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Maison 4 pièces 100 m²

VilleSaint-Chamant (15)
Surface100
Coût Total132 460
Loyer Annuel8 153
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-74
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 720 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 100 m² - A VOIR !

Saint Chamant, maison en pierre couverte en ardoises en fond e de hameaux - orientée sud, offrant un site dominant sur la vallée de la Bertrande. Possèdent 3 chambres, cette maison est idéale pour les familles - les amoureux de la nature, pêche, randonnées ... Le rez-de-chaussée comprend une pièce de vie avec cantou - une chambre - une salle d'eau wc - Le premier étage, un dégagement desservant une chambre - une salle de bain wc - une chambre donnant sur une terrasse extérieure - La maison possède également un abri - un jardin de 1040 m² entourant la maison avec coin verger et vue sur les montagnes. Non attenant, juste de l'autre côté du chemin, une parcelle de terrain de 8525 m². Implanté moins de 10 m de Saint Martin Valmeroux - 30 min d'Aurillac - 20 min de Salers 40 min du Puy Mary. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Contactez Nathalie HEMON Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°505 128 892 Greffe de AURILLAC) [Coordonnées masquées] (réf. 607507 ) Référence annonce : 830034925429 Date de réalisation du diagnostic : 17/02/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Saint-Chamant
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15140
Coordonnées : 45.089413, 2.435028
Total : 132 460
Prix d'acquisition : 72 000
Travaux : 54 700
Valeur du bien : 126 700
Frais de notaire : 5 760
Coût estimé : 5 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 4.95€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 679€/mois
Loyer annuel estimé : 8153€/an
Fourchette totale : 495€ - 933€/mois
Fourchette annuelle : 5938€ - 11193€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 028,59 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 859
Prix d'achat :72 000
Décote à l'achat :-30 859 (-30.0%)
Marge achat-revente :-29 601€ (-28.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :654,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :30,91€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 685,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 929,53
Coût de l'assurance :9 272,20
Taxe foncière : 815,25€/an
Soit par mois : 67,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 679,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 12 fenêtres (estimation pour 100 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement de la décoration.
Quantité: 25 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 700(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 000
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 600€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000
    Parquet flottant: 34 m² × 80€/m² = 2720€, Main d'œuvre: 280€
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Chamant (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 679 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 153 €/an
Calcul : 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 420 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 460 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 371 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 815 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 306
Revenus locatifs : +8 153
Charges déductibles : -60 306
Résultat foncier Année 1 : -52 154(Déficit de 52 154 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 754
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 606 €/an
Revenus locatifs : +8 153
Charges déductibles : -5 606
Résultat foncier Années 2+ : 2 546 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30753.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 15360 3104 424-52 15821 400 €30 758 €30 758 €
28 3165 4934 3072 823--27 935 €
38 4825 3714 1853 111--24 824 €
48 6525 2454 0593 407--21 417 €
58 8255 1143 9283 710--17 707 €
69 0014 9803 7944 021--13 686 €
79 1814 8403 6544 341--9 345 €
89 3654 6963 5104 669--4 676 €
99 5524 5473 3615 005---
109 7434 3923 2065 351---
119 9384 2333 0475 705---
1210 1374 0682 8826 069---
1310 3393 8972 7116 442---
1410 5463 7202 5346 826---
1510 7573 5382 3527 219---
1610 9723 3492 1637 623---
1711 1923 1531 9678 038---
1811 4152 9511 7658 464---
1911 6442 7421 5568 902---
2011 8772 5261 3409 351---
2112 1142 3021 1169 812---
2212 3562 07188510 286---
2312 6041 83264510 772---
2412 8561 58439811 272---
2513 1131 32814211 785---
TOTAL261 127148 28363 930112 84421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 844
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 153 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 712 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 712-6 420+8 132
2+1 7120+1 712
3+1 7120+1 712
4+1 7120+1 712
5+1 7120+1 712
6+1 7120+1 712
7+1 7120+1 712
8+1 7120+1 712
9+1 712+99+1 613
10+1 712+1 605+107
11+1 712+1 711+1
12+1 712+1 821-109
13+1 712+1 933-221
14+1 712+2 048-336
15+1 712+2 166-454
16+1 712+2 287-575
17+1 712+2 411-699
18+1 712+2 539-827
19+1 712+2 670-958
20+1 712+2 805-1 093
21+1 712+2 944-1 232
22+1 712+3 086-1 374
23+1 712+3 232-1 520
24+1 712+3 381-1 669
25+1 712+3 535-1 823
Total+42 800+33 853+8 947
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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