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Maison 7 pièces 170 m²

VillePourrain (89)
Surface170m²
Coût Total256 560€
Loyer Annuel17 092€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 170 m²

Maison 170m² avec terrain 1298m² - Pourrain, 198 000€

? Localisation : Pourrain, Yonne ? Surface : 170 m² + terrain 1298 m² ?? Pièces : 7 pièces dont 3 chambres ? Prix : 198 000 € ? honoraires à la charge du vendeur ? DPE : classe F ? 502 kWh/m²/an ? Statut : libre à la vente ? Points forts : Terrain 1298 m², dépendances, caractère 1920

Maison bourgeoise de 1920 conservant ses matériaux d'époque : tomettes en terre cuite, escalier bois massif, cheminée foyer ouvert. Grande pièce de vie 47 m², cuisine aménagée 24 m², bureau avec point d'eau. À l'étage : 3 chambres, dont une avec douche, salle d'eau avec WC. Grenier aménageable, cave, dépendances sur plusieurs niveaux.

Chauffage fuel, fenêtres PVC double vitrage. État à rénover. Situated à 15 km d'Auxerre, accès facile commerces et gare SNCF. Cadre rural préservé, forêt à proximité.

Idéal famille, passionnés patrimoine, ou investisseurs. Potentiel locatif 800-900€/mois. Prix attractif 1 165€/m².

Contactez Guy Hoquet Auxerre au [Coordonnées masquées] pour organiser une visite.

Surface : 170 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/01/2026

Consommation énergie primaire : 502 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 502 kWh/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Pourrain
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89240
Coordonnées : 47.783994, 3.404820
Total : 256 560€
Prix d'acquisition : 187 000€
Travaux : 54 600€
Valeur du bien : 241 600€
Frais de notaire : 14 960€
Coût estimé : 14 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 8.38€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 10.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1424€/mois
Loyer annuel estimé : 17092€/an
Fourchette totale : 1143€ - 1775€/mois
Fourchette annuelle : 13712€ - 21305€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 041,67 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 084 €
Prix d'achat :187 000 €
Décote à l'achat :+9 916€ (+5.6%)
Marge achat-revente :-79 476€ (-44.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 270,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :74,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 345,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 644,40€
Coût de l'assurance :22 449,00€
Taxe foncière : 1 709,21€/an
Soit par mois : 142,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 424,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 487,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 502 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 600 €(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 900€
    Isolation toiture: 170 m² × 70€/m² = 11900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Pourrain (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 424 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 092 €/an
Calcul : 1 424 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 612 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 560 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 898 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 709 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 819 €
Revenus locatifs : +17 092 €
Charges déductibles : -65 819 €
Résultat foncier Année 1 : -48 727 €(Déficit de 48 727 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 327 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 219 €/an
Revenus locatifs : +17 092 €
Charges déductibles : -11 219 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 873 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27327.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 187 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 550 €(65% de 187 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 420 €/an
Calcul : 121 550 € × 3,636% = 4 420 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 092 €65 828 €8 620 €-48 735 €21 400 €27 335 €27 335 €
217 434 €10 999 €8 392 €6 435 €--20 900 €
317 783 €10 762 €8 155 €7 021 €--13 879 €
418 138 €10 517 €7 910 €7 621 €--6 258 €
518 501 €10 263 €7 656 €8 238 €---
618 871 €10 001 €7 394 €8 870 €---
719 249 €9 730 €7 123 €9 518 €---
819 633 €9 449 €6 842 €10 184 €---
920 026 €9 159 €6 552 €10 867 €---
1020 427 €8 859 €6 252 €11 568 €---
1120 835 €8 548 €5 941 €12 287 €---
1221 252 €8 227 €5 620 €13 025 €---
1321 677 €7 894 €5 287 €13 783 €---
1422 110 €7 550 €4 943 €14 560 €---
1522 553 €7 194 €4 587 €15 358 €---
1623 004 €6 826 €4 219 €16 178 €---
1723 464 €6 445 €3 838 €17 019 €---
1823 933 €6 051 €3 444 €17 882 €---
1924 412 €5 644 €3 036 €18 768 €---
2024 900 €5 222 €2 615 €19 678 €---
2125 398 €4 785 €2 178 €20 613 €---
2225 906 €4 334 €1 727 €21 572 €---
2326 424 €3 867 €1 260 €22 557 €---
2426 953 €3 384 €777 €23 568 €---
2527 492 €2 884 €277 €24 607 €---
TOTAL547 466 €244 424 €124 644 €303 042 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 303 042 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 092 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 589 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 589 €-6 420 €+10 009 €
2+3 589 €0 €+3 589 €
3+3 589 €0 €+3 589 €
4+3 589 €0 €+3 589 €
5+3 589 €+594 €+2 995 €
6+3 589 €+2 661 €+928 €
7+3 589 €+2 856 €+733 €
8+3 589 €+3 055 €+534 €
9+3 589 €+3 260 €+329 €
10+3 589 €+3 470 €+119 €
11+3 589 €+3 686 €-97 €
12+3 589 €+3 908 €-319 €
13+3 589 €+4 135 €-546 €
14+3 589 €+4 368 €-779 €
15+3 589 €+4 608 €-1 019 €
16+3 589 €+4 853 €-1 264 €
17+3 589 €+5 106 €-1 517 €
18+3 589 €+5 365 €-1 776 €
19+3 589 €+5 630 €-2 041 €
20+3 589 €+5 903 €-2 314 €
21+3 589 €+6 184 €-2 595 €
22+3 589 €+6 472 €-2 883 €
23+3 589 €+6 767 €-3 178 €
24+3 589 €+7 071 €-3 482 €
25+3 589 €+7 382 €-3 793 €
Total+89 725 €+90 913 €+-1 188 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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