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Achat appartement

Bien expiré
VilleEybens (38)
Surface73m²
Coût Total165 630€
Loyer Annuel11 281€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 863,01 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 73 m², Bâtiment de 4 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1955, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, Chauffage individuel électrique, Cuisine équipée, Salle de séjour, Interphone, Calme

Idéal investisseur, ce bien est vendu loué à 725 € par mois, ce qui garantit une occupation continue du logement. Appartement F4 en bon état général situé à Eybens, au 1er étage sur 4 d?un immeuble calme et bien entretenu. Le bien dispose d?un séjour lumineux, d?une cuisine équipée, de trois chambres, d?une salle de bain et un WC indépendant. Il est également doté d?une climatisation réversible, offrant un confort optimal toute l?année. Un bien pratique, agréable à vivre et bien entretenu. Taxe foncières: 1421€/an. Charges copropriété: 743€/an

Ville : Eybens
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38320
Coordonnées : 45.147680, 5.739390
Total : 165 630€
Prix d'acquisition : 136 000€
Travaux : 18 750€
Valeur du bien : 154 750€
Frais de notaire : 10 880€
Coût estimé : 10 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 12.88€/m²/mois
Fourchette : 10.29€ - 16.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 940€/mois
Loyer annuel estimé : 11281€/an
Fourchette totale : 751€ - 1176€/mois
Fourchette annuelle : 9017€ - 14113€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :808,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :46,93€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 854,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 775,13€
Coût de l'assurance :14 078,55€
Taxe foncière : 1 421,00€/an
Soit par mois : 118,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 61,92€/mois
Soit par an : 743,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 940,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 035,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage si nécessaire, en fonction de l'état actuel.
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Bien entretenu, mais vérification recommandée pour garantir l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et des meubles de cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais un rafraîchissement est conseillé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - usure dans les chambres nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir pour améliorer l'esthétique.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement conseillé pour maintenir l'esthétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 750 €(257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:350€
    Peinture cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Remplacement revêtement sol: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eybens (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 940 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 281 €/an
Calcul : 940 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 330 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 630 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 563 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 421 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 743 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 807 €
Revenus locatifs : +11 281 €
Charges déductibles : -26 807 €
Résultat foncier Année 1 : -15 526 €(Déficit de 15 526 €)
Imputable sur revenu global : 15 526 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 057 €/an
Revenus locatifs : +11 281 €
Charges déductibles : -8 057 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 224 €/an
Prix d'achat du bien : 136 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 400 €(65% de 136 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 215 €/an
Calcul : 88 400 € × 3,636% = 3 215 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 281 €26 812 €5 335 €-15 531 €15 531 €--
211 506 €7 918 €5 190 €3 589 €---
311 736 €7 769 €5 041 €3 968 €---
411 971 €7 614 €4 887 €4 357 €---
512 211 €7 455 €4 728 €4 755 €---
612 455 €7 291 €4 564 €5 164 €---
712 704 €7 121 €4 394 €5 583 €---
812 958 €6 946 €4 218 €6 012 €---
913 217 €6 764 €4 037 €6 453 €---
1013 482 €6 577 €3 850 €6 904 €---
1113 751 €6 384 €3 656 €7 368 €---
1214 026 €6 184 €3 457 €7 842 €---
1314 307 €5 977 €3 250 €8 329 €---
1414 593 €5 764 €3 037 €8 829 €---
1514 885 €5 544 €2 816 €9 341 €---
1615 182 €5 316 €2 589 €9 866 €---
1715 486 €5 081 €2 354 €10 405 €---
1815 796 €4 838 €2 111 €10 958 €---
1916 112 €4 587 €1 860 €11 525 €---
2016 434 €4 327 €1 600 €12 106 €---
2116 763 €4 060 €1 332 €12 703 €---
2217 098 €3 783 €1 056 €13 315 €---
2317 440 €3 497 €770 €13 943 €---
2417 789 €3 201 €474 €14 587 €---
2518 144 €2 896 €169 €15 248 €---
TOTAL361 325 €163 705 €76 775 €197 620 €15 531 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 659 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 620 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 281 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 369 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 369 €-4 659 €+7 028 €
2+2 369 €+1 077 €+1 292 €
3+2 369 €+1 190 €+1 179 €
4+2 369 €+1 307 €+1 062 €
5+2 369 €+1 427 €+942 €
6+2 369 €+1 549 €+820 €
7+2 369 €+1 675 €+694 €
8+2 369 €+1 804 €+565 €
9+2 369 €+1 936 €+433 €
10+2 369 €+2 071 €+298 €
11+2 369 €+2 210 €+159 €
12+2 369 €+2 353 €+16 €
13+2 369 €+2 499 €-130 €
14+2 369 €+2 649 €-280 €
15+2 369 €+2 802 €-433 €
16+2 369 €+2 960 €-591 €
17+2 369 €+3 122 €-753 €
18+2 369 €+3 287 €-918 €
19+2 369 €+3 457 €-1 088 €
20+2 369 €+3 632 €-1 263 €
21+2 369 €+3 811 €-1 442 €
22+2 369 €+3 995 €-1 626 €
23+2 369 €+4 183 €-1 814 €
24+2 369 €+4 376 €-2 007 €
25+2 369 €+4 574 €-2 205 €
Total+59 225 €+59 286 €+-61 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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