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Appartement à vendre

VilleNiort (79)
Surface32m²
Coût Total86 560€
Loyer Annuel4 924€
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 000 €
Surface : 32 m²
Prix au m² : 1 468,75 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 10
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 10/12 étage, Salle de bain, Kitchenette, Cave, Entrée séparée, Balcon

A proximité de tous les commerces dans une Résidence bien entretenue et entièrement sécurisée, studio actuellement loué comprenant une entrée avec placards, une pièce principale + coin cuisine avec accès au balcon, une salle de bain avec wc et une cave. Huisseries et volets roulants récents.

Ville : Niort
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79000
Coordonnées : 46.332183, -0.456714
Total : 86 560€
Prix d'acquisition : 47 000€
Travaux : 35 800€
Valeur du bien : 82 800€
Frais de notaire : 3 760€
Coût estimé : 3 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 32m²
Loyer prédit : 12.82€/m²/mois
Fourchette : 10.10€ - 16.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 410€/mois
Loyer annuel estimé : 4924€/an
Fourchette totale : 323€ - 521€/mois
Fourchette annuelle : 3879€ - 6251€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 080,02 €/m²
Basé sur :178 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 561 €
Prix d'achat :47 000 €
Décote à l'achat :-19 561€ (-29.4%)
Marge achat-revente :-19 999€ (-30.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :422,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 447,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 260,80€
Coût de l'assurance :7 574,00€
Taxe foncière : 492,41€/an
Soit par mois : 41,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 410,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 489,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 171 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique moderne et économe en énergie pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 32 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine anciens et usés, y compris les placards et le plan de travail
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de l'éclairage dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 800 €(1 119 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 10500€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Entrée:300€
    Peinture murs entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500€
    Peinture murs salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Niort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 410 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 924 €/an
Calcul : 410 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 794 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 560 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 492 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 389 €
Revenus locatifs : +4 924 €
Charges déductibles : -39 389 €
Résultat foncier Année 1 : -34 465 €(Déficit de 34 465 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 065 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 589 €/an
Revenus locatifs : +4 924 €
Charges déductibles : -3 589 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 335 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13065.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550 €(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 924 €39 392 €2 797 €-34 468 €21 400 €13 068 €13 068 €
25 023 €3 516 €2 721 €1 506 €--11 562 €
35 123 €3 438 €2 643 €1 685 €--9 877 €
45 225 €3 358 €2 562 €1 868 €--8 009 €
55 330 €3 274 €2 479 €2 056 €--5 954 €
65 437 €3 188 €2 393 €2 248 €--3 705 €
75 545 €3 099 €2 304 €2 446 €--1 259 €
85 656 €3 007 €2 212 €2 649 €---
95 769 €2 912 €2 117 €2 857 €---
105 885 €2 814 €2 019 €3 070 €---
116 002 €2 713 €1 918 €3 290 €---
126 122 €2 608 €1 813 €3 514 €---
136 245 €2 500 €1 705 €3 745 €---
146 370 €2 388 €1 593 €3 982 €---
156 497 €2 273 €1 477 €4 225 €---
166 627 €2 153 €1 358 €4 474 €---
176 760 €2 030 €1 235 €4 730 €---
186 895 €1 903 €1 107 €4 992 €---
197 033 €1 771 €976 €5 262 €---
207 173 €1 635 €840 €5 539 €---
217 317 €1 494 €699 €5 823 €---
227 463 €1 349 €554 €6 114 €---
237 613 €1 199 €404 €6 413 €---
247 765 €1 044 €249 €6 721 €---
257 920 €884 €89 €7 036 €---
TOTAL157 720 €95 945 €40 261 €61 775 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 775 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 924 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 034 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 034 €-6 420 €+7 454 €
2+1 034 €0 €+1 034 €
3+1 034 €0 €+1 034 €
4+1 034 €0 €+1 034 €
5+1 034 €0 €+1 034 €
6+1 034 €0 €+1 034 €
7+1 034 €0 €+1 034 €
8+1 034 €+417 €+617 €
9+1 034 €+857 €+177 €
10+1 034 €+921 €+113 €
11+1 034 €+987 €+47 €
12+1 034 €+1 054 €-20 €
13+1 034 €+1 123 €-89 €
14+1 034 €+1 195 €-161 €
15+1 034 €+1 267 €-233 €
16+1 034 €+1 342 €-308 €
17+1 034 €+1 419 €-385 €
18+1 034 €+1 498 €-464 €
19+1 034 €+1 579 €-545 €
20+1 034 €+1 662 €-628 €
21+1 034 €+1 747 €-713 €
22+1 034 €+1 834 €-800 €
23+1 034 €+1 924 €-890 €
24+1 034 €+2 016 €-982 €
25+1 034 €+2 111 €-1 077 €
Total+25 850 €+18 533 €+7 317 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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