €+1 689 €+649 €
3+2 338 €+1 793 €+545 €
4+2 338 €+1 899 €+439 €
5+2 338 €+2 008 €+330 €
6+2 338 €+2 120 €+218 €
7+2 338 €+2 235 €+103 €
8+2 338 €+2 352 €-14 €
9+2 338 €+2 472 €-134 €
10+2 338 €+2 595 €-257 €
11+2 338 €+2 721 €-383 €
12+2 338 €+2 851 €-513 €
13+2 338 €+2 983 €-645 €
14+2 338 €+3 119 €-781 €
15+2 338 €+3 258 €-920 €
16+2 338 €+3 401 €-1 063 €
17+2 338 €+3 547 €-1 209 €
18+2 338 €+3 697 €-1 359 €
19+2 338 €+3 851 €-1 513 €
20+2 338 €+4 009 €-1 671 €
21+2 338 €+4 170 €-1 832 €
22+2 338 €+4 336 €-1 998 €
23+2 338 €+4 506 €-2 168 €
24+2 338 €+4 680 €-2 342 €
25+2 338 €+4 859 €-2 521 €
Total+58 450 €+73 500 €+-15 050 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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