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Troyes (10000)

VilleTroyes (10)
Surface53m²
Coût Total95 400€
Loyer Annuel8 025€
Rentabilité8.41%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 509,43 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmant 2 pièces lumineux au cœur du centre historique de Troyes

Situé dans un environnement privilégié, à deux pas de la cathédrale et des rues typiques du vieux Troyes, ce bel appartement de caractère allie charme de l'ancien et confort moderne.

Au deuxième étage (sans ascenseur) d'une petite copropriété bien entretenue de 7 lots, il se compose d'une entrée avec placard, d'une cuisine indépendante donnant sur cour, d'un séjour lumineux avec rangements, d'une chambre, d'une salle de bains avec baignoire, et de wc séparés.

Vous serez séduit par ses poutres apparentes, sa belle luminosité tout au long de la journée, et sa situation idéale à proximité immédiate des commerces, restaurants, cafés, services administratifs, médiathèque et transports (gare à 15 minutes à pied).

Chauffage par radiateurs électriques à inertie, fenêtres en double vitrage, connexion fibre optique.

Charges trimestrielles : 280 € Taxe foncière : 700 € Construction : vers 1800

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.300048, 4.079126
Total : 95 400€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 9 000€
Valeur du bien : 89 000€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 669€/mois
Loyer annuel estimé : 8025€/an
Fourchette totale : 535€ - 836€/mois
Fourchette annuelle : 6418€ - 10035€/an
Rentabilité brute :8.41%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 10.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 831,59 €/m²
Basé sur :762 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 074 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-17 074€ (-17.6%)
Marge achat-revente :1 674€ (1.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :465,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 493,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 372,46€
Coût de l'assurance :8 347,50€
Taxe foncière : 700,00€/an
Soit par mois : 58,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 93,33€/mois
Soit par an : 1 119,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 668,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 645,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique à inertie
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant des améliorations
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire, lavabo et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite des travaux de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Appartement - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 000 €(170 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 669 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 025 €/an
Calcul : 669 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 079 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 334 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 120 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 233 €
Revenus locatifs : +8 025 €
Charges déductibles : -14 233 €
Résultat foncier Année 1 : -6 208 €(Déficit de 6 208 €)
Imputable sur revenu global : 6 208 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 233 €/an
Revenus locatifs : +8 025 €
Charges déductibles : -5 233 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 792 €/an
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 025 €14 236 €3 082 €-6 211 €6 211 €--
28 186 €5 153 €2 999 €3 033 €---
38 350 €5 067 €2 913 €3 283 €---
48 517 €4 978 €2 824 €3 539 €---
58 687 €4 886 €2 732 €3 801 €---
68 861 €4 791 €2 637 €4 070 €---
79 038 €4 693 €2 539 €4 345 €---
89 219 €4 592 €2 438 €4 627 €---
99 403 €4 487 €2 333 €4 916 €---
109 591 €4 379 €2 225 €5 212 €---
119 783 €4 267 €2 113 €5 516 €---
129 979 €4 152 €1 998 €5 827 €---
1310 178 €4 033 €1 879 €6 146 €---
1410 382 €3 909 €1 755 €6 472 €---
1510 589 €3 782 €1 628 €6 807 €---
1610 801 €3 650 €1 497 €7 151 €---
1711 017 €3 515 €1 361 €7 503 €---
1811 237 €3 374 €1 220 €7 863 €---
1911 462 €3 229 €1 075 €8 233 €---
2011 691 €3 079 €925 €8 612 €---
2111 925 €2 924 €770 €9 001 €---
2212 164 €2 764 €610 €9 400 €---
2312 407 €2 599 €445 €9 808 €---
2412 655 €2 428 €274 €10 227 €---
2512 908 €2 252 €98 €10 657 €---
TOTAL257 055 €107 219 €44 372 €149 836 €6 211 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 863 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 836 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 025 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 685 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 685 €-1 863 €+3 548 €
2+1 685 €+910 €+775 €
3+1 685 €+985 €+700 €
4+1 685 €+1 062 €+623 €
5+1 685 €+1 140 €+545 €
6+1 685 €+1 221 €+464 €
7+1 685 €+1 303 €+382 €
8+1 685 €+1 388 €+297 €
9+1 685 €+1 475 €+210 €
10+1 685 €+1 564 €+121 €
11+1 685 €+1 655 €+30 €
12+1 685 €+1 748 €-63 €
13+1 685 €+1 844 €-159 €
14+1 685 €+1 942 €-257 €
15+1 685 €+2 042 €-357 €
16+1 685 €+2 145 €-460 €
17+1 685 €+2 251 €-566 €
18+1 685 €+2 359 €-674 €
19+1 685 €+2 470 €-785 €
20+1 685 €+2 584 €-899 €
21+1 685 €+2 700 €-1 015 €
22+1 685 €+2 820 €-1 135 €
23+1 685 €+2 942 €-1 257 €
24+1 685 €+3 068 €-1 383 €
25+1 685 €+3 197 €-1 512 €
Total+42 125 €+44 951 €+-2 826 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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