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Maison 9 pièces 321 m²

VilleBar-le-Duc (55)
Surface321m²
Coût Total433 580€
Loyer Annuel28 826€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 321 m²
Prix au m² : 931,46 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 321 m²

RARE : En hyper centre de Bar le Duc : Très élégante maison de maître avec grand garage et terrasse, habitable rapidement. Superbe façade en pierres de tailles, belle entrée desservant des bureaux professionnels en RDC et habitation aux étages (environ 90 m2 par plateau). Enfilade de pièces de vie (salon et salle à manger) agrémentées de beaux parquets en chêne vitrifiés, boiseries aux murs, moulures aux plafonds et cheminées anciennes en marbre, le tout dans des proportions élégantes. Beau bureau lumineux, cuisine équipée ouvrant sur grande terrasse. 5 chambres spacieuses, 2 salle de bains et salle d'eau. Maison exceptionnelle, coup de coeur. Honoraires à la charge du vendeur. dsimmobilier

Surface : 321 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/05/2026

Consommation énergie primaire : 243 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 231 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 570 € et 8 930 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Bar-le-Duc
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.773260, 5.158750
Total : 433 580€
Prix d'acquisition : 299 000€
Travaux : 110 660€
Valeur du bien : 409 660€
Frais de notaire : 23 920€
Coût estimé : 23 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 321m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 2402€/mois
Loyer annuel estimé : 28826€/an
Fourchette totale : 1845€ - 3128€/mois
Fourchette annuelle : 22135€ - 37539€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 185,57 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :380 568 €
Prix d'achat :299 000 €
Décote à l'achat :-81 568€ (-21.4%)
Marge achat-revente :-53 012€ (-13.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :433 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 117,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :126,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 243,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :201 666,80€
Coût de l'assurance :37 938,25€
Taxe foncière : 2 882,56€/an
Soit par mois : 240,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 402,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 484,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 321 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 321 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 40 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :110 660 €(345 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:19 260€
    Isolation des combles perdus: 321 m² × 60€/m² = 19260€, Main d'œuvre: 90€
  • Chauffage - Remplacement système:11 700€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11700€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de la pompe)
  • Menuiseries - Fenêtres:48 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 40 fenêtres × 1200€/fenêtre = 48000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût des fenêtres)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de la cuisine)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de la salle de bain)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Pose parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de la peinture)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de la peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-le-Duc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans la plupart des postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 78 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 402 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 826 €/an
Calcul : 2 402 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 994 €/an
Base de calcul : Emprunt de 433 580 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 518 €/an
Calcul : 126 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 883 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 110 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 129 055 €
Revenus locatifs : +28 826 €
Charges déductibles : -129 055 €
Résultat foncier Année 1 : -100 229 €(Déficit de 100 229 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 78 829 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 395 €/an
Revenus locatifs : +28 826 €
Charges déductibles : -18 395 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 431 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 78828.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350 €(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 826 €129 068 €14 008 €-100 243 €21 400 €78 843 €78 843 €
229 402 €18 030 €13 630 €11 372 €--67 470 €
329 990 €17 639 €13 239 €12 351 €--55 119 €
430 590 €17 235 €12 835 €13 355 €--41 764 €
531 202 €16 817 €12 417 €14 384 €--27 379 €
631 826 €16 386 €11 986 €15 440 €--11 939 €
732 462 €15 940 €11 540 €16 522 €---
833 112 €15 480 €11 080 €17 632 €---
933 774 €15 004 €10 604 €18 769 €---
1034 449 €14 513 €10 113 €19 936 €---
1135 138 €14 005 €9 605 €21 133 €---
1235 841 €13 480 €9 080 €22 361 €---
1336 558 €12 938 €8 538 €23 619 €---
1437 289 €12 378 €7 978 €24 911 €---
1538 035 €11 800 €7 400 €26 235 €---
1638 796 €11 202 €6 802 €27 594 €---
1739 571 €10 584 €6 184 €28 987 €---
1840 363 €9 946 €5 546 €30 417 €---
1941 170 €9 287 €4 887 €31 883 €---
2041 994 €8 605 €4 205 €33 388 €---
2142 833 €7 902 €3 501 €34 932 €---
2243 690 €7 174 €2 774 €36 516 €---
2344 564 €6 423 €2 023 €38 141 €---
2445 455 €5 647 €1 246 €39 809 €---
2546 364 €4 845 €444 €41 520 €---
TOTAL923 294 €422 329 €201 667 €500 965 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 500 965 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 826 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 053 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 053 €-6 420 €+12 473 €
2+6 053 €0 €+6 053 €
3+6 053 €0 €+6 053 €
4+6 053 €0 €+6 053 €
5+6 053 €0 €+6 053 €
6+6 053 €0 €+6 053 €
7+6 053 €+1 375 €+4 678 €
8+6 053 €+5 289 €+764 €
9+6 053 €+5 631 €+422 €
10+6 053 €+5 981 €+72 €
11+6 053 €+6 340 €-287 €
12+6 053 €+6 708 €-655 €
13+6 053 €+7 086 €-1 033 €
14+6 053 €+7 473 €-1 420 €
15+6 053 €+7 871 €-1 818 €
16+6 053 €+8 278 €-2 225 €
17+6 053 €+8 696 €-2 643 €
18+6 053 €+9 125 €-3 072 €
19+6 053 €+9 565 €-3 512 €
20+6 053 €+10 016 €-3 963 €
21+6 053 €+10 480 €-4 427 €
22+6 053 €+10 955 €-4 902 €
23+6 053 €+11 442 €-5 389 €
24+6 053 €+11 943 €-5 890 €
25+6 053 €+12 456 €-6 403 €
Total+151 325 €+150 289 €+1 036 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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