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Achat appartement

Bien expiré
VilleMainvilliers (28)
Surface82m²
Coût Total144 060€
Loyer Annuel10 917€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois-211€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 243,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 82 m², Bâtiment de 4 étages, 4 Pièces, 2 Chambres, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Rangements, Chauffage gaz, Cuisine équipée, Une entrée, Salle de séjour : 18 m², 1 Box, 1 Parking, Calme, Etat : bon

MAINVILLIERS - GARE Votre agence Immo du Centre by Immo de France vous propose à la vente un appartement à 10min à pieds de la gare de chartres avec une cave et un garage. Ce bien devra être rénové selon vos goûts mais celui-ci bénéficie d'un parfait agencement avec des rangements et des belles surfaces. Il se compose d'une belle entrée avec un dressing, un double séjour lumineux, d'une cuisine séparée avec une loggia, deux chambres et une salle de bains avec sa baignoire. Venez découvrir ce bel appartement. "FROMENTIN Rémy - agence Chartres" Copropriété de 54 lots - dont 16 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3200.00 euros.

Ville : Mainvilliers
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28300
Coordonnées : 48.448753, 1.467604
Total : 144 060€
Prix d'acquisition : 102 000€
Travaux : 33 900€
Valeur du bien : 135 900€
Frais de notaire : 8 160€
Coût estimé : 8 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 11.09€/m²/mois
Fourchette : 9.38€ - 13.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 910€/mois
Loyer annuel estimé : 10917€/an
Fourchette totale : 769€ - 1076€/mois
Fourchette annuelle : 9226€ - 12917€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :721,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 763,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 299,49€
Coût de l'assurance :12 605,25€
Taxe foncière : 1 091,66€/an
Soit par mois : 90,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 266,67€/mois
Soit par an : 3 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 909,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 120,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-211,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 82 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtements
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette et du papier peint, peinture des murs et plafonds
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 900 €(413 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:2 900€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 300€ = 2400€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€
  • Salon:3 500€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 120€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres:4 500€
    Rénovation complète chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mainvilliers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 910 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 917 €/an
Calcul : 910 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 979 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 060 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 092 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 200 €/an
Calcul : 267 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 675 €
Revenus locatifs : +10 917 €
Charges déductibles : -43 675 €
Résultat foncier Année 1 : -32 758 €(Déficit de 32 758 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 358 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 775 €/an
Revenus locatifs : +10 917 €
Charges déductibles : -9 775 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 142 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11358.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 300 €(65% de 102 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 411 €/an
Calcul : 66 300 € × 3,636% = 2 411 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 917 €43 679 €4 984 €-32 763 €21 400 €11 363 €11 363 €
211 135 €9 649 €4 853 €1 486 €--9 877 €
311 358 €9 514 €4 718 €1 844 €--8 033 €
411 585 €9 374 €4 578 €2 211 €--5 822 €
511 816 €9 229 €4 433 €2 588 €--3 234 €
612 053 €9 079 €4 283 €2 974 €--260 €
712 294 €8 923 €4 127 €3 371 €---
812 540 €8 762 €3 966 €3 778 €---
912 791 €8 595 €3 799 €4 195 €---
1013 046 €8 423 €3 627 €4 624 €---
1113 307 €8 244 €3 448 €5 063 €---
1213 573 €8 059 €3 263 €5 515 €---
1313 845 €7 867 €3 071 €5 978 €---
1414 122 €7 668 €2 872 €6 454 €---
1514 404 €7 463 €2 667 €6 942 €---
1614 692 €7 250 €2 454 €7 443 €---
1714 986 €7 029 €2 233 €7 957 €---
1815 286 €6 801 €2 005 €8 485 €---
1915 592 €6 564 €1 768 €9 027 €---
2015 903 €6 319 €1 523 €9 584 €---
2116 221 €6 066 €1 270 €10 156 €---
2216 546 €5 803 €1 007 €10 743 €---
2316 877 €5 531 €735 €11 346 €---
2417 214 €5 249 €454 €11 965 €---
2517 559 €4 958 €162 €12 601 €---
TOTAL349 662 €226 096 €72 299 €123 565 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 565 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 917 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 292 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 292 €-6 420 €+8 712 €
2+2 292 €0 €+2 292 €
3+2 292 €0 €+2 292 €
4+2 292 €0 €+2 292 €
5+2 292 €0 €+2 292 €
6+2 292 €0 €+2 292 €
7+2 292 €+933 €+1 359 €
8+2 292 €+1 133 €+1 159 €
9+2 292 €+1 259 €+1 033 €
10+2 292 €+1 387 €+905 €
11+2 292 €+1 519 €+773 €
12+2 292 €+1 654 €+638 €
13+2 292 €+1 793 €+499 €
14+2 292 €+1 936 €+356 €
15+2 292 €+2 082 €+210 €
16+2 292 €+2 233 €+59 €
17+2 292 €+2 387 €-95 €
18+2 292 €+2 546 €-254 €
19+2 292 €+2 708 €-416 €
20+2 292 €+2 875 €-583 €
21+2 292 €+3 047 €-755 €
22+2 292 €+3 223 €-931 €
23+2 292 €+3 404 €-1 112 €
24+2 292 €+3 589 €-1 297 €
25+2 292 €+3 780 €-1 488 €
Total+57 300 €+37 070 €+20 230 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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