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LAFAOURETTE - MERMOZ - Appartement T4 avec terrasse

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface83m²
Coût Total176 650€
Loyer Annuel12 291€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 506,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE - Venez découvrir dans une résidence très bien entretenue avec concierge, cet appartement de type 4 composé d'un bel espace séjour, cuisine séparée donnant sur une terrasse sans vis à vis exposé Sud , 3 chambres avec placards, salle d'eau et un cellier. Parking libre en bas de la résidence et vous disposerez de toutes les commodités et du métro à 2 min.

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.579560, 1.416500
Total : 176 650€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 41 650€
Valeur du bien : 166 650€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1024€/mois
Loyer annuel estimé : 12291€/an
Fourchette totale : 802€ - 1308€/mois
Fourchette annuelle : 9622€ - 15699€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 686,75 €/m²
Basé sur :367 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 000 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-15 000€ (-10.7%)
Marge achat-revente :-36 650€ (-26.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :875,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :51,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 927,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 104,37€
Coût de l'assurance :15 456,88€
Taxe foncière : 1 229,05€/an
Soit par mois : 102,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 024,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 029,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique pour l'eau chaude
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 650 €(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (coût moyen incluant la pose)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (coût moyen incluant la pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant la pose)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant la pose)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (coût moyen incluant la pose)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (coût moyen incluant la pose)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (coût moyen incluant la pose)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (coût moyen incluant la pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 024 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 291 €/an
Calcul : 1 024 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 947 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 650 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 618 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 229 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 445 €
Revenus locatifs : +12 291 €
Charges déductibles : -49 445 €
Résultat foncier Année 1 : -37 154 €(Déficit de 37 154 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 754 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 795 €/an
Revenus locatifs : +12 291 €
Charges déductibles : -7 795 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 496 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15754.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 291 €49 450 €5 953 €-37 160 €21 400 €15 760 €15 760 €
212 536 €7 642 €5 795 €4 894 €--10 866 €
312 787 €7 479 €5 632 €5 308 €--5 558 €
413 043 €7 310 €5 463 €5 733 €---
513 304 €7 135 €5 288 €6 168 €---
613 570 €6 954 €5 107 €6 615 €---
713 841 €6 767 €4 920 €7 074 €---
814 118 €6 574 €4 726 €7 544 €---
914 400 €6 373 €4 526 €8 027 €---
1014 688 €6 166 €4 319 €8 522 €---
1114 982 €5 952 €4 104 €9 030 €---
1215 282 €5 730 €3 882 €9 552 €---
1315 587 €5 500 €3 653 €10 087 €---
1415 899 €5 263 €3 415 €10 637 €---
1516 217 €5 017 €3 170 €11 200 €---
1616 541 €4 763 €2 915 €11 779 €---
1716 872 €4 499 €2 652 €12 373 €---
1817 210 €4 227 €2 380 €12 982 €---
1917 554 €3 946 €2 098 €13 608 €---
2017 905 €3 654 €1 807 €14 251 €---
2118 263 €3 353 €1 506 €14 910 €---
2218 628 €3 041 €1 194 €15 587 €---
2319 001 €2 718 €871 €16 283 €---
2419 381 €2 384 €537 €16 997 €---
2519 769 €2 039 €192 €17 730 €---
TOTAL393 669 €173 938 €86 104 €219 731 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 731 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 291 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 581 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 581 €-6 420 €+9 001 €
2+2 581 €0 €+2 581 €
3+2 581 €0 €+2 581 €
4+2 581 €+52 €+2 529 €
5+2 581 €+1 850 €+731 €
6+2 581 €+1 985 €+596 €
7+2 581 €+2 122 €+459 €
8+2 581 €+2 263 €+318 €
9+2 581 €+2 408 €+173 €
10+2 581 €+2 557 €+24 €
11+2 581 €+2 709 €-128 €
12+2 581 €+2 866 €-285 €
13+2 581 €+3 026 €-445 €
14+2 581 €+3 191 €-610 €
15+2 581 €+3 360 €-779 €
16+2 581 €+3 534 €-953 €
17+2 581 €+3 712 €-1 131 €
18+2 581 €+3 895 €-1 314 €
19+2 581 €+4 082 €-1 501 €
20+2 581 €+4 275 €-1 694 €
21+2 581 €+4 473 €-1 892 €
22+2 581 €+4 676 €-2 095 €
23+2 581 €+4 885 €-2 304 €
24+2 581 €+5 099 €-2 518 €
25+2 581 €+5 319 €-2 738 €
Total+64 525 €+65 919 €+-1 394 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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