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Achat maison

Bien expiré
VilleCapdenac (46)
Surface71m²
Coût Total102 311€
Loyer Annuel5 994€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 38 760 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 545,92 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à rénover entièrement (isolation, maçonnerie, électricité, plomberie, menuiserie, toiture) avec une vue imprenable sur la vallée du Lot. Elle dispose d'une pompe à chaleur neuve. Sur les 10 000 m2 de terrain, seuls 200 m2 sont exploitables, le reste présentant une forte pente et des zones en friche. Venez visiter.

Ville : Capdenac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46100
Coordonnées : 44.590020, 2.079730
Total : 102 311€
Prix d'acquisition : 38 760€
Travaux : 60 450€
Valeur du bien : 99 210€
Frais de notaire : 3 101€
Coût estimé : 3 101€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.45€ - 9.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 499€/mois
Loyer annuel estimé : 5994€/an
Fourchette totale : 387€ - 644€/mois
Fourchette annuelle : 4646€ - 7733€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 311€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :503,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :29,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 533,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 725,71€
Coût de l'assurance :8 952,21€
Taxe foncière : 599,36€/an
Soit par mois : 49,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 499,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 583,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 153 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
La pompe à chaleur est déjà installée, aucune action nécessaire.
Quantité: 1 système
Raison: Pompe à chaleur neuve déjà présente dans la maison.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation murs
Isolation thermique extérieure (ITE) si façade non mitoyenne ou isolation thermique intérieure (ITI) si ITE impossible.
Quantité: surface murs extérieurs estimée (71 m² x 2.5)
Raison: Maison à rénover entièrement - amélioration de l'efficacité énergétique.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique (tableau électrique, prises, éclairage).
Quantité: 1 installation complète
Raison: Maison à rénover entièrement - sécurité et conformité aux normes.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie (eau chaude/froide, évacuations).
Quantité: 1 installation complète
Raison: Maison à rénover entièrement - sécurité et conformité aux normes.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, revêtement sol/murs).
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec murs abîmés et installations très datées.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour la salle de bain.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour la chambre.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour le salon.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement
Remplacement des menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: estimation selon nombre de portes
Raison: Maison à rénover entièrement - amélioration esthétique et fonctionnelle.
ToitureRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Réparation
Vérification et réparation de la toiture si nécessaire.
Quantité: 1 toiture
Raison: Maison à rénover entièrement - assurer l'étanchéité et la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 450 €(851 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire pour la pompe à chaleur déjà installée.
  • Isolation:10 750€
    Isolation murs: 178 m² × 60€/m² = 10680€, Main d'œuvre: 70€
  • Électricité:1 300€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1300€ = 1300€ (fournitures et main d'œuvre comprises).
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (fournitures et main d'œuvre comprises).
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (fournitures et main d'œuvre comprises).
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (fournitures et main d'œuvre comprises).
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre (15 m²) × 200€/m² = 3000€ (fournitures et main d'œuvre comprises).
  • Salon:6 000€
    Rénovation salon: 1 salon (30 m²) × 200€/m² = 6000€ (fournitures et main d'œuvre comprises).
  • Menuiseries:2 400€
    Remplacement menuiseries intérieures: 8 portes × 300€ = 2400€ (fournitures et main d'œuvre comprises).
  • Toiture:2 000€
    Réparation toiture: 1 toiture × 2000€ = 2000€ (fournitures et main d'œuvre comprises).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Capdenac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 499 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 994 €/an
Calcul : 499 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 373 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 311 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 358 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 599 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 781 €
Revenus locatifs : +5 994 €
Charges déductibles : -64 781 €
Résultat foncier Année 1 : -58 787 €(Déficit de 58 787 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 387 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 331 €/an
Revenus locatifs : +5 994 €
Charges déductibles : -4 331 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 663 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37387.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 760 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 194 €(65% de 38 760 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 916 €/an
Calcul : 25 194 € × 3,636% = 916 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 994 €64 784 €3 377 €-58 790 €21 400 €37 390 €37 390 €
26 114 €4 244 €3 286 €1 870 €--35 521 €
36 236 €4 150 €3 193 €2 086 €--33 435 €
46 361 €4 054 €3 096 €2 307 €--31 128 €
56 488 €3 954 €2 996 €2 534 €--28 594 €
66 617 €3 850 €2 893 €2 767 €--25 827 €
76 750 €3 744 €2 786 €3 006 €--22 821 €
86 885 €3 633 €2 676 €3 252 €--19 570 €
97 023 €3 519 €2 562 €3 503 €--16 066 €
107 163 €3 401 €2 444 €3 762 €--12 304 €
117 306 €3 279 €2 322 €4 027 €--8 277 €
127 452 €3 153 €2 195 €4 299 €---
137 601 €3 022 €2 065 €4 579 €---
147 753 €2 888 €1 930 €4 866 €---
157 908 €2 748 €1 791 €5 160 €---
168 067 €2 604 €1 647 €5 463 €---
178 228 €2 455 €1 498 €5 773 €---
188 393 €2 301 €1 343 €6 092 €---
198 560 €2 142 €1 184 €6 419 €---
208 732 €1 977 €1 019 €6 755 €---
218 906 €1 806 €849 €7 100 €---
229 084 €1 630 €673 €7 454 €---
239 266 €1 448 €491 €7 818 €---
249 451 €1 260 €303 €8 191 €---
259 640 €1 065 €108 €8 575 €---
TOTAL191 978 €133 112 €48 726 €58 866 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 866 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 994 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 259 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 259 €-6 420 €+7 679 €
2+1 259 €0 €+1 259 €
3+1 259 €0 €+1 259 €
4+1 259 €0 €+1 259 €
5+1 259 €0 €+1 259 €
6+1 259 €0 €+1 259 €
7+1 259 €0 €+1 259 €
8+1 259 €0 €+1 259 €
9+1 259 €0 €+1 259 €
10+1 259 €0 €+1 259 €
11+1 259 €0 €+1 259 €
12+1 259 €+1 290 €-31 €
13+1 259 €+1 374 €-115 €
14+1 259 €+1 460 €-201 €
15+1 259 €+1 548 €-289 €
16+1 259 €+1 639 €-380 €
17+1 259 €+1 732 €-473 €
18+1 259 €+1 828 €-569 €
19+1 259 €+1 926 €-667 €
20+1 259 €+2 026 €-767 €
21+1 259 €+2 130 €-871 €
22+1 259 €+2 236 €-977 €
23+1 259 €+2 345 €-1 086 €
24+1 259 €+2 457 €-1 198 €
25+1 259 €+2 573 €-1 314 €
Total+31 475 €+20 143 €+11 332 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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