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Vente maison 5 pièces 116 m² Carhaix-Plouguer (29270) - Superimmo

VilleCarhaix-Plouguer (29)
Surface116m²
Coût Total126 030€
Loyer Annuel10 947€
Rentabilité8.69%
Cashflow/mois+169€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 250 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 950,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

CARHAIX, quartier proche des écoles, commerces, cinéma et piscine A VENDRE maison mitoyenne bon état avec joli jardin clos et garage indépendant, comprenant l:- Au rez-de-chaussée : Entrée, cuisine avec éléments, cellier, grande salle et salon avec cheminée (insert), WC lave-mains.- A l'étage : Palier, 3 chambres (placards), salle d'eau WC, grand grenier aménageable au-dessus.Joli jardin 393 m²

Ville : Carhaix-Plouguer
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29270
Total : 126 030€
Prix d'acquisition : 110 250€
Travaux : 6 960€
Valeur du bien : 117 210€
Frais de notaire : 8 820€
Coût estimé : 8 820€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 912€/mois
Loyer annuel estimé : 10947€/an
Fourchette totale : 739€ - 1126€/mois
Fourchette annuelle : 8866€ - 13515€/an
Rentabilité brute :8.69%
Fourchette de rentabilité :7.04% - 10.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 148,1 €/m²
Basé sur :108 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 179 €
Prix d'achat :110 250 €
Décote à l'achat :-22 929€ (-17.2%)
Marge achat-revente :7 149€ (5.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 030€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 652,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 619,10€
Coût de l'assurance :11 027,63€
Taxe foncière : 1 094,67€/an
Soit par mois : 91,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 912,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 743,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :168,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 116 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 116 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 960 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 960€
    Isolation toiture/combles: 116 m² × 60€/m² = 6960€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 960€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 960€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 912 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 947 €/an
Calcul : 912 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 068 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 030 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 441 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 095 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 564 €
Revenus locatifs : +10 947 €
Charges déductibles : -12 564 €
Résultat foncier Année 1 : -1 617 €(Déficit de 1 617 €)
Imputable sur revenu global : 1 617 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 604 €/an
Revenus locatifs : +10 947 €
Charges déductibles : -5 604 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 343 €/an
Prix d'achat du bien : 110 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 663 €(65% de 110 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 606 €/an
Calcul : 71 663 € × 3,636% = 2 606 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 947 €12 568 €4 072 €-1 621 €1 621 €--
211 166 €5 498 €3 962 €5 668 €---
311 389 €5 384 €3 848 €6 005 €---
411 617 €5 266 €3 731 €6 350 €---
511 849 €5 145 €3 609 €6 704 €---
612 086 €5 020 €3 484 €7 066 €---
712 328 €4 890 €3 354 €7 438 €---
812 574 €4 756 €3 221 €7 818 €---
912 826 €4 618 €3 082 €8 208 €---
1013 082 €4 475 €2 940 €8 607 €---
1113 344 €4 328 €2 792 €9 016 €---
1213 611 €4 175 €2 639 €9 436 €---
1313 883 €4 018 €2 482 €9 865 €---
1414 161 €3 855 €2 319 €10 306 €---
1514 444 €3 687 €2 151 €10 757 €---
1614 733 €3 513 €1 977 €11 220 €---
1715 028 €3 333 €1 798 €11 694 €---
1815 328 €3 148 €1 612 €12 180 €---
1915 635 €2 956 €1 420 €12 678 €---
2015 947 €2 758 €1 222 €13 189 €---
2116 266 €2 554 €1 018 €13 713 €---
2216 592 €2 342 €806 €14 249 €---
2316 923 €2 124 €588 €14 800 €---
2417 262 €1 898 €362 €15 364 €---
2517 607 €1 665 €129 €15 942 €---
TOTAL350 627 €103 974 €58 619 €246 653 €1 621 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 486 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 653 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 947 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 299 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 299 €-486 €+2 785 €
2+2 299 €+1 700 €+599 €
3+2 299 €+1 802 €+497 €
4+2 299 €+1 905 €+394 €
5+2 299 €+2 011 €+288 €
6+2 299 €+2 120 €+179 €
7+2 299 €+2 231 €+68 €
8+2 299 €+2 345 €-46 €
9+2 299 €+2 462 €-163 €
10+2 299 €+2 582 €-283 €
11+2 299 €+2 705 €-406 €
12+2 299 €+2 831 €-532 €
13+2 299 €+2 960 €-661 €
14+2 299 €+3 092 €-793 €
15+2 299 €+3 227 €-928 €
16+2 299 €+3 366 €-1 067 €
17+2 299 €+3 508 €-1 209 €
18+2 299 €+3 654 €-1 355 €
19+2 299 €+3 804 €-1 505 €
20+2 299 €+3 957 €-1 658 €
21+2 299 €+4 114 €-1 815 €
22+2 299 €+4 275 €-1 976 €
23+2 299 €+4 440 €-2 141 €
24+2 299 €+4 609 €-2 310 €
25+2 299 €+4 783 €-2 484 €
Total+57 475 €+73 996 €+-16 521 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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