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Appartement 2 pièces 57 m²

Bien expiré
VilleCréon (33)
Surface57m²
Coût Total158 398€
Loyer Annuel10 006€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 114 730 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 2 012,81 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 2 pièces principales

Au coeur de Créon, dans une petite copropriété de 5 lots, découvrez cet appartement de Type T2 composé d'une entrée, salon-séjour, cuisine équipée et aménagée, bureau, une chambre, salle de bains. Ce bien est vendu loué. Idéal pour un premier achat, un investissement locatif ou un pied à terre. Honoraires à charge acquéreur : 4.3% Référence annonce : 30-7912L Date de réalisation du diagnostic : 25/04/2025 Prix hors honoraires : 110 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 9 Charges prévisionnelles annuelles : 90 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 100 € et 1 620 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Créon
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33670
Coordonnées : 44.772300, -0.340540
Total : 158 398€
Prix d'acquisition : 114 730€
Travaux : 34 490€
Valeur du bien : 149 220€
Frais de notaire : 9 178€
Coût estimé : 9 178€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 14.63€/m²/mois
Fourchette : 11.84€ - 18.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 834€/mois
Loyer annuel estimé : 10006€/an
Fourchette totale : 675€ - 1031€/mois
Fourchette annuelle : 8096€ - 12366€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 037,7 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 149 €
Prix d'achat :114 730 €
Décote à l'achat :-1 419€ (-1.2%)
Marge achat-revente :-42 249€ (-36.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 398€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :785,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :46,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 831,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 207,81€
Coût de l'assurance :13 859,82€
Taxe foncière : 1 000,59€/an
Soit par mois : 83,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 7,50€/mois
Soit par an : 90,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 833,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 922,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-88,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes de l'électricité et plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures vieillissantes et mise aux normes de l'électricité et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 490 €(605 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 834 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 006 €/an
Calcul : 834 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 333 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 398 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 001 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 90 €/an
Calcul : 8 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 490 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 468 €
Revenus locatifs : +10 006 €
Charges déductibles : -41 468 €
Résultat foncier Année 1 : -31 462 €(Déficit de 31 462 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 062 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 978 €/an
Revenus locatifs : +10 006 €
Charges déductibles : -6 978 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 028 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10061.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 730 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 575 €(65% de 114 730 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 712 €/an
Calcul : 74 575 € × 3,636% = 2 712 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 006 €41 473 €5 338 €-31 467 €21 400 €10 067 €10 067 €
210 206 €6 841 €5 196 €3 365 €--6 702 €
310 410 €6 695 €5 050 €3 715 €--2 987 €
410 618 €6 543 €4 898 €4 075 €---
510 831 €6 387 €4 742 €4 444 €---
611 047 €6 224 €4 579 €4 823 €---
711 268 €6 057 €4 412 €5 212 €---
811 494 €5 883 €4 238 €5 611 €---
911 723 €5 703 €4 058 €6 020 €---
1011 958 €5 517 €3 872 €6 440 €---
1112 197 €5 325 €3 680 €6 872 €---
1212 441 €5 126 €3 481 €7 315 €---
1312 690 €4 920 €3 275 €7 770 €---
1412 944 €4 707 €3 062 €8 236 €---
1513 203 €4 487 €2 842 €8 716 €---
1613 467 €4 259 €2 614 €9 208 €---
1713 736 €4 023 €2 378 €9 713 €---
1814 011 €3 779 €2 134 €10 232 €---
1914 291 €3 527 €1 882 €10 764 €---
2014 577 €3 265 €1 620 €11 311 €---
2114 868 €2 995 €1 350 €11 873 €---
2215 166 €2 715 €1 070 €12 450 €---
2315 469 €2 426 €781 €13 043 €---
2415 778 €2 127 €482 €13 652 €---
2516 094 €1 817 €172 €14 277 €---
TOTAL320 491 €152 822 €77 208 €167 668 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 668 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 006 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 101 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 101 €-6 420 €+8 521 €
2+2 101 €0 €+2 101 €
3+2 101 €0 €+2 101 €
4+2 101 €+326 €+1 775 €
5+2 101 €+1 333 €+768 €
6+2 101 €+1 447 €+654 €
7+2 101 €+1 563 €+538 €
8+2 101 €+1 683 €+418 €
9+2 101 €+1 806 €+295 €
10+2 101 €+1 932 €+169 €
11+2 101 €+2 062 €+39 €
12+2 101 €+2 194 €-93 €
13+2 101 €+2 331 €-230 €
14+2 101 €+2 471 €-370 €
15+2 101 €+2 615 €-514 €
16+2 101 €+2 762 €-661 €
17+2 101 €+2 914 €-813 €
18+2 101 €+3 069 €-968 €
19+2 101 €+3 229 €-1 128 €
20+2 101 €+3 393 €-1 292 €
21+2 101 €+3 562 €-1 461 €
22+2 101 €+3 735 €-1 634 €
23+2 101 €+3 913 €-1 812 €
24+2 101 €+4 096 €-1 995 €
25+2 101 €+4 283 €-2 182 €
Total+52 525 €+50 300 €+2 225 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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