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Détails du bien

Bien expiré
VilleMarignane (13)
Surface58m²
Coût Total144 800€
Loyer Annuel9 192€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 810,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement T3 au dernier étage d'une résidence sécurisée. Il se compose d'un séjour lumineux avec balcon, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, d'un wc indépendant et d'une salle de bain. Le bien se situe à l'entrée de Marignane, à la fois proche des axes routiers et du centre-ville mais sans les nuisances.

Ville : Marignane
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13700
Total : 144 800€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 31 400€
Valeur du bien : 136 400€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 13.21€/m²/mois
Fourchette : 10.74€ - 16.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9192€/an
Fourchette totale : 623€ - 942€/mois
Fourchette annuelle : 7478€ - 11299€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :714,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :43,44€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 758,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 653,99€
Coût de l'assurance :13 032,00€
Taxe foncière : 919,21€/an
Soit par mois : 76,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 766,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 834,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols avec un nouveau revêtement si nécessaire dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs avec une nouvelle couche de peinture
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs avec une nouvelle couche de peinture dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 400 €(541 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1600€ = 9600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 800€
    Revêtement sol: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:700€
    Peinture murs salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 100€
  • Entrée:200€
    Peinture murs entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marignane (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 192 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 817 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 800 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 521 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 919 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 658 €
Revenus locatifs : +9 192 €
Charges déductibles : -37 658 €
Résultat foncier Année 1 : -28 466 €(Déficit de 28 466 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 066 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 258 €/an
Revenus locatifs : +9 192 €
Charges déductibles : -6 258 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 934 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7065.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 192 €37 663 €4 822 €-28 471 €21 400 €7 071 €7 071 €
29 376 €6 134 €4 694 €3 242 €--3 829 €
39 563 €6 001 €4 561 €3 562 €--266 €
49 755 €5 864 €4 423 €3 891 €---
59 950 €5 721 €4 281 €4 228 €---
610 149 €5 574 €4 134 €4 575 €---
710 352 €5 422 €3 982 €4 930 €---
810 559 €5 265 €3 824 €5 294 €---
910 770 €5 102 €3 662 €5 668 €---
1010 985 €4 934 €3 493 €6 051 €---
1111 205 €4 760 €3 319 €6 445 €---
1211 429 €4 580 €3 139 €6 849 €---
1311 658 €4 394 €2 953 €7 264 €---
1411 891 €4 201 €2 761 €7 690 €---
1512 129 €4 002 €2 562 €8 127 €---
1612 371 €3 796 €2 356 €8 575 €---
1712 619 €3 583 €2 143 €9 036 €---
1812 871 €3 363 €1 922 €9 508 €---
1913 129 €3 135 €1 695 €9 993 €---
2013 391 €2 900 €1 459 €10 492 €---
2113 659 €2 656 €1 215 €11 003 €---
2213 932 €2 404 €963 €11 528 €---
2314 211 €2 143 €703 €12 067 €---
2414 495 €1 874 €433 €12 621 €---
2514 785 €1 595 €155 €13 190 €---
TOTAL294 425 €137 066 €69 654 €157 359 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 359 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 192 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 930 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 930 €-6 420 €+8 350 €
2+1 930 €0 €+1 930 €
3+1 930 €0 €+1 930 €
4+1 930 €+1 087 €+843 €
5+1 930 €+1 269 €+661 €
6+1 930 €+1 372 €+558 €
7+1 930 €+1 479 €+451 €
8+1 930 €+1 588 €+342 €
9+1 930 €+1 700 €+230 €
10+1 930 €+1 815 €+115 €
11+1 930 €+1 934 €-4 €
12+1 930 €+2 055 €-125 €
13+1 930 €+2 179 €-249 €
14+1 930 €+2 307 €-377 €
15+1 930 €+2 438 €-508 €
16+1 930 €+2 573 €-643 €
17+1 930 €+2 711 €-781 €
18+1 930 €+2 852 €-922 €
19+1 930 €+2 998 €-1 068 €
20+1 930 €+3 147 €-1 217 €
21+1 930 €+3 301 €-1 371 €
22+1 930 €+3 458 €-1 528 €
23+1 930 €+3 620 €-1 690 €
24+1 930 €+3 786 €-1 856 €
25+1 930 €+3 957 €-2 027 €
Total+48 250 €+47 208 €+1 042 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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