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Achat maison 254 étages

Bien expiré
VillePeyrehorade (40)
Surface178
Coût Total355 800
Loyer Annuel22 016
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-206
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 1 342,7 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 178 m², Bâtiment de 254 étages, 7 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1900, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Toilette séparée, Chauffage individuel fuel, Cuisine équipée, Salle de séjour : 28 m², 1 Box, 4 Parkings, Terrain de 1583 m², Calme

A mi chemin entre SALIES de BEARN et PEYREHORADE, découvrez cette grande maison familiale à remettre au gout du jour.. Ces grandes pièces de vie spacieuses et lumineuses, ces quatre belles chambres et ses 2 salles d'eau vous permettent d'envisager tous vos projets familiaux et toutes vos envies de travaux et décoration … Un grand jardin arboré sans vis à vis ainsi qu'une spacieuse terrasse couverte viennent compléter l'ensemble. Après rénovation, cette demeure sera idéale pour accueillir famille et amis dans un cadre propice au calme et à la détente . Pour les amateurs de l'ancien ayant envie de s'approprier un bel espace de vie !

Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 3235.00 et 4377.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. . Proposé par Cabinet immobilier Béarn des Gaves SALM Immobilier - 64270 Salies de Béarn mails Achat-Vente-Location-Gestion-Syndic d'appartements et de maisons.

Ville : Peyrehorade
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40300
Total : 355 800
Prix d'acquisition : 239 000
Travaux : 97 680
Valeur du bien : 336 680
Frais de notaire : 19 120
Coût estimé : 19 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178
Loyer prédit : 10.31€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1835€/mois
Loyer annuel estimé : 22016€/an
Fourchette totale : 1438€ - 2341€/mois
Fourchette annuelle : 17252€ - 28096€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :355 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 750,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :106,74€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 857,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :169 450,10
Coût de l'assurance :32 022,00
Taxe foncière : 2 201,61€/an
Soit par mois : 183,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 834,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 041,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-206,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 178 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 178 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :97 680(549 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 180
    Isolation toiture/combles: 178 m² × 60€/m² = 10680€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:22 000
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€/fenêtre = 22000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:16 000
    Rénovation complète 2 salles de bain: 2 × 8000€ = 16000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:12 000
    Rénovation complète salon: 12000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nouvelle-Aquitaine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 680✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 835 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 016 €/an
Calcul : 1 835 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 731 €/an
Base de calcul : Emprunt de 355 800 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 281 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 202 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 97 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 894
Revenus locatifs : +22 016
Charges déductibles : -112 894
Résultat foncier Année 1 : -90 878(Déficit de 90 878 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 69 478
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 214 €/an
Revenus locatifs : +22 016
Charges déductibles : -15 214
Résultat foncier Années 2+ : 6 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 69477.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 016112 90511 743-90 88921 400 €69 489 €69 489 €
222 45614 91111 4287 546--61 944 €
322 90614 58611 1038 320--53 624 €
423 36414 25010 7679 114--44 510 €
523 83113 90310 4209 928--34 582 €
624 30813 54310 06110 764--23 818 €
724 79413 1729 69011 622--12 196 €
825 29012 7889 30612 501---
925 79512 3918 90913 404---
1026 31111 9818 49814 331---
1126 83711 5568 07415 281---
1227 37411 1187 63516 257---
1327 92210 6647 18117 258---
1428 48010 1956 71218 285---
1529 0509 7106 22819 340---
1629 6319 2095 72620 422---
1730 2238 6905 20821 533---
1830 8288 1544 67222 673---
1931 4447 6004 11823 844---
2032 0737 0273 54525 046---
2132 7156 4352 95226 280---
2233 3695 8232 34027 547---
2334 0365 1891 70728 847---
2434 7174 5351 05230 183---
2535 4113 85837531 554---
TOTAL705 182354 192169 450350 99021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 350 990
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 016 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 623 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 623-6 420+11 043
2+4 6230+4 623
3+4 6230+4 623
4+4 6230+4 623
5+4 6230+4 623
6+4 6230+4 623
7+4 6230+4 623
8+4 623+92+4 531
9+4 623+4 021+602
10+4 623+4 299+324
11+4 623+4 584+39
12+4 623+4 877-254
13+4 623+5 177-554
14+4 623+5 486-863
15+4 623+5 802-1 179
16+4 623+6 127-1 504
17+4 623+6 460-1 837
18+4 623+6 802-2 179
19+4 623+7 153-2 530
20+4 623+7 514-2 891
21+4 623+7 884-3 261
22+4 623+8 264-3 641
23+4 623+8 654-4 031
24+4 623+9 055-4 432
25+4 623+9 466-4 843
Total+115 575+105 297+10 278
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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