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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface62m²
Coût Total122 440€
Loyer Annuel7 451€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres

En EXCLUSIVITE sur le quartier de Saint Martin à Perpignan, Appartement 3 pièces avec grand balcon, parking et cave. Situé au dernier étage d'une résidence de standing des années 80 bien entretenue avec ascenseur, ce T3 vous séduira par sa proximité de toutes commodités, son orientation et son agencement. Cet appartement F3 se compose dun salon séjour agréable avec accès balcon, une cuisine aménagée et semi-équipée, deux chambres, une salle d'eau rénovée, un wc indépendant. Appartement équipé d'une climatisation réversible, de menuiseries double vitrage et de volets roulants. L'ensemble des pièces, donnant accès sur le balcon, rende cet appartement très agréable. Un raffraîchissement vous permettra de le personnaliser. Pour de plus amples renseignements concernant la vente immobilière de cet appartement à Perpignan vous pouvez me contacter au 06 59 42 65 25.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.688945, 2.892542
Total : 122 440€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 22 000€
Valeur du bien : 115 000€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 621€/mois
Loyer annuel estimé : 7451€/an
Fourchette totale : 501€ - 769€/mois
Fourchette annuelle : 6015€ - 9230€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 487,74 €/m²
Basé sur :830 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 240 €
Prix d'achat :93 000 €
Décote à l'achat :+760€ (+0.8%)
Marge achat-revente :-30 200€ (-32.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :597,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 632,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 949,31€
Coût de l'assurance :10 407,40€
Taxe foncière : 745,09€/an
Soit par mois : 62,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 620,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 694,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 119 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de rangement et de l'évier
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 000 €(355 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 200€
    Cuisine complète: 8 m² × 900€/m² = 7200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:4 800€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Revêtement sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 451 €/an
Calcul : 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 952 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 440 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 745 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 113 €
Revenus locatifs : +7 451 €
Charges déductibles : -27 113 €
Résultat foncier Année 1 : -19 662 €(Déficit de 19 662 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 962 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 113 €/an
Revenus locatifs : +7 451 €
Charges déductibles : -5 113 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 338 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8962.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 451 €27 117 €3 956 €-19 666 €10 700 €8 966 €8 966 €
27 600 €5 010 €3 849 €2 590 €--6 377 €
37 752 €4 900 €3 739 €2 852 €--3 525 €
47 907 €4 786 €3 624 €3 121 €--403 €
58 065 €4 668 €3 507 €3 397 €---
68 226 €4 546 €3 385 €3 680 €---
78 391 €4 420 €3 259 €3 971 €---
88 559 €4 290 €3 129 €4 268 €---
98 730 €4 156 €2 995 €4 574 €---
108 905 €4 017 €2 856 €4 887 €---
119 083 €3 874 €2 712 €5 209 €---
129 264 €3 726 €2 564 €5 539 €---
139 450 €3 573 €2 411 €5 877 €---
149 639 €3 414 €2 253 €6 224 €---
159 831 €3 251 €2 090 €6 580 €---
1610 028 €3 082 €1 921 €6 946 €---
1710 229 €2 908 €1 746 €7 321 €---
1810 433 €2 728 €1 566 €7 706 €---
1910 642 €2 541 €1 380 €8 100 €---
2010 855 €2 349 €1 188 €8 506 €---
2111 072 €2 150 €989 €8 922 €---
2211 293 €1 945 €783 €9 348 €---
2311 519 €1 733 €571 €9 786 €---
2411 749 €1 513 €352 €10 236 €---
2511 984 €1 287 €125 €10 697 €---
TOTAL238 656 €107 984 €56 949 €130 672 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 672 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 451 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 565 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 565 €-3 210 €+4 775 €
2+1 565 €0 €+1 565 €
3+1 565 €0 €+1 565 €
4+1 565 €0 €+1 565 €
5+1 565 €+898 €+667 €
6+1 565 €+1 104 €+461 €
7+1 565 €+1 191 €+374 €
8+1 565 €+1 281 €+284 €
9+1 565 €+1 372 €+193 €
10+1 565 €+1 466 €+99 €
11+1 565 €+1 563 €+2 €
12+1 565 €+1 662 €-97 €
13+1 565 €+1 763 €-198 €
14+1 565 €+1 867 €-302 €
15+1 565 €+1 974 €-409 €
16+1 565 €+2 084 €-519 €
17+1 565 €+2 196 €-631 €
18+1 565 €+2 312 €-747 €
19+1 565 €+2 430 €-865 €
20+1 565 €+2 552 €-987 €
21+1 565 €+2 676 €-1 111 €
22+1 565 €+2 804 €-1 239 €
23+1 565 €+2 936 €-1 371 €
24+1 565 €+3 071 €-1 506 €
25+1 565 €+3 209 €-1 644 €
Total+39 125 €+39 202 €+-77 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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