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Achat maison ancienne de plain-pied

Bien expiré
VilleRoche-Posay (86)
Surface188
Coût Total168 000
Loyer Annuel15 598
Rentabilité9.28%
Cashflow/mois+291
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 500 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 523,94 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 188 m², 8 Pièces, 8 Chambres, 8 Salles d'eau, 8 Toilettes, Terrain de 750 m²

Découvrez cette magnifique maison ancienne de 210 m², située sur un terrain de 750 m². Avec ses 8 pièces, dont 8 chambres et 8 salles d'eau, cette propriété est idéale pour les grandes familles ou pour ceux qui aiment recevoir.

La maison, non plain-pied, se dote d'un assainissement fonctionnel et de portes à simple vitrage. Les ouvertures en bois apportent une touche chaleureuse et naturelle à l'ensemble.

Située à proximité de toutes les commodités, cette maison est à seulement 5 minutes en voiture d'une crèche et à 10 minutes à pied d'une maternelle, d'une école élémentaire, d'un médecin généraliste et d'une alimentation générale. Vous trouverez également plusieurs restaurants à 5 minutes à pied, ainsi que plusieurs parcs et jardins à 10 minutes en voiture. Les hôpitaux sont également accessibles rapidement.

Ne manquez pas l'opportunité de vivre dans cette maison ancienne, où chaque détail raconte une histoire et où chaque pièce invite à la détente et au confort.

Contactez-nous dès aujourd'hui pour une visite et laissez-vous séduire par le charme intemporel de cette propriété.

Honoraires à la charge du vendeur. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller ROYAL FONCIER : Agent Immobilier - Isabelle NIBODEAU. Retrouvez toutes les informations sur le site :

Ville : Roche-Posay
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86270
Coordonnées : 46.773600, 0.784460
Total : 168 000
Prix d'acquisition : 98 500
Travaux : 61 620
Valeur du bien : 160 120
Frais de notaire : 7 880
Coût estimé : 7 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1300€/mois
Loyer annuel estimé : 15598€/an
Fourchette totale : 1034€ - 1634€/mois
Fourchette annuelle : 12405€ - 19613€/an
Rentabilité brute :9.28%
Fourchette de rentabilité :7.38% - 11.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :830,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :49,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 879,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 082,30
Coût de l'assurance :14 700,00
Taxe foncière : 1 559,80€/an
Soit par mois : 129,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 299,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 009,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :290,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres à simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 8 salles de bain (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - peu d'usure, rafraîchissement léger recommandé
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et nettoyage du carrelage du couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 620(328 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:7 520
    Isolation des combles: 188 m² × 40€/m² = 7520€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 400
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€ (prix moyen incluant pose)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 40 m² × 200€/m² = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 600
    Revêtement sol et peinture: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 000
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 500€/m² = 4000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Couloir - Rafraîchissement:400
    Peinture et nettoyage couloir: 5 m² × 80€/m² = 400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roche-Posay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 300 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 598 €/an
Calcul : 1 300 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 000 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 560 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 620
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 374
Revenus locatifs : +15 598
Charges déductibles : -69 374
Résultat foncier Année 1 : -53 776(Déficit de 53 776 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 376
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 754 €/an
Revenus locatifs : +15 598
Charges déductibles : -7 754
Résultat foncier Années 2+ : 7 844 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32375.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 025(65% de 98 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 328 €/an
Calcul : 64 025 € × 3,636% = 2 328
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 59869 3795 611-53 78121 400 €32 381 €32 381 €
215 9107 6105 4628 300--24 081 €
316 2287 4555 3078 773--15 308 €
416 5537 2955 1489 257--6 051 €
516 8847 1304 9829 754---
617 2216 9594 81110 262---
717 5666 7824 63410 784---
817 9176 5994 45211 318---
918 2766 4104 26211 865---
1018 6416 2144 06712 427---
1119 0146 0123 86413 002---
1219 3945 8033 65513 591---
1319 7825 5863 43814 196---
1420 1785 3623 21414 816---
1520 5815 1302 98315 451---
1620 9934 8912 74316 102---
1721 4134 6432 49516 770---
1821 8414 3872 23917 454---
1922 2784 1211 97418 156---
2022 7233 8471 69918 876---
2123 1783 5631 41619 614---
2223 6413 2701 12220 371---
2324 1142 96681921 148---
2424 5962 65350521 944---
2525 0882 32818022 761---
TOTAL499 608196 39781 082303 21121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 303 211
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 598 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 276 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 276-6 420+9 696
2+3 2760+3 276
3+3 2760+3 276
4+3 2760+3 276
5+3 276+1 111+2 165
6+3 276+3 079+197
7+3 276+3 235+41
8+3 276+3 395-119
9+3 276+3 560-284
10+3 276+3 728-452
11+3 276+3 901-625
12+3 276+4 077-801
13+3 276+4 259-983
14+3 276+4 445-1 169
15+3 276+4 635-1 359
16+3 276+4 831-1 555
17+3 276+5 031-1 755
18+3 276+5 236-1 960
19+3 276+5 447-2 171
20+3 276+5 663-2 387
21+3 276+5 884-2 608
22+3 276+6 111-2 835
23+3 276+6 344-3 068
24+3 276+6 583-3 307
25+3 276+6 828-3 552
Total+81 900+90 963+-9 063
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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