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Appartement à vendre

VilleNeuilly-sur-Marne (93)
Surface82m²
Coût Total210 600€
Loyer Annuel16 974€
Rentabilité8.06%
Cashflow/mois+140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 378,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Dans un secteur calme et arboré, proche de toutes commodités, au 7ème et dernier étage d'une résidence sécurisée venez découvrir cet appartement quatre pièces d'une surface de 82m² à rénover. Il se compose d'une entrée, un séjour exposé sud avec accès balcon, une cuisine indépendante, trois grande chambres, une salle de bain, un wc indépendant, un dégagement avec placard. Une cave et un box en sous-sol complètent ce bien. A venir visiter sans tarder. (6.56 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Neuilly-sur-Marne
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93330
Coordonnées : 48.867444, 2.537274
Total : 210 600€
Prix d'acquisition : 195 000€
Valeur du bien : 195 000€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 17.25€/m²/mois
Fourchette : 14.48€ - 20.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1414€/mois
Loyer annuel estimé : 16974€/an
Fourchette totale : 1187€ - 1685€/mois
Fourchette annuelle : 14248€ - 20221€/an
Rentabilité brute :8.06%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 418,98 €/m²
Basé sur :114 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 357 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :-3 357€ (-1.7%)
Marge achat-revente :-12 243€ (-6.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 048,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :84,24€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 132,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 002,29€
Coût de l'assurance :25 272,00€
Taxe foncière : 1 697,36€/an
Soit par mois : 141,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 414,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 274,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :140,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 414 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 974 €/an
Calcul : 1 414 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 174 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 600 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 011 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 697 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 9 882 €/an
Revenus locatifs : +16 974 €
Charges déductibles : -9 882 €
Résultat foncier : 7 091 €/an
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 974 €9 889 €7 181 €7 085 €---
217 313 €9 700 €6 991 €7 613 €---
317 659 €9 504 €6 795 €8 156 €---
418 012 €9 301 €6 592 €8 712 €---
518 373 €9 091 €6 382 €9 282 €---
618 740 €8 873 €6 165 €9 867 €---
719 115 €8 648 €5 940 €10 467 €---
819 497 €8 415 €5 707 €11 082 €---
919 887 €8 174 €5 466 €11 713 €---
1020 285 €7 925 €5 217 €12 360 €---
1120 691 €7 667 €4 958 €13 024 €---
1221 105 €7 399 €4 691 €13 705 €---
1321 527 €7 123 €4 415 €14 404 €---
1421 957 €6 836 €4 128 €15 121 €---
1522 396 €6 540 €3 832 €15 856 €---
1622 844 €6 233 €3 525 €16 611 €---
1723 301 €5 916 €3 207 €17 385 €---
1823 767 €5 587 €2 879 €18 180 €---
1924 242 €5 247 €2 539 €18 996 €---
2024 727 €4 895 €2 187 €19 833 €---
2125 222 €4 530 €1 822 €20 691 €---
2225 726 €4 153 €1 445 €21 573 €---
2326 241 €3 763 €1 054 €22 478 €---
2426 766 €3 359 €650 €23 407 €---
2527 301 €2 940 €232 €24 361 €---
TOTAL543 669 €171 708 €104 002 €371 960 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 371 960 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 974 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 564 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 564 €+2 125 €+1 439 €
2+3 564 €+2 284 €+1 280 €
3+3 564 €+2 447 €+1 117 €
4+3 564 €+2 614 €+950 €
5+3 564 €+2 785 €+779 €
6+3 564 €+2 960 €+604 €
7+3 564 €+3 140 €+424 €
8+3 564 €+3 325 €+239 €
9+3 564 €+3 514 €+50 €
10+3 564 €+3 708 €-144 €
11+3 564 €+3 907 €-343 €
12+3 564 €+4 112 €-548 €
13+3 564 €+4 321 €-757 €
14+3 564 €+4 536 €-972 €
15+3 564 €+4 757 €-1 193 €
16+3 564 €+4 983 €-1 419 €
17+3 564 €+5 216 €-1 652 €
18+3 564 €+5 454 €-1 890 €
19+3 564 €+5 699 €-2 135 €
20+3 564 €+5 950 €-2 386 €
21+3 564 €+6 207 €-2 643 €
22+3 564 €+6 472 €-2 908 €
23+3 564 €+6 743 €-3 179 €
24+3 564 €+7 022 €-3 458 €
25+3 564 €+7 308 €-3 744 €
Total+89 100 €+111 588 €+-22 488 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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