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Achat maison

Bien expiré
VilleChapelle-Saint-Laurent (79)
Surface159m²
Coût Total214 912€
Loyer Annuel13 084€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 150 €
Surface : 159 m²
Prix au m² : 812,26 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Surface de 159 m², 6 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage individuel électrique, Cuisine séparée équipée, Salle de séjour : 28 m², 2 Boxs, Jardin, Terrain de 1193 m²

Venez découvrir cette charmante maison de 159 m², orientée plein sud sur un terrain de plus de 1000 m². On trouve au rez-de-chaussée une salle de bains, une chambre, une cuisine et un spacieux salon-séjour, mais aussi deux pièces pouvant servir de buanderie ou de bureau. À l'étage, on dispose de trois autres chambres et un bureau, mais également de deux greniers aménageables avec sous-pente. À l'extérieur, on trouve à l'avant une terrasse sur un terrain d'agrément, sans vis-à-vis et à l'arrière un garage et un atelier, mais aussi un espace vert permettant de faire un jardin. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site

Ville : Chapelle-Saint-Laurent
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79430
Total : 214 912€
Prix d'acquisition : 129 150€
Travaux : 75 430€
Valeur du bien : 204 580€
Frais de notaire : 10 332€
Coût estimé : 10 332€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 159m²
Loyer prédit : 6.86€/m²/mois
Fourchette : 5.39€ - 8.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1090€/mois
Loyer annuel estimé : 13084€/an
Fourchette totale : 856€ - 1388€/mois
Fourchette annuelle : 10275€ - 16660€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 912€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 062,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :62,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 124,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 723,57€
Coût de l'assurance :18 804,80€
Taxe foncière : 1 308,39€/an
Soit par mois : 109,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 090,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 233,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 159 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 159 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 430 €(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 130€
    Isolation combles: 159 m² × 70€/m² = 11130€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries:13 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€/fenêtre = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Rénovation salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 3000€, Électricité: 2000€, Carrelage: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Rafraîchissement cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 10000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Revêtement sol chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 1920€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise à jour tableau électrique: 1500€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chapelle-Saint-Laurent (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 130€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 090 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 084 €/an
Calcul : 1 090 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 171 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 912 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 752 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 308 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 430 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 662 €
Revenus locatifs : +13 084 €
Charges déductibles : -84 662 €
Résultat foncier Année 1 : -71 578 €(Déficit de 71 578 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 178 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 232 €/an
Revenus locatifs : +13 084 €
Charges déductibles : -9 232 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 852 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50178.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 150 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 948 €(65% de 129 150 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 053 €/an
Calcul : 83 948 € × 3,636% = 3 053 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 084 €84 669 €7 178 €-71 585 €21 400 €50 185 €50 185 €
213 346 €9 048 €6 987 €4 298 €--45 887 €
313 613 €8 850 €6 790 €4 762 €--41 125 €
413 885 €8 646 €6 585 €5 239 €--35 886 €
514 162 €8 434 €6 374 €5 728 €--30 157 €
614 446 €8 215 €6 155 €6 230 €--23 927 €
714 735 €7 989 €5 929 €6 745 €--17 182 €
815 029 €7 755 €5 695 €7 274 €--9 908 €
915 330 €7 513 €5 453 €7 817 €--2 091 €
1015 636 €7 263 €5 202 €8 374 €---
1115 949 €7 004 €4 943 €8 945 €---
1216 268 €6 736 €4 675 €9 532 €---
1316 594 €6 459 €4 398 €10 135 €---
1416 925 €6 172 €4 112 €10 753 €---
1517 264 €5 876 €3 815 €11 388 €---
1617 609 €5 569 €3 509 €12 040 €---
1717 961 €5 252 €3 192 €12 709 €---
1818 321 €4 924 €2 864 €13 396 €---
1918 687 €4 585 €2 525 €14 102 €---
2019 061 €4 234 €2 174 €14 826 €---
2119 442 €3 871 €1 811 €15 571 €---
2219 831 €3 496 €1 436 €16 335 €---
2320 227 €3 108 €1 047 €17 120 €---
2420 632 €2 706 €646 €17 926 €---
2521 045 €2 291 €230 €18 754 €---
TOTAL419 082 €230 668 €103 724 €188 414 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 414 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 084 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 748 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 748 €-6 420 €+9 168 €
2+2 748 €0 €+2 748 €
3+2 748 €0 €+2 748 €
4+2 748 €0 €+2 748 €
5+2 748 €0 €+2 748 €
6+2 748 €0 €+2 748 €
7+2 748 €0 €+2 748 €
8+2 748 €0 €+2 748 €
9+2 748 €0 €+2 748 €
10+2 748 €+1 885 €+863 €
11+2 748 €+2 684 €+64 €
12+2 748 €+2 860 €-112 €
13+2 748 €+3 040 €-292 €
14+2 748 €+3 226 €-478 €
15+2 748 €+3 416 €-668 €
16+2 748 €+3 612 €-864 €
17+2 748 €+3 813 €-1 065 €
18+2 748 €+4 019 €-1 271 €
19+2 748 €+4 231 €-1 483 €
20+2 748 €+4 448 €-1 700 €
21+2 748 €+4 671 €-1 923 €
22+2 748 €+4 900 €-2 152 €
23+2 748 €+5 136 €-2 388 €
24+2 748 €+5 378 €-2 630 €
25+2 748 €+5 626 €-2 878 €
Total+68 700 €+56 524 €+12 176 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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