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Maison 8 pièces 254 m²

VilleSaint-Pompain (79)
Surface254
Coût Total278 000
Loyer Annuel26 175
Rentabilité9.42%
Cashflow/mois+490
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 177 000 €
Surface : 254 m²
Prix au m² : 696,85 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 254 m² - Maison 8 pièces 254 m²

Située dans un environnement calme et agréable, cette spacieuse maison de 254 m2 offre de beaux volumes et un fort potentiel pour accueillir une grande famille ou concrétiser un projet d'aménagement supplémentaire. Dès l'entrée, vous serez séduits par une vaste pièce de vie lumineuse de 68 m2. La maison dispose également d'une cuisine fonctionnelle, d'une véranda agréable en toute saison, 6 chambres dont deux au RDC, un bureau, une buanderie, une arrière cuisine, une salle de bain et deux salles d'eau. À l'extérieur, un terrain arboré d'environ 3900 m2. et de nombreux espaces annexes représentent un atout rare : un préau d'environ 430 m2, un garage, un atelier, et plusieurs dépendances viennent compléter l'ensemble.

Surface : 254 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/07/2023

Consommation énergie primaire : 248 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 244 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 840 € et 2 530 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Saint-Pompain
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79160
Coordonnées : 46.418310, -0.622334
Total : 278 000
Prix d'acquisition : 177 000
Travaux : 86 840
Valeur du bien : 263 840
Frais de notaire : 14 160
Coût estimé : 14 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 254
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.99€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 2181€/mois
Loyer annuel estimé : 26175€/an
Fourchette totale : 1776€ - 2679€/mois
Fourchette annuelle : 21311€ - 32150€/an
Rentabilité brute :9.42%
Fourchette de rentabilité :7.67% - 11.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 613,4 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :409 802
Prix d'achat :177 000
Décote à l'achat :-232 802 (-56.8%)
Marge achat-revente :131 802€ (32.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :278 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 391,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :81,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 472,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 520,06
Coût de l'assurance :24 325,00
Taxe foncière : 2 617,54€/an
Soit par mois : 218,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 181,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 690,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :490,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 254 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 254 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 35 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 840(342 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:15 740
    Isolation des combles: 254 m² × 60€/m² = 15240€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:25 600
    Remplacement de 32 fenêtres: 32 fenêtres × 800€/fenêtre = 25600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000
    Mise à jour cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:9 600
    Pose de parquet flottant: 96 m² × 100€/m² = 9600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 400
    Peinture des murs et plafonds: 35 m² × 40€/m² = 1400€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pompain (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 54 840✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 181 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 175 €/an
Calcul : 2 181 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 608 €/an
Base de calcul : Emprunt de 278 000 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 973 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 618 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 840
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 039
Revenus locatifs : +26 175
Charges déductibles : -100 039
Résultat foncier Année 1 : -73 863(Déficit de 73 863 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 463
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 199 €/an
Revenus locatifs : +26 175
Charges déductibles : -13 199
Résultat foncier Années 2+ : 12 977 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52463.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 177 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 050(65% de 177 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 184 €/an
Calcul : 115 050 € × 3,636% = 4 184
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 175100 0489 617-73 87221 400 €52 472 €52 472 €
226 69912 9569 36513 743--38 729 €
327 23312 6959 10414 538--24 191 €
427 77712 4258 83415 353--8 838 €
528 33312 1458 55416 188---
628 90011 8558 26417 045---
729 47811 5557 96417 923---
830 06711 2447 65418 823---
930 66910 9227 33219 746---
1031 28210 5896 99920 693---
1131 90810 2446 65421 663---
1232 5469 8876 29622 659---
1333 1979 5175 92623 680---
1433 8619 1345 54324 727---
1534 5388 7375 14625 801---
1635 2298 3264 73526 903---
1735 9337 9004 31028 033---
1836 6527 4593 86929 192---
1937 3857 0033 41330 382---
2038 1336 5302 94031 602---
2138 8956 0412 45032 854---
2239 6735 5341 94434 139---
2340 4675 0091 41935 457---
2441 2764 46687536 810---
2542 1013 90331238 199---
TOTAL838 404316 123139 520522 28121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 522 281
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 175 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 497 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 497-6 420+11 917
2+5 4970+5 497
3+5 4970+5 497
4+5 4970+5 497
5+5 497+2 205+3 292
6+5 497+5 113+384
7+5 497+5 377+120
8+5 497+5 647-150
9+5 497+5 924-427
10+5 497+6 208-711
11+5 497+6 499-1 002
12+5 497+6 798-1 301
13+5 497+7 104-1 607
14+5 497+7 418-1 921
15+5 497+7 740-2 243
16+5 497+8 071-2 574
17+5 497+8 410-2 913
18+5 497+8 758-3 261
19+5 497+9 115-3 618
20+5 497+9 481-3 984
21+5 497+9 856-4 359
22+5 497+10 242-4 745
23+5 497+10 637-5 140
24+5 497+11 043-5 546
25+5 497+11 460-5 963
Total+137 425+156 684+-19 259
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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