Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Pavillon 5 pièces 91 m²

VilleValençay (36)
Surface91m²
Coût Total146 799€
Loyer Annuel7 586€
Rentabilité5.17%
Cashflow/mois-191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 147 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 814,8 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pavillon de 5 pièces principales

À 5 minutes des commerces, dans un environnement calme, cette maison sur sous-sol dispose de 4 chambres, d'un garage et d'un terrain de plus de 1 300 m². Quelques travaux de rafraichissement permettront d'en révéler tout le potentiel. Honoraires à charge acquéreur : 9.04%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 536-443 Date de réalisation du diagnostic : 23/07/2026 Prix hors honoraires : 68 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 962 € et 4 008 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Valençay
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36600
Coordonnées : 47.161163, 1.569406
Total : 146 799€
Prix d'acquisition : 74 147€
Travaux : 66 720€
Valeur du bien : 140 867€
Frais de notaire : 5 932€
Coût estimé : 5 932€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 5.62€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 632€/mois
Loyer annuel estimé : 7586€/an
Fourchette totale : 511€ - 782€/mois
Fourchette annuelle : 6134€ - 9381€/an
Rentabilité brute :5.17%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 6.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :831,42 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 659 €
Prix d'achat :74 147 €
Décote à l'achat :-1 512€ (-2.0%)
Marge achat-revente :-71 140€ (-94.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 799€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :723,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :36,70€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 759,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 147,16€
Coût de l'assurance :11 009,93€
Taxe foncière : 758,59€/an
Soit par mois : 63,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 632,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 823,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-190,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 393 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine : nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 720 €(733 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:5 460€
    Isolation toiture/combles: 91 m² × 60€/m² = 5460€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:22 000€
    Cuisine complète: 15 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 7 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valençay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 632 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 586 €/an
Calcul : 632 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 855 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 799 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 440 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 759 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 774 €
Revenus locatifs : +7 586 €
Charges déductibles : -72 774 €
Résultat foncier Année 1 : -65 188 €(Déficit de 65 188 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 788 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 054 €/an
Revenus locatifs : +7 586 €
Charges déductibles : -6 054 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 532 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43787.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 147 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 196 €(65% de 74 147 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 753 €/an
Calcul : 48 196 € × 3,636% = 1 753 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 586 €72 778 €4 859 €-65 193 €21 400 €43 793 €43 793 €
27 738 €5 929 €4 730 €1 809 €--41 984 €
37 892 €5 794 €4 595 €2 098 €--39 885 €
48 050 €5 655 €4 456 €2 395 €--37 491 €
58 211 €5 512 €4 313 €2 699 €--34 791 €
68 375 €5 363 €4 164 €3 012 €--31 779 €
78 543 €5 210 €4 011 €3 333 €--28 446 €
88 714 €5 051 €3 852 €3 663 €--24 783 €
98 888 €4 887 €3 688 €4 001 €--20 781 €
109 066 €4 717 €3 518 €4 349 €--16 433 €
119 247 €4 541 €3 343 €4 706 €--11 727 €
129 432 €4 360 €3 161 €5 072 €---
139 621 €4 172 €2 973 €5 448 €---
149 813 €3 978 €2 779 €5 835 €---
1510 009 €3 778 €2 579 €6 232 €---
1610 210 €3 570 €2 371 €6 640 €---
1710 414 €3 356 €2 157 €7 058 €---
1810 622 €3 134 €1 935 €7 488 €---
1910 835 €2 904 €1 705 €7 930 €---
2011 051 €2 667 €1 468 €8 384 €---
2111 272 €2 422 €1 223 €8 850 €---
2211 498 €2 168 €969 €9 329 €---
2311 728 €1 906 €707 €9 822 €---
2411 962 €1 635 €436 €10 327 €---
2512 201 €1 354 €155 €10 847 €---
TOTAL242 979 €166 842 €70 147 €76 137 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 137 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 586 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 593 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 593 €-6 420 €+8 013 €
2+1 593 €0 €+1 593 €
3+1 593 €0 €+1 593 €
4+1 593 €0 €+1 593 €
5+1 593 €0 €+1 593 €
6+1 593 €0 €+1 593 €
7+1 593 €0 €+1 593 €
8+1 593 €0 €+1 593 €
9+1 593 €0 €+1 593 €
10+1 593 €0 €+1 593 €
11+1 593 €0 €+1 593 €
12+1 593 €+1 522 €+71 €
13+1 593 €+1 635 €-42 €
14+1 593 €+1 750 €-157 €
15+1 593 €+1 870 €-277 €
16+1 593 €+1 992 €-399 €
17+1 593 €+2 117 €-524 €
18+1 593 €+2 247 €-654 €
19+1 593 €+2 379 €-786 €
20+1 593 €+2 515 €-922 €
21+1 593 €+2 655 €-1 062 €
22+1 593 €+2 799 €-1 206 €
23+1 593 €+2 947 €-1 354 €
24+1 593 €+3 098 €-1 505 €
25+1 593 €+3 254 €-1 661 €
Total+39 825 €+26 359 €+13 466 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →