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Maison à vendre

VilleSaint-Maur-des-Fossés (94)
Surface531m²
Coût Total1 050 050€
Loyer Annuel131 406€
Rentabilité12.51%
Cashflow/mois+4 162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 950 000 €
Surface : 531 m²
Prix au m² : 1 789,08 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 11
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 15/09/2026, 3 étages, 2 salles de bain, Cuisine ouverte, Cheminée, 7 chambres, Jardin, Terrasse, Belle vue, Exposition ouest, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Cette spacieuse maison d’environ 300 m², édifiée sur un terrain de 531 m², idéalement située à seulement 800 mètres de la rue Baratte Cholet, vous séduira par ses volumes généreux et son fort potentiel. Au rez-de-chaussée, vous profitez d’un double séjour lumineux avec cuisine ouverte, de 3 chambres, d’une salle de bains et d’un accès direct au jardin, parfait pour vos moments de détente. À l’étage, un second espace de vie vous attend : double séjour avec cuisine ouverte équipée ouvrant sur une magnifique terrasse, ainsi que 3 chambres et une salle de bains. Le deuxième étage offre encore 4 chambres supplémentaires et une salle de bains, idéal pour une grande famille, un projet locatif ou une activité professionnelle. Grâce à ses plans modulables et son volume exceptionnel, cette maison peut être entièrement repensée selon vos besoins. Une dépendance en façade complète ce bien, parfaite pour un investissement locatif, une activité indépendante ou un espace dédié.

Ville : Saint-Maur-des-Fossés
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94100
Coordonnées : 48.791941, 2.492865
Total : 1 050 050€
Prix d'acquisition : 950 000€
Travaux : 24 050€
Valeur du bien : 974 050€
Frais de notaire : 76 000€
Coût estimé : 76 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 531m²
Loyer prédit : 20.62€/m²/mois
Fourchette : 14.32€ - 29.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 10951€/mois
Loyer annuel estimé : 131406€/an
Fourchette totale : 7604€ - 15770€/mois
Fourchette annuelle : 91248€ - 189239€/an
Rentabilité brute :12.51%
Fourchette de rentabilité :8.69% - 18.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :7 096,19 €/m²
Basé sur :155 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :3 768 077 €
Prix d'achat :950 000 €
Décote à l'achat :-2 818 077€ (-74.8%)
Marge achat-revente :2 718 027€ (72.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 050 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 273,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :420,02€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 5 693,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :532 062,29€
Coût de l'assurance :126 006,00€
Taxe foncière : 13 140,64€/an
Soit par mois : 1 095,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 10 950,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 788,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4 161,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune intervention nécessaire
Cuisine moderne en bon état, pas de travaux nécessaires
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune intervention nécessaire
Salons en bon état, pas de travaux nécessaires
Quantité: 2 salons (environ 55 m² total)
Raison: État 4/5 visible - salons en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 050 €(45 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:5 250€
    Parquet flottant: 70 m² × 75€/m² = 5250€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 20 m² × 800€/m² = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Aucune intervention nécessaire:0€
    Aucune intervention nécessaire pour la cuisine: 0€
  • Salon - Aucune intervention nécessaire:0€
    Aucune intervention nécessaire pour les salons: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Maur-des-Fossés (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 10 951 €/mois
Revenus locatifs annuels : 131 406 €/an
Calcul : 10 951 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 36 604 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 050 050 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 5 040 €/an
Calcul : 420 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 13 141 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 835 €
Revenus locatifs : +131 406 €
Charges déductibles : -78 835 €
Résultat foncier Année 1 : 52 571 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 54 785 €/an
Revenus locatifs : +131 406 €
Charges déductibles : -54 785 €
Résultat foncier Années 2+ : 76 621 €/an
Prix d'achat du bien : 950 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 617 500 €(65% de 950 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 22 455 €/an
Calcul : 617 500 € × 3,636% = 22 455 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1131 406 €78 869 €36 638 €52 537 €---
2134 034 €53 863 €35 682 €80 171 €---
3136 715 €52 873 €34 692 €83 842 €---
4139 449 €51 847 €33 666 €87 602 €---
5142 238 €50 785 €32 604 €91 454 €---
6145 083 €49 684 €31 503 €95 399 €---
7147 985 €48 544 €30 363 €99 441 €---
8150 945 €47 363 €29 182 €103 582 €---
9153 963 €46 139 €27 958 €107 824 €---
10157 043 €44 872 €26 691 €112 171 €---
11160 184 €43 559 €25 378 €116 625 €---
12163 387 €42 199 €24 018 €121 188 €---
13166 655 €40 790 €22 609 €125 865 €---
14169 988 €39 331 €21 150 €130 657 €---
15173 388 €37 819 €19 638 €135 569 €---
16176 856 €36 253 €18 072 €140 602 €---
17180 393 €34 631 €16 450 €145 762 €---
18184 001 €32 951 €14 770 €151 050 €---
19187 681 €31 210 €13 030 €156 470 €---
20191 434 €29 407 €11 227 €162 027 €---
21195 263 €27 540 €9 359 €167 723 €---
22199 168 €25 605 €7 424 €173 563 €---
23203 152 €23 601 €5 420 €179 551 €---
24207 215 €21 525 €3 344 €185 690 €---
25211 359 €19 374 €1 194 €191 984 €---
TOTAL4 208 985 €1 010 634 €532 062 €3 198 351 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 3 198 351 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 131 406 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +27 595 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+27 595 €+15 761 €+11 834 €
2+27 595 €+24 051 €+3 544 €
3+27 595 €+25 153 €+2 442 €
4+27 595 €+26 281 €+1 314 €
5+27 595 €+27 436 €+159 €
6+27 595 €+28 620 €-1 025 €
7+27 595 €+29 832 €-2 237 €
8+27 595 €+31 075 €-3 480 €
9+27 595 €+32 347 €-4 752 €
10+27 595 €+33 651 €-6 056 €
11+27 595 €+34 987 €-7 392 €
12+27 595 €+36 357 €-8 762 €
13+27 595 €+37 759 €-10 164 €
14+27 595 €+39 197 €-11 602 €
15+27 595 €+40 671 €-13 076 €
16+27 595 €+42 181 €-14 586 €
17+27 595 €+43 728 €-16 133 €
18+27 595 €+45 315 €-17 720 €
19+27 595 €+46 941 €-19 346 €
20+27 595 €+48 608 €-21 013 €
21+27 595 €+50 317 €-22 722 €
22+27 595 €+52 069 €-24 474 €
23+27 595 €+53 865 €-26 270 €
24+27 595 €+55 707 €-28 112 €
25+27 595 €+57 595 €-30 000 €
Total+689 875 €+959 505 €+-269 630 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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