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Achat maison longère

Bien expiré
VilleMarcillac-la-Croze (19)
Surface200m²
Coût Total218 160€
Loyer Annuel19 941€
Rentabilité9.14%
Cashflow/mois+353€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 960 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A 5 mns de Meyssac, située dans un environnement paisible sans vis à vis, sur un terrain de 4980 m² avec vue dégagée, charmante longère offrant un beau potentiel d'aménagement, divisée en 2 logements T4, elle conviendra aussi bien à un projet familial, qu'à un investissement locatif. L'ensemble est à rénover selon vos goûts.

Ville : Marcillac-la-Croze
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19500
Coordonnées : 45.034720, 1.728850
Total : 218 160€
Prix d'acquisition : 192 000€
Travaux : 10 800€
Valeur du bien : 202 800€
Frais de notaire : 15 360€
Coût estimé : 15 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 8.31€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 10.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1662€/mois
Loyer annuel estimé : 19941€/an
Fourchette totale : 1319€ - 2093€/mois
Fourchette annuelle : 15831€ - 25118€/an
Rentabilité brute :9.14%
Fourchette de rentabilité :7.26% - 11.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 077,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :65,45€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 142,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 942,78€
Coût de l'assurance :19 634,40€
Taxe foncière : 1 994,12€/an
Soit par mois : 166,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 661,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 308,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :353,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 307 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800 €(54 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800€
    Isolation combles: 200 m² × 54€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 10 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 662 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 941 €/an
Calcul : 1 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 258 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 160 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 785 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 994 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 838 €
Revenus locatifs : +19 941 €
Charges déductibles : -20 838 €
Résultat foncier Année 1 : -896 €(Déficit de 896 €)
Imputable sur revenu global : 896 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 038 €/an
Revenus locatifs : +19 941 €
Charges déductibles : -10 038 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 904 €/an
Prix d'achat du bien : 192 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800 €(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 941 €20 845 €7 265 €-903 €903 €--
220 340 €9 851 €7 071 €10 489 €---
320 747 €9 651 €6 871 €11 096 €---
421 162 €9 443 €6 664 €11 718 €---
521 585 €9 229 €6 450 €12 356 €---
622 017 €9 008 €6 228 €13 009 €---
722 457 €8 778 €5 999 €13 679 €---
822 906 €8 541 €5 762 €14 365 €---
923 364 €8 296 €5 517 €15 068 €---
1023 832 €8 043 €5 263 €15 789 €---
1124 308 €7 781 €5 001 €16 528 €---
1224 794 €7 509 €4 730 €17 285 €---
1325 290 €7 229 €4 449 €18 061 €---
1425 796 €6 939 €4 159 €18 857 €---
1526 312 €6 639 €3 859 €19 673 €---
1626 838 €6 329 €3 549 €20 510 €---
1727 375 €6 008 €3 228 €21 367 €---
1827 922 €5 676 €2 896 €22 246 €---
1928 481 €5 333 €2 553 €23 148 €---
2029 051 €4 978 €2 198 €24 073 €---
2129 632 €4 611 €1 831 €25 021 €---
2230 224 €4 231 €1 452 €25 993 €---
2330 829 €3 838 €1 059 €26 990 €---
2431 445 €3 432 €653 €28 013 €---
2532 074 €3 012 €233 €29 062 €---
TOTAL638 722 €185 230 €104 943 €453 492 €903 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 271 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 453 492 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 188 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 188 €-271 €+4 459 €
2+4 188 €+3 147 €+1 041 €
3+4 188 €+3 329 €+859 €
4+4 188 €+3 515 €+673 €
5+4 188 €+3 707 €+481 €
6+4 188 €+3 903 €+285 €
7+4 188 €+4 104 €+84 €
8+4 188 €+4 309 €-121 €
9+4 188 €+4 520 €-332 €
10+4 188 €+4 737 €-549 €
11+4 188 €+4 958 €-770 €
12+4 188 €+5 185 €-997 €
13+4 188 €+5 418 €-1 230 €
14+4 188 €+5 657 €-1 469 €
15+4 188 €+5 902 €-1 714 €
16+4 188 €+6 153 €-1 965 €
17+4 188 €+6 410 €-2 222 €
18+4 188 €+6 674 €-2 486 €
19+4 188 €+6 944 €-2 756 €
20+4 188 €+7 222 €-3 034 €
21+4 188 €+7 506 €-3 318 €
22+4 188 €+7 798 €-3 610 €
23+4 188 €+8 097 €-3 909 €
24+4 188 €+8 404 €-4 216 €
25+4 188 €+8 719 €-4 531 €
Total+104 700 €+136 048 €+-31 348 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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