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Appartement 3 pièces 78 m²

VilleLuçon (85)
Surface78m²
Coût Total93 360€
Loyer Annuel8 254€
Rentabilité8.84%
Cashflow/mois+124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 019,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 78 m²

Appartement à rénover en plein centre-ville de Luçon, offrant un beau potentiel. Il se compose d'une entrée, d'un salon/séjour lumineux, d'une cuisine, d'un dégagement desservant deux chambres, ainsi qu'une salle de bain avec WC. Vous profiterez également d'une terrasse, idéale pour aménager un espace extérieur agréable. Proche des commerces, écoles et commodités, ce bien conviendra parfaitement pour un projet de résidence principale ou d'investissement locatif. Coprpriété de 3 lots principaux, pas de syndic de copropriété, pas de répartition de charges, pas de procédure en cours.

Surface : 78 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 18 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/05/2026

Consommation énergie primaire : 416 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 219 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 950 € et 4 030 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Luçon
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85400
Coordonnées : 46.455420, -1.164973
Total : 93 360€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 7 500€
Valeur du bien : 87 000€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.82€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 10.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 688€/mois
Loyer annuel estimé : 8254€/an
Fourchette totale : 557€ - 850€/mois
Fourchette annuelle : 6680€ - 10198€/an
Rentabilité brute :8.84%
Fourchette de rentabilité :7.16% - 10.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 851,63 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 427 €
Prix d'achat :79 500 €
Décote à l'achat :-64 927€ (-45.0%)
Marge achat-revente :51 067€ (35.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :467,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 494,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 854,65€
Coût de l'assurance :8 169,00€
Taxe foncière : 825,39€/an
Soit par mois : 68,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 687,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 563,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :124,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture des murs et entretien du parquet
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 500 €(96 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 688 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 254 €/an
Calcul : 688 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 227 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 360 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 327 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 825 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 879 €
Revenus locatifs : +8 254 €
Charges déductibles : -11 879 €
Résultat foncier Année 1 : -3 625 €(Déficit de 3 625 €)
Imputable sur revenu global : 3 625 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 379 €/an
Revenus locatifs : +8 254 €
Charges déductibles : -4 379 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 875 €/an
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 254 €11 882 €3 230 €-3 628 €3 628 €--
28 419 €4 297 €3 145 €4 122 €---
38 587 €4 210 €3 057 €4 378 €---
48 759 €4 119 €2 967 €4 640 €---
58 934 €4 025 €2 873 €4 909 €---
69 113 €3 928 €2 775 €5 185 €---
79 295 €3 827 €2 675 €5 468 €---
89 481 €3 722 €2 570 €5 759 €---
99 671 €3 614 €2 462 €6 056 €---
109 864 €3 503 €2 350 €6 362 €---
1110 062 €3 387 €2 234 €6 675 €---
1210 263 €3 267 €2 114 €6 996 €---
1310 468 €3 142 €1 990 €7 326 €---
1410 677 €3 014 €1 861 €7 664 €---
1510 891 €2 880 €1 728 €8 011 €---
1611 109 €2 742 €1 590 €8 366 €---
1711 331 €2 599 €1 447 €8 731 €---
1811 558 €2 451 €1 299 €9 106 €---
1911 789 €2 298 €1 146 €9 490 €---
2012 024 €2 139 €987 €9 885 €---
2112 265 €1 975 €823 €10 290 €---
2212 510 €1 805 €653 €10 705 €---
2312 760 €1 629 €476 €11 132 €---
2413 016 €1 446 €294 €11 570 €---
2513 276 €1 257 €105 €12 019 €---
TOTAL264 376 €83 158 €46 855 €181 218 €3 628 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 088 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 218 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 254 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 733 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 733 €-1 088 €+2 821 €
2+1 733 €+1 237 €+496 €
3+1 733 €+1 313 €+420 €
4+1 733 €+1 392 €+341 €
5+1 733 €+1 473 €+260 €
6+1 733 €+1 556 €+177 €
7+1 733 €+1 641 €+92 €
8+1 733 €+1 728 €+5 €
9+1 733 €+1 817 €-84 €
10+1 733 €+1 909 €-176 €
11+1 733 €+2 002 €-269 €
12+1 733 €+2 099 €-366 €
13+1 733 €+2 198 €-465 €
14+1 733 €+2 299 €-566 €
15+1 733 €+2 403 €-670 €
16+1 733 €+2 510 €-777 €
17+1 733 €+2 619 €-886 €
18+1 733 €+2 732 €-999 €
19+1 733 €+2 847 €-1 114 €
20+1 733 €+2 965 €-1 232 €
21+1 733 €+3 087 €-1 354 €
22+1 733 €+3 212 €-1 479 €
23+1 733 €+3 340 €-1 607 €
24+1 733 €+3 471 €-1 738 €
25+1 733 €+3 606 €-1 873 €
Total+43 325 €+54 365 €+-11 040 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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