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Villa 8 pièces 253 m²

VilleValence (82)
Surface253m²
Coût Total400 911€
Loyer Annuel28 701€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 288 640 €
Surface : 253 m²
Prix au m² : 1 140,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Villa de 8 pièces principales

​Maison d'architecte, disposant d'une piscine et d'un beau jardin, idéalement située au Coeur de Valence, disposant d'un grand sous-sol aménagé pouvant servir pour une profession libérale ou autre activité. A l'étage, un palier dessert une cuisine, un séjour, 3 chambres, un bureau, une salle de bains et une salle d'eau. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 4.96% Référence annonce : 196-3575 Date de réalisation du diagnostic : 23/08/2025 Prix hors honoraires : 275 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 620 € et 6 290 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Valence
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82400
Coordonnées : 44.111370, 0.886473
Total : 400 911€
Prix d'acquisition : 288 640€
Travaux : 89 180€
Valeur du bien : 377 820€
Frais de notaire : 23 091€
Coût estimé : 23 091€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 253m²
Loyer prédit : 9.45€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 2392€/mois
Loyer annuel estimé : 28701€/an
Fourchette totale : 1887€ - 3032€/mois
Fourchette annuelle : 22640€ - 36383€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 274,63 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :322 480 €
Prix d'achat :288 640 €
Décote à l'achat :-33 840€ (-10.5%)
Marge achat-revente :-78 431€ (-24.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :400 911€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 943,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :116,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 060,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :182 028,41€
Coût de l'assurance :35 079,71€
Taxe foncière : 2 870,06€/an
Soit par mois : 239,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 391,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 299,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :92,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 253 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 253 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 32 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 253 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie existante
Quantité: 1 système complet
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 180 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:15 680€
    Isolation des combles: 253 m² × 60€/m² = 15180€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:34 000€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 1000€/fenêtre = 32000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 500€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 250€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation:4 500€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 500€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Rafraîchissement:3 500€
    Rafraîchissement chambres: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Rafraîchissement:4 500€
    Rafraîchissement salon: 55 m² × 100€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Second œuvre - Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique + 10 prises = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Second œuvre - Plomberie:2 500€
    Mise à jour plomberie: 1 système complet = 2000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 68 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 701 €/an
Calcul : 2 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 661 €/an
Base de calcul : Emprunt de 400 911 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 403 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 870 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 115 €
Revenus locatifs : +28 701 €
Charges déductibles : -106 115 €
Résultat foncier Année 1 : -77 414 €(Déficit de 77 414 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 014 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 935 €/an
Revenus locatifs : +28 701 €
Charges déductibles : -16 935 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 766 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56013.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 288 640 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 187 616 €(65% de 288 640 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 822 €/an
Calcul : 187 616 € × 3,636% = 6 822 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 701 €106 127 €12 674 €-77 427 €21 400 €56 027 €56 027 €
229 275 €16 602 €12 328 €12 673 €--43 354 €
329 860 €16 245 €11 971 €13 615 €--29 738 €
430 457 €15 876 €11 603 €14 581 €--15 157 €
531 066 €15 496 €11 223 €15 571 €---
631 688 €15 103 €10 830 €16 585 €---
732 322 €14 698 €10 424 €17 624 €---
832 968 €14 279 €10 006 €18 689 €---
933 627 €13 847 €9 573 €19 781 €---
1034 300 €13 400 €9 127 €20 900 €---
1134 986 €12 939 €8 666 €22 046 €---
1235 686 €12 464 €8 190 €23 222 €---
1336 399 €11 972 €7 699 €24 427 €---
1437 127 €11 465 €7 192 €25 662 €---
1537 870 €10 942 €6 668 €26 928 €---
1638 627 €10 401 €6 128 €28 226 €---
1739 400 €9 843 €5 569 €29 557 €---
1840 188 €9 266 €4 993 €30 921 €---
1940 992 €8 671 €4 398 €32 320 €---
2041 811 €8 057 €3 784 €33 754 €---
2142 648 €7 423 €3 149 €35 225 €---
2243 501 €6 768 €2 494 €36 733 €---
2344 371 €6 091 €1 818 €38 279 €---
2445 258 €5 393 €1 120 €39 865 €---
2546 163 €4 672 €399 €41 491 €---
TOTAL919 289 €378 040 €182 028 €541 250 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 541 250 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 701 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 027 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 027 €-6 420 €+12 447 €
2+6 027 €0 €+6 027 €
3+6 027 €0 €+6 027 €
4+6 027 €0 €+6 027 €
5+6 027 €+124 €+5 903 €
6+6 027 €+4 975 €+1 052 €
7+6 027 €+5 287 €+740 €
8+6 027 €+5 607 €+420 €
9+6 027 €+5 934 €+93 €
10+6 027 €+6 270 €-243 €
11+6 027 €+6 614 €-587 €
12+6 027 €+6 967 €-940 €
13+6 027 €+7 328 €-1 301 €
14+6 027 €+7 699 €-1 672 €
15+6 027 €+8 078 €-2 051 €
16+6 027 €+8 468 €-2 441 €
17+6 027 €+8 867 €-2 840 €
18+6 027 €+9 276 €-3 249 €
19+6 027 €+9 696 €-3 669 €
20+6 027 €+10 126 €-4 099 €
21+6 027 €+10 568 €-4 541 €
22+6 027 €+11 020 €-4 993 €
23+6 027 €+11 484 €-5 457 €
24+6 027 €+11 959 €-5 932 €
25+6 027 €+12 447 €-6 420 €
Total+150 675 €+162 375 €+-11 700 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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