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À vendre T2 en RdC à la Balme de Rencurel

Bien expiré
VilleRencurel (38)
Surface50m²
Coût Total93 740€
Loyer Annuel6 862€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 68 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 360 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre T2 en RdC à la Balme de Rencurel - T2 situé en RdC d’une petite copropriété de 4 logements à vendre. Chambre avec SDB, WC séparé, cuisine équipée. Chauffage électrique. Entrée indépendante de l’immeuble. DPE classement D. Stationnement sur rue à proximité

Ville : Rencurel
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38680
Coordonnées : 45.087960, 5.468100
Total : 93 740€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 20 300€
Valeur du bien : 88 300€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 11.44€/m²/mois
Fourchette : 8.63€ - 15.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 572€/mois
Loyer annuel estimé : 6862€/an
Fourchette totale : 432€ - 757€/mois
Fourchette annuelle : 5181€ - 9090€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :461,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :27,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 488,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 643,77€
Coût de l'assurance :8 202,25€
Taxe foncière : 686,23€/an
Soit par mois : 57,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 571,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 545,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :26,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme classement D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement pour moderniser
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement pour moderniser

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 300 €(406 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Peinture:240€
    Peinture murs: 12 m² × 20€/m² = 240€
  • Cuisine - Peinture:160€
    Peinture murs: 10 m² × 16€/m² = 160€
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture murs: 20 m² × 20€/m² = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rencurel (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 572 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 862 €/an
Calcul : 572 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 091 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 740 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 328 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 686 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 405 €
Revenus locatifs : +6 862 €
Charges déductibles : -24 405 €
Résultat foncier Année 1 : -17 543 €(Déficit de 17 543 €)
Imputable sur revenu global : 17 543 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 105 €/an
Revenus locatifs : +6 862 €
Charges déductibles : -4 105 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 757 €/an
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 862 €24 408 €3 094 €-17 546 €17 546 €--
27 000 €4 025 €3 011 €2 974 €---
37 139 €3 940 €2 925 €3 200 €---
47 282 €3 851 €2 837 €3 431 €---
57 428 €3 760 €2 745 €3 668 €---
67 576 €3 665 €2 651 €3 912 €---
77 728 €3 567 €2 553 €4 161 €---
87 883 €3 466 €2 452 €4 417 €---
98 040 €3 361 €2 347 €4 679 €---
108 201 €3 253 €2 239 €4 948 €---
118 365 €3 141 €2 127 €5 224 €---
128 532 €3 026 €2 012 €5 506 €---
138 703 €2 906 €1 892 €5 797 €---
148 877 €2 783 €1 768 €6 094 €---
159 055 €2 655 €1 641 €6 400 €---
169 236 €2 523 €1 509 €6 713 €---
179 420 €2 386 €1 372 €7 034 €---
189 609 €2 245 €1 231 €7 364 €---
199 801 €2 099 €1 085 €7 702 €---
209 997 €1 948 €934 €8 049 €---
2110 197 €1 792 €778 €8 405 €---
2210 401 €1 631 €617 €8 770 €---
2310 609 €1 464 €450 €9 145 €---
2410 821 €1 292 €277 €9 530 €---
2511 038 €1 113 €99 €9 924 €---
TOTAL219 800 €90 302 €44 644 €129 499 €17 546 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 264 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 499 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 862 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 441 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 441 €-5 264 €+6 705 €
2+1 441 €+892 €+549 €
3+1 441 €+960 €+481 €
4+1 441 €+1 029 €+412 €
5+1 441 €+1 100 €+341 €
6+1 441 €+1 173 €+268 €
7+1 441 €+1 248 €+193 €
8+1 441 €+1 325 €+116 €
9+1 441 €+1 404 €+37 €
10+1 441 €+1 484 €-43 €
11+1 441 €+1 567 €-126 €
12+1 441 €+1 652 €-211 €
13+1 441 €+1 739 €-298 €
14+1 441 €+1 828 €-387 €
15+1 441 €+1 920 €-479 €
16+1 441 €+2 014 €-573 €
17+1 441 €+2 110 €-669 €
18+1 441 €+2 209 €-768 €
19+1 441 €+2 311 €-870 €
20+1 441 €+2 415 €-974 €
21+1 441 €+2 521 €-1 080 €
22+1 441 €+2 631 €-1 190 €
23+1 441 €+2 743 €-1 302 €
24+1 441 €+2 859 €-1 418 €
25+1 441 €+2 977 €-1 536 €
Total+36 025 €+38 850 €+-2 825 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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