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Appartement à vendre

VilleMérignac (33)
Surface71.5m²
Coût Total192 384€
Loyer Annuel11 524€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-402€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 800 €
Surface : 71.5 m²
Prix au m² : 2 095,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/8 étage, Ascenseur, Cave, Salon (total 24 m²), 3 chambres, Balcon, Belle vue

MERIGNAC CENTRE. À deux pas des commerces, du parc, de la crèche, d'un arrêt de tramway et de toutes les commodités accessibles à pied, cet appartement traversant situé au 4 € étage avec ascenseur offre un cadre de vie pratique et agréable. traversant, lumineux et bénéficiant d'une vue dégagée, il propose un beau séjour, une cuisine indépendante, trois chambres, un dressing, une salle d'eau et un WC séparé. Une cave en sous-sol complète ce bien. Contactez-nous ou Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 864 et 1168 Euros/an (année de référence 2022) Bien en copropriété dont 443 lots principaux , Charges annuelles 2680. 00 Euros , Surface Carrez 71. 5m²

Ville : Mérignac
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33700
Coordonnées : 44.839479, -0.649359
Total : 192 384€
Prix d'acquisition : 149 800€
Travaux : 30 600€
Valeur du bien : 180 400€
Frais de notaire : 11 984€
Coût estimé : 11 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.5m²
Loyer prédit : 13.43€/m²/mois
Fourchette : 11.13€ - 16.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 960€/mois
Loyer annuel estimé : 11524€/an
Fourchette totale : 796€ - 1159€/mois
Fourchette annuelle : 9552€ - 13904€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 278,69 €/m²
Basé sur :230 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :234 426 €
Prix d'achat :149 800 €
Décote à l'achat :-84 626€ (-36.1%)
Marge achat-revente :42 042€ (17.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 384€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :966,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :76,95€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 043,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 481,33€
Coût de l'assurance :23 086,08€
Taxe foncière : 1 152,45€/an
Soit par mois : 96,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 223,33€/mois
Soit par an : 2 679,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 960,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 362,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-402,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 146 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 71.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et éventuellement remplacement des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 600 €(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Remplacement fenêtres: 7 fenêtres × 1300€/fenêtre = 9100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nouvelle-Aquitaine (Mérignac). Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés selon les spécificités régionales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 960 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 524 €/an
Calcul : 960 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 706 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 384 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 923 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 152 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 680 €/an
Calcul : 223 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 062 €
Revenus locatifs : +11 524 €
Charges déductibles : -42 062 €
Résultat foncier Année 1 : -30 538 €(Déficit de 30 538 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 138 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 462 €/an
Revenus locatifs : +11 524 €
Charges déductibles : -11 462 €
Résultat foncier Années 2+ : 62 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9137.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 370 €(65% de 149 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 541 €/an
Calcul : 97 370 € × 3,636% = 3 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 524 €42 069 €6 713 €-30 544 €21 400 €9 144 €9 144 €
211 755 €11 293 €6 538 €462 €--8 682 €
311 990 €11 112 €6 356 €878 €--7 804 €
412 230 €10 924 €6 168 €1 306 €--6 498 €
512 474 €10 729 €5 973 €1 745 €--4 753 €
612 724 €10 528 €5 772 €2 196 €--2 557 €
712 978 €10 319 €5 563 €2 660 €---
813 238 €10 102 €5 346 €3 136 €---
913 503 €9 878 €5 122 €3 625 €---
1013 773 €9 646 €4 890 €4 127 €---
1114 048 €9 405 €4 650 €4 643 €---
1214 329 €9 156 €4 400 €5 173 €---
1314 616 €8 898 €4 142 €5 718 €---
1414 908 €8 631 €3 875 €6 277 €---
1515 206 €8 354 €3 598 €6 852 €---
1615 510 €8 067 €3 311 €7 443 €---
1715 821 €7 770 €3 014 €8 051 €---
1816 137 €7 462 €2 706 €8 675 €---
1916 460 €7 143 €2 387 €9 317 €---
2016 789 €6 813 €2 057 €9 976 €---
2117 125 €6 471 €1 715 €10 654 €---
2217 467 €6 116 €1 360 €11 351 €---
2317 817 €5 749 €993 €12 068 €---
2418 173 €5 369 €613 €12 804 €---
2518 536 €4 975 €219 €13 562 €---
TOTAL369 133 €246 978 €97 481 €122 155 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 155 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 420 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 420 €-6 420 €+8 840 €
2+2 420 €0 €+2 420 €
3+2 420 €0 €+2 420 €
4+2 420 €0 €+2 420 €
5+2 420 €0 €+2 420 €
6+2 420 €0 €+2 420 €
7+2 420 €+31 €+2 389 €
8+2 420 €+941 €+1 479 €
9+2 420 €+1 087 €+1 333 €
10+2 420 €+1 238 €+1 182 €
11+2 420 €+1 393 €+1 027 €
12+2 420 €+1 552 €+868 €
13+2 420 €+1 715 €+705 €
14+2 420 €+1 883 €+537 €
15+2 420 €+2 056 €+364 €
16+2 420 €+2 233 €+187 €
17+2 420 €+2 415 €+5 €
18+2 420 €+2 603 €-183 €
19+2 420 €+2 795 €-375 €
20+2 420 €+2 993 €-573 €
21+2 420 €+3 196 €-776 €
22+2 420 €+3 405 €-985 €
23+2 420 €+3 620 €-1 200 €
24+2 420 €+3 841 €-1 421 €
25+2 420 €+4 069 €-1 649 €
Total+60 500 €+36 647 €+23 853 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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