Détails du bien

Bien expiré

VilleMarignane (13)

Surface58m²

Coût Total144 800€

Loyer Annuel9 192€

Rentabilité6.35%

Cashflow/mois-69€

Prix : 105 000 €

Surface : 58 m²

Prix au m² : 1 810,34 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 4

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement T3 au dernier étage d'une résidence sécurisée. Il se compose d'un séjour lumineux avec balcon, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, d'un wc indépendant et d'une salle de bain. Le bien se situe à l'entrée de Marignane, à la fois proche des axes routiers et du centre-ville mais sans les nuisances.

Ville : Marignane

Département : Bouches-du-Rhône

Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur

Code postal : 13700

Total : 144 800€

Prix d'acquisition : 105 000€

Travaux : 31 400€

Valeur du bien : 136 400€

Frais de notaire : 8 400€

Coût estimé : 8 400€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 58m²

Loyer prédit : 13.21€/m²/mois

Fourchette : 10.74€ - 16.23€/m²/mois

Loyer total estimé : 766€/mois

Loyer annuel estimé : 9192€/an

Fourchette totale : 623€ - 942€/mois

Fourchette annuelle : 7478€ - 11299€/an

Rentabilité brute :6.35%

Fourchette de rentabilité :5.16% - 7.80%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :144 800€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :714,85€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.37%

Assurance emprunteur :43,44€/mois

Taux d'assurance : 0.36% par an

Total mensualité : 758,29€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 653,99€

Coût de l'assurance :13 032,00€

Taxe foncière : 919,21€/an

Soit par mois : 76,60€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 766,01€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 834,89€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-68,88€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 240 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 58 m²

Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 6 fenêtres

Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager

Quantité: cuisine complète

Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Rafraîchissement des sols avec un nouveau revêtement si nécessaire dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)

Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement des murs avec une nouvelle couche de peinture

Quantité: salon (environ 20 m²)

Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement

EntréeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement des murs avec une nouvelle couche de peinture dans l'entrée

Quantité: entrée (environ 5 m²)

Raison: État 3/5 visible - entrée nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 400 €(541 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:10 400€
Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1400€
Menuiseries:10 800€
Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1600€ = 9600€, Main d'œuvre: 1200€
Eau chaude:500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
Cuisine:5 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
Salle de bain:2 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
Chambres:1 800€
Revêtement sol: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Salon:700€
Peinture murs salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 100€
Entrée:200€
Peinture murs entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 50€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marignane (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 21 700€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois

Revenus locatifs annuels : 9 192 €/an

Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 817 €/an

Base de calcul : Emprunt de 144 800 € à 3.37% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 521 €/an

Calcul : 43 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 919 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 400 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 658 €

Revenus locatifs : +9 192 €

Charges déductibles : -37 658 €

Résultat foncier Année 1 : -28 466 €(Déficit de 28 466 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 7 066 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 258 €/an

Revenus locatifs : +9 192 €

Charges déductibles : -6 258 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 934 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7065.85 € reporté.

Prix d'achat du bien : 105 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 482 €/an

Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	9 192 €	37 663 €	4 822 €	-28 471 €	21 400 €	7 071 €	7 071 €
2	9 376 €	6 134 €	4 694 €	3 242 €	-	-	3 829 €
3	9 563 €	6 001 €	4 561 €	3 562 €	-	-	266 €
4	9 755 €	5 864 €	4 423 €	3 891 €	-	-	-
5	9 950 €	5 721 €	4 281 €	4 228 €	-	-	-
6	10 149 €	5 574 €	4 134 €	4 575 €	-	-	-
7	10 352 €	5 422 €	3 982 €	4 930 €	-	-	-
8	10 559 €	5 265 €	3 824 €	5 294 €	-	-	-
9	10 770 €	5 102 €	3 662 €	5 668 €	-	-	-
10	10 985 €	4 934 €	3 493 €	6 051 €	-	-	-
11	11 205 €	4 760 €	3 319 €	6 445 €	-	-	-
12	11 429 €	4 580 €	3 139 €	6 849 €	-	-	-
13	11 658 €	4 394 €	2 953 €	7 264 €	-	-	-
14	11 891 €	4 201 €	2 761 €	7 690 €	-	-	-
15	12 129 €	4 002 €	2 562 €	8 127 €	-	-	-
16	12 371 €	3 796 €	2 356 €	8 575 €	-	-	-
17	12 619 €	3 583 €	2 143 €	9 036 €	-	-	-
18	12 871 €	3 363 €	1 922 €	9 508 €	-	-	-
19	13 129 €	3 135 €	1 695 €	9 993 €	-	-	-
20	13 391 €	2 900 €	1 459 €	10 492 €	-	-	-
21	13 659 €	2 656 €	1 215 €	11 003 €	-	-	-
22	13 932 €	2 404 €	963 €	11 528 €	-	-	-
23	14 211 €	2 143 €	703 €	12 067 €	-	-	-
24	14 495 €	1 874 €	433 €	12 621 €	-	-	-
25	14 785 €	1 595 €	155 €	13 190 €	-	-	-
TOTAL	294 425 €	137 066 €	69 654 €	157 359 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 359 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 192 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 930 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 930 €	-6 420 €	+8 350 €
2	+1 930 €	0 €	+1 930 €
3	+1 930 €	0 €	+1 930 €
4	+1 930 €	+1 087 €	+843 €
5	+1 930 €	+1 269 €	+661 €
6	+1 930 €	+1 372 €	+558 €
7	+1 930 €	+1 479 €	+451 €
8	+1 930 €	+1 588 €	+342 €
9	+1 930 €	+1 700 €	+230 €
10	+1 930 €	+1 815 €	+115 €
11	+1 930 €	+1 934 €	-4 €
12	+1 930 €	+2 055 €	-125 €
13	+1 930 €	+2 179 €	-249 €
14	+1 930 €	+2 307 €	-377 €
15	+1 930 €	+2 438 €	-508 €
16	+1 930 €	+2 573 €	-643 €
17	+1 930 €	+2 711 €	-781 €
18	+1 930 €	+2 852 €	-922 €
19	+1 930 €	+2 998 €	-1 068 €
20	+1 930 €	+3 147 €	-1 217 €
21	+1 930 €	+3 301 €	-1 371 €
22	+1 930 €	+3 458 €	-1 528 €
23	+1 930 €	+3 620 €	-1 690 €
24	+1 930 €	+3 786 €	-1 856 €
25	+1 930 €	+3 957 €	-2 027 €
Total	+48 250 €	+47 208 €	+1 042 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Détails du bien

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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