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Appartement à vendre

VilleVillefranche-de-Rouergue (12)
Surface30.8m²
Coût Total48 740€
Loyer Annuel3 938€
Rentabilité8.08%
Cashflow/mois+40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 30.8 m²
Prix au m² : 1 136,36 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, 1 chambre, Interphone, Pas de cave

Appartement lumineux avec une belle hauteur sous plafond, vendu loué, en centre ville, qui se compose d'un couloir desservant 1 WC, une salle d'eau, et une vaste pièce de vie. Il donne sur une rue très calme et l'entrée est sécurisée.

Cette annonce référence 311318 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier DAMIEN ECHE (EI) immatriculé au RSAC de RODEZ (12000) sous le numéro 89266218000017.

Prix du bien : 35 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/11/2022 Score DPE : 139 kWhEP/m²/an Score GES : 4 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 340.00 euros et 490.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Villefranche-de-Rouergue
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12200
Coordonnées : 44.352157, 2.036794
Total : 48 740€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 10 940€
Valeur du bien : 45 940€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30.8m²
Loyer prédit : 10.66€/m²/mois
Fourchette : 8.13€ - 13.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 328€/mois
Loyer annuel estimé : 3938€/an
Fourchette totale : 250€ - 430€/mois
Fourchette annuelle : 3003€ - 5164€/an
Rentabilité brute :8.08%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 275,87 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :39 297 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-4 297€ (-10.9%)
Marge achat-revente :-9 443€ (-24.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :48 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :241,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :14,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 255,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :23 679,33€
Coût de l'assurance :4 264,75€
Taxe foncière : 393,81€/an
Soit par mois : 32,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 328,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 288,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE est C.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, remplacement des éléments vétustes si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: salle de bain complète (7 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - installations récentes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - pas de photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - pas de photo fournie, état moyen
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Vérification des installations électriques et peinture si nécessaire.
Quantité: salon complet (14 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 940 €(355 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE est C.
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète: 6 m² × 100€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:700€
    Peinture murs: 7 m² × 80€/m² = 560€, Main d'œuvre: 140€
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs: 10 m² × 80€/m² = 800€, Main d'œuvre: 40€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 040€
    Peinture murs: 14 m² × 60€/m² = 840€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-de-Rouergue (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 328 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 938 €/an
Calcul : 328 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 636 €/an
Base de calcul : Emprunt de 48 740 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 171 €/an
Calcul : 14 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 394 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 140 €
Revenus locatifs : +3 938 €
Charges déductibles : -13 140 €
Résultat foncier Année 1 : -9 202 €(Déficit de 9 202 €)
Imputable sur revenu global : 9 202 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 200 €/an
Revenus locatifs : +3 938 €
Charges déductibles : -2 200 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 738 €/an
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 938 €13 142 €1 638 €-9 204 €9 204 €--
24 017 €2 159 €1 594 €1 858 €---
34 097 €2 114 €1 549 €1 984 €---
44 179 €2 067 €1 503 €2 112 €---
54 263 €2 019 €1 455 €2 244 €---
64 348 €1 969 €1 405 €2 379 €---
74 435 €1 918 €1 353 €2 517 €---
84 524 €1 864 €1 300 €2 659 €---
94 614 €1 809 €1 245 €2 805 €---
104 706 €1 752 €1 188 €2 954 €---
114 801 €1 693 €1 129 €3 108 €---
124 897 €1 632 €1 068 €3 265 €---
134 995 €1 569 €1 004 €3 426 €---
145 094 €1 503 €939 €3 591 €---
155 196 €1 436 €871 €3 760 €---
165 300 €1 366 €801 €3 934 €---
175 406 €1 294 €729 €4 113 €---
185 514 €1 219 €654 €4 296 €---
195 625 €1 141 €577 €4 483 €---
205 737 €1 061 €497 €4 676 €---
215 852 €978 €414 €4 874 €---
225 969 €892 €328 €5 076 €---
236 088 €804 €239 €5 285 €---
246 210 €712 €148 €5 498 €---
256 334 €617 €53 €5 717 €---
TOTAL126 140 €48 729 €23 679 €77 411 €9 204 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 761 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 411 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 938 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +827 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+827 €-2 761 €+3 588 €
2+827 €+557 €+270 €
3+827 €+595 €+232 €
4+827 €+634 €+193 €
5+827 €+673 €+154 €
6+827 €+714 €+113 €
7+827 €+755 €+72 €
8+827 €+798 €+29 €
9+827 €+842 €-15 €
10+827 €+886 €-59 €
11+827 €+932 €-105 €
12+827 €+979 €-152 €
13+827 €+1 028 €-201 €
14+827 €+1 077 €-250 €
15+827 €+1 128 €-301 €
16+827 €+1 180 €-353 €
17+827 €+1 234 €-407 €
18+827 €+1 289 €-462 €
19+827 €+1 345 €-518 €
20+827 €+1 403 €-576 €
21+827 €+1 462 €-635 €
22+827 €+1 523 €-696 €
23+827 €+1 585 €-758 €
24+827 €+1 649 €-822 €
25+827 €+1 715 €-888 €
Total+20 675 €+23 223 €+-2 548 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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