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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Herblain (44)
Surface85m²
Coût Total187 184€
Loyer Annuel12 497€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 800 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 762,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Balcon, Belle vue, Exposition ouest, Interphone

SAINT-HERBLAIN T4 de 85 m² avec balcon, cave et parking

Situé rue de Saint-Servan, au 2ème étage d'une résidence entretenue, venez découvrir cet appartement T4 de 85 m² offrant de beaux volumes et un fort potentiel après rafraîchissement.

Il se compose d'une entrée avec rangements, d'un séjour lumineux ouvrant sur un agréable balcon avec vue dégagée sur la verdure, d'une cuisine indépendante aménagée avec arrière espace de rangement, de trois chambres, d'une salle de bains, d'un débarras ainsi que de WC séparés.

L'appartement bénéficie également :

  • de menuiseries PVC double vitrage,
  • d'une cave privative,
  • d'une place de stationnement extérieure.

Vous apprécierez :

  • les beaux volumes,
  • la luminosité,
  • la configuration familiale,
  • l'environnement agréable et verdoyant,
  • la proximité des transports, commerces et écoles.

Appartement sain avec travaux de remise au goût du jour à prévoir, idéal pour une famille ou un premier achat.

Prix : 149 800 euros FAI Prix hors honoraires : 140 000 euros

À visiter rapidement !

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Coordonnées : 47.211404, -1.613888
Total : 187 184€
Prix d'acquisition : 149 800€
Travaux : 25 400€
Valeur du bien : 175 200€
Frais de notaire : 11 984€
Coût estimé : 11 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1041€/mois
Loyer annuel estimé : 12497€/an
Fourchette totale : 881€ - 1232€/mois
Fourchette annuelle : 10568€ - 14779€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 951,22 €/m²
Basé sur :347 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 854 €
Prix d'achat :149 800 €
Décote à l'achat :-16 054€ (-9.7%)
Marge achat-revente :-21 330€ (-12.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 184€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :937,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :54,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 991,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 942,17€
Coût de l'assurance :16 378,60€
Taxe foncière : 1 249,73€/an
Soit par mois : 104,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 041,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 095,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine datés et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 400 €(299 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 800€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 041 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 497 €/an
Calcul : 1 041 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 469 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 184 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 655 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 250 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 774 €
Revenus locatifs : +12 497 €
Charges déductibles : -33 774 €
Résultat foncier Année 1 : -21 277 €(Déficit de 21 277 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 577 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 374 €/an
Revenus locatifs : +12 497 €
Charges déductibles : -8 374 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 123 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10576.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 370 €(65% de 149 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 541 €/an
Calcul : 97 370 € × 3,636% = 3 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 497 €33 780 €6 475 €-21 283 €10 700 €10 583 €10 583 €
212 747 €8 211 €6 306 €4 537 €--6 046 €
313 002 €8 035 €6 130 €4 967 €--1 079 €
413 262 €7 853 €5 948 €5 409 €---
513 527 €7 665 €5 760 €5 863 €---
613 798 €7 470 €5 565 €6 328 €---
714 074 €7 268 €5 363 €6 806 €---
814 355 €7 058 €5 153 €7 297 €---
914 643 €6 842 €4 937 €7 801 €---
1014 935 €6 617 €4 712 €8 318 €---
1115 234 €6 385 €4 480 €8 849 €---
1215 539 €6 144 €4 239 €9 394 €---
1315 850 €5 895 €3 990 €9 954 €---
1416 167 €5 637 €3 732 €10 529 €---
1516 490 €5 370 €3 465 €11 120 €---
1616 820 €5 093 €3 188 €11 726 €---
1717 156 €4 807 €2 902 €12 349 €---
1817 499 €4 510 €2 605 €12 989 €---
1917 849 €4 203 €2 298 €13 647 €---
2018 206 €3 884 €1 980 €14 322 €---
2118 570 €3 555 €1 650 €15 015 €---
2218 942 €3 214 €1 309 €15 728 €---
2319 321 €2 860 €955 €16 460 €---
2419 707 €2 494 €589 €17 213 €---
2520 101 €2 115 €210 €17 986 €---
TOTAL400 292 €166 964 €93 942 €233 328 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 328 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 497 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 624 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 624 €-3 210 €+5 834 €
2+2 624 €0 €+2 624 €
3+2 624 €0 €+2 624 €
4+2 624 €+1 299 €+1 325 €
5+2 624 €+1 759 €+865 €
6+2 624 €+1 899 €+725 €
7+2 624 €+2 042 €+582 €
8+2 624 €+2 189 €+435 €
9+2 624 €+2 340 €+284 €
10+2 624 €+2 495 €+129 €
11+2 624 €+2 655 €-31 €
12+2 624 €+2 818 €-194 €
13+2 624 €+2 986 €-362 €
14+2 624 €+3 159 €-535 €
15+2 624 €+3 336 €-712 €
16+2 624 €+3 518 €-894 €
17+2 624 €+3 705 €-1 081 €
18+2 624 €+3 897 €-1 273 €
19+2 624 €+4 094 €-1 470 €
20+2 624 €+4 297 €-1 673 €
21+2 624 €+4 505 €-1 881 €
22+2 624 €+4 718 €-2 094 €
23+2 624 €+4 938 €-2 314 €
24+2 624 €+5 164 €-2 540 €
25+2 624 €+5 396 €-2 772 €
Total+65 600 €+69 998 €+-4 398 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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