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Appartement à vendre

VilleSaint-Herblain (44)
Surface85
Coût Total187 184
Loyer Annuel12 497
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-54
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 800 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 762,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Balcon, Belle vue, Exposition ouest, Interphone

SAINT-HERBLAIN T4 de 85 m² avec balcon, cave et parking

Situé rue de Saint-Servan, au 2ème étage d'une résidence entretenue, venez découvrir cet appartement T4 de 85 m² offrant de beaux volumes et un fort potentiel après rafraîchissement.

Il se compose d'une entrée avec rangements, d'un séjour lumineux ouvrant sur un agréable balcon avec vue dégagée sur la verdure, d'une cuisine indépendante aménagée avec arrière espace de rangement, de trois chambres, d'une salle de bains, d'un débarras ainsi que de WC séparés.

L'appartement bénéficie également :

  • de menuiseries PVC double vitrage,
  • d'une cave privative,
  • d'une place de stationnement extérieure.

Vous apprécierez :

  • les beaux volumes,
  • la luminosité,
  • la configuration familiale,
  • l'environnement agréable et verdoyant,
  • la proximité des transports, commerces et écoles.

Appartement sain avec travaux de remise au goût du jour à prévoir, idéal pour une famille ou un premier achat.

Prix : 149 800 euros FAI Prix hors honoraires : 140 000 euros

À visiter rapidement !

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Coordonnées : 47.211404, -1.613888
Total : 187 184
Prix d'acquisition : 149 800
Travaux : 25 400
Valeur du bien : 175 200
Frais de notaire : 11 984
Coût estimé : 11 984
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1041€/mois
Loyer annuel estimé : 12497€/an
Fourchette totale : 881€ - 1232€/mois
Fourchette annuelle : 10568€ - 14779€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 951,22 €/m²
Basé sur :347 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 854
Prix d'achat :149 800
Décote à l'achat :-16 054 (-9.7%)
Marge achat-revente :-21 330€ (-12.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 184
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :937,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :54,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 991,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 942,17
Coût de l'assurance :16 378,60
Taxe foncière : 1 249,73€/an
Soit par mois : 104,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 041,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 095,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine datés et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 400(299 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 800
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 041 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 497 €/an
Calcul : 1 041 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 469 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 184 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 655 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 250 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 774
Revenus locatifs : +12 497
Charges déductibles : -33 774
Résultat foncier Année 1 : -21 277(Déficit de 21 277 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 10 577
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 374 €/an
Revenus locatifs : +12 497
Charges déductibles : -8 374
Résultat foncier Années 2+ : 4 123 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10576.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 370(65% de 149 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 541 €/an
Calcul : 97 370 € × 3,636% = 3 541
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 49733 7806 475-21 28310 700 €10 583 €10 583 €
212 7478 2116 3064 537--6 046 €
313 0028 0356 1304 967--1 079 €
413 2627 8535 9485 409---
513 5277 6655 7605 863---
613 7987 4705 5656 328---
714 0747 2685 3636 806---
814 3557 0585 1537 297---
914 6436 8424 9377 801---
1014 9356 6174 7128 318---
1115 2346 3854 4808 849---
1215 5396 1444 2399 394---
1315 8505 8953 9909 954---
1416 1675 6373 73210 529---
1516 4905 3703 46511 120---
1616 8205 0933 18811 726---
1717 1564 8072 90212 349---
1817 4994 5102 60512 989---
1917 8494 2032 29813 647---
2018 2063 8841 98014 322---
2118 5703 5551 65015 015---
2218 9423 2141 30915 728---
2319 3212 86095516 460---
2419 7072 49458917 213---
2520 1012 11521017 986---
TOTAL400 292166 96493 942233 32810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 328
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 497 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 624 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 624-3 210+5 834
2+2 6240+2 624
3+2 6240+2 624
4+2 624+1 299+1 325
5+2 624+1 759+865
6+2 624+1 899+725
7+2 624+2 042+582
8+2 624+2 189+435
9+2 624+2 340+284
10+2 624+2 495+129
11+2 624+2 655-31
12+2 624+2 818-194
13+2 624+2 986-362
14+2 624+3 159-535
15+2 624+3 336-712
16+2 624+3 518-894
17+2 624+3 705-1 081
18+2 624+3 897-1 273
19+2 624+4 094-1 470
20+2 624+4 297-1 673
21+2 624+4 505-1 881
22+2 624+4 718-2 094
23+2 624+4 938-2 314
24+2 624+5 164-2 540
25+2 624+5 396-2 772
Total+65 600+69 998+-4 398
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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