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Maison - 5 pièce(s) - 131 m²

VilleMerdrignac (22)
Surface131m²
Coût Total197 780€
Loyer Annuel12 561€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 961,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Longère mitoyenne avec travaux et beau potentiel offrant au RdC : entrée, séjour (travaux) , cuisine (travaux) , débarras, une chambre, salle de bain, wc. Au 1er : dégagement, 2 chambres. Le tout sur terrain d'environ 1132 m² avec garage en dur, carport et abri de jardin. Ses plus : électricité refaite, double vitrage, volet roulant.

Honoraires de 5 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (120 000 € hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI

  • Sebastien LEGAT inscrit au RSAC de SAINT BRIEUC n° 537 999 336 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Numéro de mandat : 224236SL

Ville : Merdrignac
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22230
Coordonnées : 48.194706, -2.414250
Total : 197 780€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 61 700€
Valeur du bien : 187 700€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 7.99€/m²/mois
Fourchette : 6.34€ - 10.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1047€/mois
Loyer annuel estimé : 12561€/an
Fourchette totale : 830€ - 1320€/mois
Fourchette annuelle : 9960€ - 15842€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 435,05 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :187 991 €
Prix d'achat :126 000 €
Décote à l'achat :-61 991€ (-33.0%)
Marge achat-revente :-9 789€ (-5.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :974,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :49,45€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 023,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 508,18€
Coût de l'assurance :14 833,50€
Taxe foncière : 1 256,12€/an
Soit par mois : 104,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 046,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 128,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 131 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite des travaux importants
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et du plafond, remplacement de l'éclairage
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite des travaux de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 700 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 100€
    Isolation toiture/combles: 131 m² × 100€/m² = 13100€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries - Fenêtres:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 400€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 100€/m² = 4500€
  • Salon - Rénovation:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Merdrignac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 047 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 561 €/an
Calcul : 1 047 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 541 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 780 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 593 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 256 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 090 €
Revenus locatifs : +12 561 €
Charges déductibles : -70 090 €
Résultat foncier Année 1 : -57 529 €(Déficit de 57 529 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 129 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 390 €/an
Revenus locatifs : +12 561 €
Charges déductibles : -8 390 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 171 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36129.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 561 €70 097 €6 547 €-57 535 €21 400 €36 135 €36 135 €
212 812 €8 222 €6 372 €4 591 €--31 544 €
313 069 €8 041 €6 191 €5 028 €--26 516 €
413 330 €7 853 €6 004 €5 477 €--21 040 €
513 597 €7 660 €5 811 €5 937 €--15 103 €
613 869 €7 460 €5 610 €6 409 €--8 694 €
714 146 €7 253 €5 404 €6 893 €--1 801 €
814 429 €7 039 €5 190 €7 390 €---
914 718 €6 818 €4 969 €7 900 €---
1015 012 €6 589 €4 740 €8 423 €---
1115 312 €6 353 €4 503 €8 959 €---
1215 618 €6 108 €4 259 €9 510 €---
1315 931 €5 855 €4 006 €10 075 €---
1416 249 €5 594 €3 744 €10 655 €---
1516 574 €5 324 €3 474 €11 251 €---
1616 906 €5 044 €3 195 €11 862 €---
1717 244 €4 755 €2 905 €12 489 €---
1817 589 €4 456 €2 607 €13 133 €---
1917 941 €4 147 €2 298 €13 794 €---
2018 299 €3 827 €1 978 €14 472 €---
2118 665 €3 497 €1 648 €15 168 €---
2219 039 €3 155 €1 306 €15 883 €---
2319 419 €2 802 €953 €16 617 €---
2419 808 €2 437 €587 €17 371 €---
2520 204 €2 059 €209 €18 145 €---
TOTAL402 341 €202 445 €94 508 €199 896 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 896 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 638 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 638 €-6 420 €+9 058 €
2+2 638 €0 €+2 638 €
3+2 638 €0 €+2 638 €
4+2 638 €0 €+2 638 €
5+2 638 €0 €+2 638 €
6+2 638 €0 €+2 638 €
7+2 638 €0 €+2 638 €
8+2 638 €+1 677 €+961 €
9+2 638 €+2 370 €+268 €
10+2 638 €+2 527 €+111 €
11+2 638 €+2 688 €-50 €
12+2 638 €+2 853 €-215 €
13+2 638 €+3 023 €-385 €
14+2 638 €+3 197 €-559 €
15+2 638 €+3 375 €-737 €
16+2 638 €+3 559 €-921 €
17+2 638 €+3 747 €-1 109 €
18+2 638 €+3 940 €-1 302 €
19+2 638 €+4 138 €-1 500 €
20+2 638 €+4 342 €-1 704 €
21+2 638 €+4 551 €-1 913 €
22+2 638 €+4 765 €-2 127 €
23+2 638 €+4 985 €-2 347 €
24+2 638 €+5 211 €-2 573 €
25+2 638 €+5 444 €-2 806 €
Total+65 950 €+59 969 €+5 981 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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