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Immeuble - 4 pièce(s) - 118 m²

Bien expiré
VilleChartres (28)
Surface118m²
Coût Total228 300€
Loyer Annuel16 395€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 355,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de rapport spécial investisseurs situé à 10 min de l'agglomération chartraine dans une commune avec écoles, commerces et transports.Une opportunité idéale pour sécuriser et optimiser votre investissement :Immeuble en pleine propriété, pas de copro.Le bien est avec des locataires en place.Au rdc un local commercial en activité depuis 8 ans d'environ 50 M2 (loué 500€/mois)A l'étage un appartement avec locataire depuis un an (loué 650€/mois)d'environ 70 M2, disposant de 3 chambres, 1 cuisine, 1 séjour, 1 salle de bain et d'un wc.Revenu locatif mensuel :1150€Revenu locatif annuel : 13800€Taux de rentabilité brut : 8%A voir absolument.Honoraires d'agence à la charge du vendeur.Consultez nos tarifs sur le site de Immobilier Email.Annonce publiée le 27/02/2026 par Yuksel Savrim , RSAC 898909726

  • agent commercial indépendant de IMMOBILIER EMAIL SAS
  • EI, Tribunal de Commerce de Chartres CC HT
Ville : Chartres
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28000
Coordonnées : 48.444410, 1.484170
Total : 228 300€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 55 500€
Valeur du bien : 215 500€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 11.58€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 13.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1366€/mois
Loyer annuel estimé : 16395€/an
Fourchette totale : 1155€ - 1616€/mois
Fourchette annuelle : 13861€ - 19392€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 128,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :66,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 194,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 185,05€
Coût de l'assurance :19 976,25€
Taxe foncière : 1 639,50€/an
Soit par mois : 136,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 366,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 331,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :34,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 118 m²
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 3.5/5 visible - quelques imperfections sur les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 500 €(470 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage performant: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 900€
    Peinture murs et plafonds salon: 38 m² × 50€/m² = 1900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chartres (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 26 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 366 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 395 €/an
Calcul : 1 366 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 618 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 300 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 799 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 640 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 557 €
Revenus locatifs : +16 395 €
Charges déductibles : -65 557 €
Résultat foncier Année 1 : -49 162 €(Déficit de 49 162 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 762 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 057 €/an
Revenus locatifs : +16 395 €
Charges déductibles : -10 057 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 338 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27761.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 395 €65 564 €7 625 €-49 169 €21 400 €27 769 €27 769 €
216 723 €9 861 €7 422 €6 862 €--20 907 €
317 057 €9 651 €7 212 €7 406 €--13 501 €
417 399 €9 434 €6 995 €7 965 €--5 536 €
517 747 €9 209 €6 771 €8 537 €---
618 101 €8 977 €6 538 €9 125 €---
718 463 €8 736 €6 298 €9 727 €---
818 833 €8 488 €6 049 €10 345 €---
919 209 €8 231 €5 792 €10 979 €---
1019 594 €7 965 €5 526 €11 629 €---
1119 985 €7 690 €5 251 €12 296 €---
1220 385 €7 405 €4 967 €12 980 €---
1320 793 €7 111 €4 672 €13 682 €---
1421 209 €6 807 €4 368 €14 402 €---
1521 633 €6 492 €4 053 €15 141 €---
1622 066 €6 166 €3 727 €15 900 €---
1722 507 €5 829 €3 391 €16 678 €---
1822 957 €5 481 €3 042 €17 476 €---
1923 416 €5 120 €2 682 €18 296 €---
2023 884 €4 748 €2 309 €19 137 €---
2124 362 €4 362 €1 924 €20 000 €---
2224 849 €3 963 €1 525 €20 886 €---
2325 346 €3 551 €1 112 €21 795 €---
2425 853 €3 124 €686 €22 729 €---
2526 370 €2 683 €245 €23 687 €---
TOTAL525 138 €226 649 €110 185 €298 489 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 298 489 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 443 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 443 €-6 420 €+9 863 €
2+3 443 €0 €+3 443 €
3+3 443 €0 €+3 443 €
4+3 443 €0 €+3 443 €
5+3 443 €+900 €+2 543 €
6+3 443 €+2 737 €+706 €
7+3 443 €+2 918 €+525 €
8+3 443 €+3 103 €+340 €
9+3 443 €+3 294 €+149 €
10+3 443 €+3 489 €-46 €
11+3 443 €+3 689 €-246 €
12+3 443 €+3 894 €-451 €
13+3 443 €+4 105 €-662 €
14+3 443 €+4 321 €-878 €
15+3 443 €+4 542 €-1 099 €
16+3 443 €+4 770 €-1 327 €
17+3 443 €+5 003 €-1 560 €
18+3 443 €+5 243 €-1 800 €
19+3 443 €+5 489 €-2 046 €
20+3 443 €+5 741 €-2 298 €
21+3 443 €+6 000 €-2 557 €
22+3 443 €+6 266 €-2 823 €
23+3 443 €+6 539 €-3 096 €
24+3 443 €+6 819 €-3 376 €
25+3 443 €+7 106 €-3 663 €
Total+86 075 €+89 547 €+-3 472 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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