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Appartement à vendre

VilleVilleneuve-lès-Avignon (30)
Surface66m²
Coût Total159 060€
Loyer Annuel9 313€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 924,24 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, 1 chambre, Pas de cave, Non meublé

Sur les hauteurs de Villeneuve-lez-Avignon,

Joli T3 en rez-de-jardin de 65m2 habitables loi carrez. Il possède une chambre et un bureau que l'on peut transformer en chambre pour faire deux chambres en tout.

Il est spacieux, en bon état. Il possède une cave privative.

Vendu libre d'occupation.

Ville : Villeneuve-lès-Avignon
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30400
Coordonnées : 43.978744, 4.801887
Total : 159 060€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 21 900€
Valeur du bien : 148 900€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 11.76€/m²/mois
Fourchette : 9.54€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 776€/mois
Loyer annuel estimé : 9313€/an
Fourchette totale : 630€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 7557€ - 11477€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 121,95 €/m²
Basé sur :109 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :206 049 €
Prix d'achat :127 000 €
Décote à l'achat :-79 049€ (-38.4%)
Marge achat-revente :46 989€ (22.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :775,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :59,65€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 834,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 477,56€
Coût de l'assurance :17 894,25€
Taxe foncière : 931,31€/an
Soit par mois : 77,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 776,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 912,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 158 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 900 €(332 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 1 × 9500€ = 9500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 1 × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture 2 chambres: 22 m² × 40€/m² = 880€
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Pose de parquet flottant 22 m²: 22 m² × 60€/m² = 1320€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-lès-Avignon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 776 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 313 €/an
Calcul : 776 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 102 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 060 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 716 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 931 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 649 €
Revenus locatifs : +9 313 €
Charges déductibles : -28 649 €
Résultat foncier Année 1 : -19 336 €(Déficit de 19 336 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 636 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 749 €/an
Revenus locatifs : +9 313 €
Charges déductibles : -6 749 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 564 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8636.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 313 €28 654 €5 107 €-19 341 €10 700 €8 641 €8 641 €
29 499 €6 616 €4 969 €2 883 €--5 758 €
39 689 €6 473 €4 826 €3 216 €--2 542 €
49 883 €6 325 €4 678 €3 558 €---
510 081 €6 173 €4 526 €3 908 €---
610 282 €6 015 €4 368 €4 267 €---
710 488 €5 853 €4 206 €4 635 €---
810 698 €5 685 €4 038 €5 013 €---
910 912 €5 511 €3 864 €5 401 €---
1011 130 €5 332 €3 685 €5 798 €---
1111 353 €5 146 €3 499 €6 206 €---
1211 580 €4 955 €3 308 €6 625 €---
1311 811 €4 757 €3 110 €7 054 €---
1412 047 €4 553 €2 906 €7 495 €---
1512 288 €4 342 €2 695 €7 946 €---
1612 534 €4 124 €2 477 €8 410 €---
1712 785 €3 899 €2 252 €8 886 €---
1813 041 €3 666 €2 019 €9 374 €---
1913 301 €3 426 €1 779 €9 875 €---
2013 567 €3 178 €1 531 €10 389 €---
2113 839 €2 922 €1 274 €10 917 €---
2214 115 €2 657 €1 010 €11 459 €---
2314 398 €2 383 €736 €12 015 €---
2414 686 €2 101 €454 €12 585 €---
2514 979 €1 809 €162 €13 171 €---
TOTAL298 300 €136 554 €73 478 €161 746 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 746 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 313 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 956 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 956 €-3 210 €+5 166 €
2+1 956 €0 €+1 956 €
3+1 956 €0 €+1 956 €
4+1 956 €+305 €+1 651 €
5+1 956 €+1 172 €+784 €
6+1 956 €+1 280 €+676 €
7+1 956 €+1 391 €+565 €
8+1 956 €+1 504 €+452 €
9+1 956 €+1 620 €+336 €
10+1 956 €+1 740 €+216 €
11+1 956 €+1 862 €+94 €
12+1 956 €+1 987 €-31 €
13+1 956 €+2 116 €-160 €
14+1 956 €+2 248 €-292 €
15+1 956 €+2 384 €-428 €
16+1 956 €+2 523 €-567 €
17+1 956 €+2 666 €-710 €
18+1 956 €+2 812 €-856 €
19+1 956 €+2 963 €-1 007 €
20+1 956 €+3 117 €-1 161 €
21+1 956 €+3 275 €-1 319 €
22+1 956 €+3 438 €-1 482 €
23+1 956 €+3 604 €-1 648 €
24+1 956 €+3 776 €-1 820 €
25+1 956 €+3 951 €-1 995 €
Total+48 900 €+48 524 €+376 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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