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Maison T4

VilleCarmaux (81)
Surface117.93m²
Coût Total155 910€
Loyer Annuel11 225€
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 117.93 m²
Prix au m² : 847,96 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Gaz

Au coeur du centre ville, dans une petite rue calme, charmante maison composée d'une pièce à vivre avec cuisine, coin repas et coin salon, 1 chambre au 1er étage avec sa salle de bain, 2 chambres au 2ème étage avec 1 salle d'eau. Dépendance pour bricolage dans le jardin. Beau petit terrain sur l'arrière bien arboré et au calme.

Ville : Carmaux
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81400
Coordonnées : 44.051445, 2.150960
Total : 155 910€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 47 910€
Valeur du bien : 147 910€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117.93m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 935€/mois
Loyer annuel estimé : 11225€/an
Fourchette totale : 749€ - 1168€/mois
Fourchette annuelle : 8994€ - 14011€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 017,24 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 963 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-19 963€ (-16.6%)
Marge achat-revente :-35 947€ (-30.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :772,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 817,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 745,67€
Coût de l'assurance :13 642,13€
Taxe foncière : 1 122,53€/an
Soit par mois : 93,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 935,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 911,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 117.93 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, besoin de mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger possible
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 910 €(406 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries:9 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8 400€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5 500€ = 5 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8 500€ = 8 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2 700€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 760€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 28€/m² = 1 260€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€
  • Autres pièces - Peinture:150€
    Peinture murs et plafonds entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carmaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 935 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 225 €/an
Calcul : 935 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 234 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 910 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 546 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 123 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 910 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 812 €
Revenus locatifs : +11 225 €
Charges déductibles : -54 812 €
Résultat foncier Année 1 : -43 586 €(Déficit de 43 586 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 186 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 902 €/an
Revenus locatifs : +11 225 €
Charges déductibles : -6 902 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 324 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22186.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 225 €54 817 €5 239 €-43 591 €21 400 €22 191 €22 191 €
211 450 €6 768 €5 099 €4 682 €--17 509 €
311 679 €6 624 €4 956 €5 055 €--12 454 €
411 912 €6 475 €4 807 €5 437 €--7 017 €
512 151 €6 321 €4 653 €5 830 €--1 187 €
612 394 €6 162 €4 493 €6 232 €---
712 641 €5 997 €4 329 €6 645 €---
812 894 €5 826 €4 158 €7 068 €---
913 152 €5 650 €3 982 €7 502 €---
1013 415 €5 467 €3 799 €7 948 €---
1113 684 €5 278 €3 610 €8 405 €---
1213 957 €5 083 €3 415 €8 874 €---
1314 236 €4 881 €3 213 €9 355 €---
1414 521 €4 672 €3 004 €9 849 €---
1514 812 €4 456 €2 788 €10 356 €---
1615 108 €4 232 €2 564 €10 876 €---
1715 410 €4 001 €2 332 €11 409 €---
1815 718 €3 761 €2 093 €11 957 €---
1916 032 €3 513 €1 845 €12 519 €---
2016 353 €3 257 €1 589 €13 096 €---
2116 680 €2 992 €1 324 €13 688 €---
2217 014 €2 718 €1 049 €14 296 €---
2317 354 €2 434 €766 €14 920 €---
2417 701 €2 140 €472 €15 561 €---
2518 055 €1 837 €168 €16 219 €---
TOTAL359 549 €165 361 €75 746 €194 188 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 188 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 225 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 357 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 357 €-6 420 €+8 777 €
2+2 357 €0 €+2 357 €
3+2 357 €0 €+2 357 €
4+2 357 €0 €+2 357 €
5+2 357 €0 €+2 357 €
6+2 357 €+1 513 €+844 €
7+2 357 €+1 993 €+364 €
8+2 357 €+2 120 €+237 €
9+2 357 €+2 251 €+106 €
10+2 357 €+2 384 €-27 €
11+2 357 €+2 522 €-165 €
12+2 357 €+2 662 €-305 €
13+2 357 €+2 807 €-450 €
14+2 357 €+2 955 €-598 €
15+2 357 €+3 107 €-750 €
16+2 357 €+3 263 €-906 €
17+2 357 €+3 423 €-1 066 €
18+2 357 €+3 587 €-1 230 €
19+2 357 €+3 756 €-1 399 €
20+2 357 €+3 929 €-1 572 €
21+2 357 €+4 106 €-1 749 €
22+2 357 €+4 289 €-1 932 €
23+2 357 €+4 476 €-2 119 €
24+2 357 €+4 668 €-2 311 €
25+2 357 €+4 866 €-2 509 €
Total+58 925 €+58 256 €+669 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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