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Appartement à vendre

VilleTartas (40)
Surface110m²
Coût Total153 120€
Loyer Annuel12 319€
Rentabilité8.05%
Cashflow/mois+113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Balcon, Non meublé

Rare sur le secteur! Spécial investisseur. Venez découvrir cet immense appartement situé en plein cœur de Tartas de 110m² comprenant de plain pied une cuisine indépendante, un grand salon/séjour, 3 chambres, une salle de bain. Un petit balcon est également présent. Logement actuellement loué, vous bénéficierez d'une rentabilité immédiate. Référence agence : 4189

Ville : Tartas
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40400
Coordonnées : 43.832820, -0.809230
Total : 153 120€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 46 200€
Valeur du bien : 145 200€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.41€ - 11.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1027€/mois
Loyer annuel estimé : 12319€/an
Fourchette totale : 815€ - 1294€/mois
Fourchette annuelle : 9775€ - 15525€/an
Rentabilité brute :8.05%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 10.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 628,91 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 180 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-80 180€ (-44.7%)
Marge achat-revente :26 060€ (14.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 811,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 846,44€
Coût de l'assurance :13 398,00€
Taxe foncière : 1 231,90€/an
Soit par mois : 102,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 026,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 913,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :112,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 110 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise à jour des équipements
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et mise à jour des équipements
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 200 €(420 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 700€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 700€ = 7700€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant équipements, peinture et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant équipements, peinture et main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rafraîchissement des chambres: 60 m² × 75€/m² = 4500€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Tartas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 027 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 319 €/an
Calcul : 1 027 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 292 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 120 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 536 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 232 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 260 €
Revenus locatifs : +12 319 €
Charges déductibles : -53 260 €
Résultat foncier Année 1 : -40 941 €(Déficit de 40 941 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 541 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 060 €/an
Revenus locatifs : +12 319 €
Charges déductibles : -7 060 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 259 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19540.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 319 €53 265 €5 297 €-40 946 €21 400 €19 546 €19 546 €
212 565 €6 926 €5 158 €5 639 €--13 906 €
312 817 €6 782 €5 015 €6 034 €--7 872 €
413 073 €6 634 €4 866 €6 440 €--1 433 €
513 335 €6 479 €4 712 €6 855 €---
613 601 €6 320 €4 552 €7 281 €---
713 873 €6 155 €4 387 €7 719 €---
814 151 €5 983 €4 216 €8 167 €---
914 434 €5 806 €4 038 €8 628 €---
1014 722 €5 623 €3 855 €9 100 €---
1115 017 €5 433 €3 665 €9 584 €---
1215 317 €5 236 €3 468 €10 081 €---
1315 624 €5 032 €3 264 €10 592 €---
1415 936 €4 821 €3 053 €11 115 €---
1516 255 €4 602 €2 834 €11 652 €---
1616 580 €4 376 €2 608 €12 204 €---
1716 911 €4 142 €2 374 €12 770 €---
1817 250 €3 899 €2 131 €13 351 €---
1917 595 €3 647 €1 880 €13 947 €---
2017 947 €3 387 €1 619 €14 559 €---
2118 305 €3 118 €1 350 €15 188 €---
2218 672 €2 838 €1 071 €15 833 €---
2319 045 €2 549 €781 €16 496 €---
2419 426 €2 250 €482 €17 176 €---
2519 814 €1 940 €172 €17 875 €---
TOTAL394 582 €167 242 €76 846 €227 340 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 340 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 319 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 587 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 587 €-6 420 €+9 007 €
2+2 587 €0 €+2 587 €
3+2 587 €0 €+2 587 €
4+2 587 €0 €+2 587 €
5+2 587 €+1 627 €+960 €
6+2 587 €+2 184 €+403 €
7+2 587 €+2 316 €+271 €
8+2 587 €+2 450 €+137 €
9+2 587 €+2 588 €-1 €
10+2 587 €+2 730 €-143 €
11+2 587 €+2 875 €-288 €
12+2 587 €+3 024 €-437 €
13+2 587 €+3 177 €-590 €
14+2 587 €+3 335 €-748 €
15+2 587 €+3 496 €-909 €
16+2 587 €+3 661 €-1 074 €
17+2 587 €+3 831 €-1 244 €
18+2 587 €+4 005 €-1 418 €
19+2 587 €+4 184 €-1 597 €
20+2 587 €+4 368 €-1 781 €
21+2 587 €+4 556 €-1 969 €
22+2 587 €+4 750 €-2 163 €
23+2 587 €+4 949 €-2 362 €
24+2 587 €+5 153 €-2 566 €
25+2 587 €+5 362 €-2 775 €
Total+64 675 €+68 202 €+-3 527 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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