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Charmante maison de village avec un potentiel infini !

Bien expiré
VilleChirac (16)
Surface130m²
Coût Total116 356€
Loyer Annuel10 157€
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 700 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 736,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 130 m², 6 pièces, 389 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking

Bienvenue dans cette charmante maison de village de 3 chambres, idéalement située au cœur de la communauté et pleine de caractère ! Avec ses 3 pièces de réception, sa spacieuse cuisine-salle à manger, ses 2 salles d'eau et sa salle de bain familiale, chacun trouvera son espace pour se détendre, jouer et recevoir.

Vous adorerez l'escalier d'origine de la maison de campagne, qui lui confère un charme intemporel, tandis que l'atelier est idéal pour les loisirs ou le rangement. À l'extérieur, profitez d'un jardin arrière facile d'entretien, avec un ruisseau coulant doucement au fond : l'endroit idéal pour un café le matin ou un verre de vin le soir.

Le stationnement hors voirie facilite les allées et venues, et le chauffage central au fioul vous assurera un confort optimal toute l'année.

Elle a besoin d'un peu d'entretien et de rénovation, mais c'est l'occasion idéale de créer une fabuleuse maison de vacances ou un refuge villageois idéal pour un séjour tranquille. Nichée en plein cœur du village, elle est charmante, pleine de potentiel et n'attend que quelqu'un pour la sublimer !

Prix honoraires inclus :95.700€

Prix honoraires exclus :87.000€

Honoraires de 10% Ttc à charge acquéreur

Ville : Chirac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16150
Coordonnées : 45.913900, 0.654700
Total : 116 356€
Prix d'acquisition : 95 700€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 108 700€
Frais de notaire : 7 656€
Coût estimé : 7 656€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 6.51€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 846€/mois
Loyer annuel estimé : 10157€/an
Fourchette totale : 639€ - 1122€/mois
Fourchette annuelle : 7666€ - 13458€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :6.59% - 11.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 269,38 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :165 019 €
Prix d'achat :95 700 €
Décote à l'achat :-69 319€ (-42.0%)
Marge achat-revente :48 663€ (29.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 356€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :584,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 618,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 957,80€
Coût de l'assurance :10 181,15€
Taxe foncière : 1 015,72€/an
Soit par mois : 84,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 846,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 702,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :143,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le score énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement léger du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chirac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 157 €/an
Calcul : 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 056 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 356 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 016 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 479 €
Revenus locatifs : +10 157 €
Charges déductibles : -18 479 €
Résultat foncier Année 1 : -8 322 €(Déficit de 8 322 €)
Imputable sur revenu global : 8 322 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 479 €/an
Revenus locatifs : +10 157 €
Charges déductibles : -5 479 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 678 €/an
Prix d'achat du bien : 95 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 205 €(65% de 95 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 262 €/an
Calcul : 62 205 € × 3,636% = 2 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 157 €18 483 €4 060 €-8 326 €8 326 €--
210 360 €5 377 €3 954 €4 983 €---
310 568 €5 267 €3 844 €5 300 €---
410 779 €5 154 €3 731 €5 625 €---
510 994 €5 036 €3 613 €5 959 €---
611 214 €4 914 €3 491 €6 301 €---
711 439 €4 787 €3 365 €6 651 €---
811 667 €4 657 €3 234 €7 011 €---
911 901 €4 521 €3 098 €7 380 €---
1012 139 €4 381 €2 958 €7 758 €---
1112 382 €4 235 €2 812 €8 146 €---
1212 629 €4 084 €2 661 €8 545 €---
1312 882 €3 928 €2 505 €8 953 €---
1413 139 €3 767 €2 344 €9 373 €---
1513 402 €3 599 €2 176 €9 803 €---
1613 670 €3 426 €2 003 €10 245 €---
1713 944 €3 246 €1 823 €10 698 €---
1814 222 €3 060 €1 637 €11 163 €---
1914 507 €2 867 €1 444 €11 640 €---
2014 797 €2 667 €1 244 €12 130 €---
2115 093 €2 460 €1 037 €12 633 €---
2215 395 €2 246 €823 €13 149 €---
2315 703 €2 024 €601 €13 679 €---
2416 017 €1 794 €371 €14 223 €---
2516 337 €1 555 €132 €14 782 €---
TOTAL325 337 €107 532 €58 958 €217 805 €8 326 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 498 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 805 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 157 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 133 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 133 €-2 498 €+4 631 €
2+2 133 €+1 495 €+638 €
3+2 133 €+1 590 €+543 €
4+2 133 €+1 688 €+445 €
5+2 133 €+1 788 €+345 €
6+2 133 €+1 890 €+243 €
7+2 133 €+1 995 €+138 €
8+2 133 €+2 103 €+30 €
9+2 133 €+2 214 €-81 €
10+2 133 €+2 327 €-194 €
11+2 133 €+2 444 €-311 €
12+2 133 €+2 563 €-430 €
13+2 133 €+2 686 €-553 €
14+2 133 €+2 812 €-679 €
15+2 133 €+2 941 €-808 €
16+2 133 €+3 073 €-940 €
17+2 133 €+3 209 €-1 076 €
18+2 133 €+3 349 €-1 216 €
19+2 133 €+3 492 €-1 359 €
20+2 133 €+3 639 €-1 506 €
21+2 133 €+3 790 €-1 657 €
22+2 133 €+3 945 €-1 812 €
23+2 133 €+4 104 €-1 971 €
24+2 133 €+4 267 €-2 134 €
25+2 133 €+4 435 €-2 302 €
Total+53 325 €+65 342 €+-12 017 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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