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Achat appartement

VilleValenciennes (59)
Surface87m²
Coût Total170 750€
Loyer Annuel11 870€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 724,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

quartier St Roch, proche centre ville, commerces, gare, écoles et université, vous bénéficierez de ce bel appartement très lumineux, de type 3 avec ses 2 chambres spacieuses, son vaste séjour salon cuisine américaine donnant sur son grand balcon, avec son chauffage individuel, son garage et son parking en résidence sécurisée. environnement calme, proche de toutes commodités. me consulter Denys Budniok

Ville : Valenciennes
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59300
Coordonnées : 50.369866, 3.535450
Total : 170 750€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 8 750€
Valeur du bien : 158 750€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 11.37€/m²/mois
Fourchette : 8.93€ - 14.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 989€/mois
Loyer annuel estimé : 11870€/an
Fourchette totale : 777€ - 1259€/mois
Fourchette annuelle : 9326€ - 15107€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 016,07 €/m²
Basé sur :158 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 398 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-25 398€ (-14.5%)
Marge achat-revente :4 648€ (2.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :833,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,38€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 882,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 419,27€
Coût de l'assurance :14 513,75€
Taxe foncière : 1 186,96€/an
Soit par mois : 98,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 96,80€/mois
Soit par an : 1 161,60€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 989,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 077,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-88,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 122 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est C.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement mise à jour de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement mise à jour de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement mise à jour de la robinetterie.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car le salon est en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 750 €(101 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 650€
    Peinture des murs cuisine: 20 m² × 25€/m² = 500€, Mise à jour robinetterie cuisine: 1 robinet × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 600€
    Peinture des murs salle de bain: 15 m² × 25€/m² = 375€, Mise à jour robinetterie salle de bain: 1 robinet × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 3075€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture des murs 2 chambres: 20 m² × 25€/m² = 500€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valenciennes. Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires car le DPE est C. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 989 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 870 €/an
Calcul : 989 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 511 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 750 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 581 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 187 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 162 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 190 €
Revenus locatifs : +11 870 €
Charges déductibles : -17 190 €
Résultat foncier Année 1 : -5 321 €(Déficit de 5 321 €)
Imputable sur revenu global : 5 321 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 440 €/an
Revenus locatifs : +11 870 €
Charges déductibles : -8 440 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 429 €/an
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 870 €17 196 €5 517 €-5 326 €5 326 €--
212 107 €8 297 €5 368 €3 810 €---
312 349 €8 143 €5 214 €4 206 €---
412 596 €7 984 €5 054 €4 613 €---
512 848 €7 819 €4 890 €5 029 €---
613 105 €7 649 €4 720 €5 456 €---
713 367 €7 474 €4 545 €5 893 €---
813 634 €7 293 €4 363 €6 342 €---
913 907 €7 105 €4 176 €6 802 €---
1014 185 €6 912 €3 983 €7 274 €---
1114 469 €6 712 €3 783 €7 757 €---
1214 758 €6 505 €3 576 €8 253 €---
1315 054 €6 292 €3 363 €8 762 €---
1415 355 €6 071 €3 142 €9 284 €---
1515 662 €5 843 €2 914 €9 819 €---
1615 975 €5 608 €2 679 €10 367 €---
1716 294 €5 365 €2 435 €10 930 €---
1816 620 €5 113 €2 184 €11 507 €---
1916 953 €4 854 €1 924 €12 099 €---
2017 292 €4 585 €1 656 €12 707 €---
2117 638 €4 308 €1 379 €13 330 €---
2217 990 €4 022 €1 093 €13 969 €---
2318 350 €3 726 €797 €14 624 €---
2418 717 €3 420 €491 €15 297 €---
2519 092 €3 104 €175 €15 987 €---
TOTAL380 188 €161 397 €79 419 €218 791 €5 326 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 598 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 791 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 870 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 493 €-1 598 €+4 091 €
2+2 493 €+1 143 €+1 350 €
3+2 493 €+1 262 €+1 231 €
4+2 493 €+1 384 €+1 109 €
5+2 493 €+1 509 €+984 €
6+2 493 €+1 637 €+856 €
7+2 493 €+1 768 €+725 €
8+2 493 €+1 903 €+590 €
9+2 493 €+2 041 €+452 €
10+2 493 €+2 182 €+311 €
11+2 493 €+2 327 €+166 €
12+2 493 €+2 476 €+17 €
13+2 493 €+2 629 €-136 €
14+2 493 €+2 785 €-292 €
15+2 493 €+2 946 €-453 €
16+2 493 €+3 110 €-617 €
17+2 493 €+3 279 €-786 €
18+2 493 €+3 452 €-959 €
19+2 493 €+3 630 €-1 137 €
20+2 493 €+3 812 €-1 319 €
21+2 493 €+3 999 €-1 506 €
22+2 493 €+4 191 €-1 698 €
23+2 493 €+4 387 €-1 894 €
24+2 493 €+4 589 €-2 096 €
25+2 493 €+4 796 €-2 303 €
Total+62 325 €+65 637 €+-3 312 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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