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Achat exploitation agricole

Bien expiré
VilleSaint-Julien-du-Sault (89)
Surface55m²
Coût Total76 770€
Loyer Annuel8 063€
Rentabilité10.50%
Cashflow/mois+205€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : Non spécifié
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 55 m², Année de construction 1948, Orientation Nord, Etat : bon

GRANGE A USAGE DE STOCKAGE DANS LE CENTRE DE SAINT JULIEN DU SAULT.

Ville : Saint-Julien-du-Sault
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89330
Coordonnées : 48.026740, 3.290810
Total : 76 770€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 29 250€
Valeur du bien : 73 250€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.90€ - 15.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 672€/mois
Loyer annuel estimé : 8063€/an
Fourchette totale : 544€ - 829€/mois
Fourchette annuelle : 6533€ - 9951€/an
Rentabilité brute :10.50%
Fourchette de rentabilité :8.51% - 12.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :377,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :22,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 400,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 561,79€
Coût de l'assurance :6 717,38€
Taxe foncière : 806,30€/an
Soit par mois : 67,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 671,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 467,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :204,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 1948, généralement associée à une classe énergétique F.

🛠️ Travaux identifiés

Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Réparation de la toiture si des signes d'usure ou de fuites sont visibles.
Quantité: surface à estimer selon état
Raison: DPE F - Grange - Nécessaire pour assurer l'étanchéité et la durabilité de la structure.
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation murs
Réparation des murs extérieurs et intérieurs si fissures ou dégradations visibles.
Quantité: surface à estimer selon état
Raison: DPE F - Grange - Nécessaire pour maintenir la structure et l'esthétique.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique si ancienne ou non conforme.
Quantité: 1 installation
Raison: DPE F - Grange - Sécurité des utilisateurs et conformité aux normes.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie si nécessaire.
Quantité: 1 installation
Raison: DPE F - Grange - Assurer un bon fonctionnement et éviter les fuites.
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'un système de ventilation pour assurer une bonne circulation de l'air.
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Grange - Amélioration de la qualité de l'air intérieur.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 250 €(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Gros œuvre - Réparation toiture:16 500€
    Réparation toiture: 55 m² × 300€/m² = 16500€ (main d'œuvre incluse)
  • Gros œuvre - Réparation murs:8 250€
    Réparation murs: 55 m² × 150€/m² = 8250€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Ventilation - Installation:1 500€
    Installation ventilation: 1 système × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Julien-du-Sault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→F(0 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 1 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Ventilation - Installation
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (1 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 672 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 063 €/an
Calcul : 672 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 531 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 770 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 269 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 806 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 856 €
Revenus locatifs : +8 063 €
Charges déductibles : -32 856 €
Résultat foncier Année 1 : -24 793 €(Déficit de 24 793 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 393 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 606 €/an
Revenus locatifs : +8 063 €
Charges déductibles : -3 606 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 457 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3393.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 063 €32 859 €2 534 €-24 796 €21 400 €3 396 €3 396 €
28 224 €3 541 €2 466 €4 683 €---
38 389 €3 471 €2 396 €4 918 €---
48 557 €3 398 €2 323 €5 158 €---
58 728 €3 323 €2 248 €5 404 €---
68 902 €3 246 €2 171 €5 656 €---
79 080 €3 166 €2 091 €5 915 €---
89 262 €3 083 €2 008 €6 179 €---
99 447 €2 997 €1 922 €6 450 €---
109 636 €2 909 €1 834 €6 727 €---
119 829 €2 817 €1 742 €7 012 €---
1210 025 €2 722 €1 647 €7 303 €---
1310 226 €2 625 €1 550 €7 601 €---
1410 430 €2 523 €1 448 €7 907 €---
1510 639 €2 419 €1 344 €8 220 €---
1610 852 €2 311 €1 236 €8 541 €---
1711 069 €2 199 €1 124 €8 870 €---
1811 290 €2 083 €1 008 €9 207 €---
1911 516 €1 963 €888 €9 553 €---
2011 746 €1 840 €765 €9 906 €---
2111 981 €1 712 €637 €10 269 €---
2212 221 €1 580 €505 €10 641 €---
2312 465 €1 443 €368 €11 022 €---
2412 715 €1 302 €227 €11 413 €---
2512 969 €1 156 €81 €11 813 €---
TOTAL258 262 €92 687 €36 562 €165 575 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 575 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 693 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 693 €-6 420 €+8 113 €
2+1 693 €+386 €+1 307 €
3+1 693 €+1 475 €+218 €
4+1 693 €+1 547 €+146 €
5+1 693 €+1 621 €+72 €
6+1 693 €+1 697 €-4 €
7+1 693 €+1 774 €-81 €
8+1 693 €+1 854 €-161 €
9+1 693 €+1 935 €-242 €
10+1 693 €+2 018 €-325 €
11+1 693 €+2 104 €-411 €
12+1 693 €+2 191 €-498 €
13+1 693 €+2 280 €-587 €
14+1 693 €+2 372 €-679 €
15+1 693 €+2 466 €-773 €
16+1 693 €+2 562 €-869 €
17+1 693 €+2 661 €-968 €
18+1 693 €+2 762 €-1 069 €
19+1 693 €+2 866 €-1 173 €
20+1 693 €+2 972 €-1 279 €
21+1 693 €+3 081 €-1 388 €
22+1 693 €+3 192 €-1 499 €
23+1 693 €+3 307 €-1 614 €
24+1 693 €+3 424 €-1 731 €
25+1 693 €+3 544 €-1 851 €
Total+42 325 €+49 673 €+-7 348 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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