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Maison de village 5 pièces 92 m²

VilleSaint-Agrève (07)
Surface92m²
Coût Total145 620€
Loyer Annuel8 155€
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 500 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 940,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 5 pièces 92 m²

Maison de village en pierre sur trois niveaux en plein centre, proche de toute commodité. Ce bien dispose de 2 chambres, de 2 wc et de 2 salles d'eau, une grande pièce de vie, cave voutée. Le gros oeuvre est en parfait état, électricité et isolation à revoir. Votre contact Christophe CONDON : [Coordonnées masquées] [URL masquée pour votre sécurité] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque - www.georisques.gouv.fr

Surface : 92 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/03/2025

Consommation énergie primaire : 690 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 230 € et 5 770 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Saint-Agrève
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07320
Coordonnées : 45.009636, 4.395207
Total : 145 620€
Prix d'acquisition : 86 500€
Travaux : 52 200€
Valeur du bien : 138 700€
Frais de notaire : 6 920€
Coût estimé : 6 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 7.39€/m²/mois
Fourchette : 5.47€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 680€/mois
Loyer annuel estimé : 8155€/an
Fourchette totale : 504€ - 917€/mois
Fourchette annuelle : 6042€ - 11005€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.15% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 469,72 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 214 €
Prix d'achat :86 500 €
Décote à l'achat :-48 714€ (-36.0%)
Marge achat-revente :-10 406€ (-7.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :713,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :36,41€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 749,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 424,61€
Coût de l'assurance :10 921,50€
Taxe foncière : 815,46€/an
Soit par mois : 67,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 679,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 817,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - quelques éléments datés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 200 €(567 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 200€
    Isolation toiture/combles: 92 m² × 100€/m² = 9200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€/fenêtre = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture salon: 40 m² × 50€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Agrève (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 680 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 155 €/an
Calcul : 680 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 743 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 620 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 437 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 815 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 196 €
Revenus locatifs : +8 155 €
Charges déductibles : -58 196 €
Résultat foncier Année 1 : -50 041 €(Déficit de 50 041 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 641 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 996 €/an
Revenus locatifs : +8 155 €
Charges déductibles : -5 996 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 159 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28641.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 225 €(65% de 86 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 045 €/an
Calcul : 56 225 € × 3,636% = 2 045 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 155 €58 200 €4 748 €-50 046 €21 400 €28 646 €28 646 €
28 318 €5 873 €4 620 €2 445 €--26 201 €
38 484 €5 741 €4 488 €2 743 €--23 457 €
48 654 €5 604 €4 352 €3 050 €--20 408 €
58 827 €5 463 €4 211 €3 364 €--17 044 €
69 003 €5 317 €4 065 €3 686 €--13 358 €
79 183 €5 167 €3 914 €4 017 €--9 341 €
89 367 €5 011 €3 759 €4 356 €--4 985 €
99 554 €4 850 €3 598 €4 704 €--281 €
109 746 €4 684 €3 431 €5 062 €---
119 940 €4 512 €3 260 €5 429 €---
1210 139 €4 334 €3 082 €5 805 €---
1310 342 €4 151 €2 898 €6 191 €---
1410 549 €3 961 €2 709 €6 588 €---
1510 760 €3 765 €2 512 €6 995 €---
1610 975 €3 562 €2 310 €7 413 €---
1711 195 €3 353 €2 100 €7 842 €---
1811 418 €3 136 €1 884 €8 282 €---
1911 647 €2 912 €1 660 €8 734 €---
2011 880 €2 681 €1 429 €9 199 €---
2112 117 €2 442 €1 190 €9 675 €---
2212 360 €2 195 €943 €10 165 €---
2312 607 €1 940 €688 €10 667 €---
2412 859 €1 676 €424 €11 183 €---
2513 116 €1 403 €151 €11 713 €---
TOTAL261 195 €151 933 €68 425 €109 262 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 262 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 155 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 712 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 712 €-6 420 €+8 132 €
2+1 712 €0 €+1 712 €
3+1 712 €0 €+1 712 €
4+1 712 €0 €+1 712 €
5+1 712 €0 €+1 712 €
6+1 712 €0 €+1 712 €
7+1 712 €0 €+1 712 €
8+1 712 €0 €+1 712 €
9+1 712 €0 €+1 712 €
10+1 712 €+1 434 €+278 €
11+1 712 €+1 629 €+83 €
12+1 712 €+1 742 €-30 €
13+1 712 €+1 857 €-145 €
14+1 712 €+1 976 €-264 €
15+1 712 €+2 099 €-387 €
16+1 712 €+2 224 €-512 €
17+1 712 €+2 353 €-641 €
18+1 712 €+2 485 €-773 €
19+1 712 €+2 620 €-908 €
20+1 712 €+2 760 €-1 048 €
21+1 712 €+2 903 €-1 191 €
22+1 712 €+3 049 €-1 337 €
23+1 712 €+3 200 €-1 488 €
24+1 712 €+3 355 €-1 643 €
25+1 712 €+3 514 €-1 802 €
Total+42 800 €+32 779 €+10 021 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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